برچسب: بازار مسکن تهران

در این میان، ارتفاع تورم ملکی جنوب به مراتب بیشتر از شمال است. در فاصله ابتدای سال ۹۸ تا پایان دی ماه، متوسط قیمت واحدهای مسکونی در نیمه جنوبی شهر حدود ۳۰ درصد رشد کرد؛ اما میزان افزایش قیمت مسکن در همین فاصله زمانی در نیمه شمالی شهر حدود ۲۱ درصد بوده است. سبقت تورم ملکی محله‌های پایین شهر، بعد از حداقل یک سال جهش شدید قیمت آپارتمان‌های شمال شهر اتفاق افتاده است. صعود تند قیمت مسکن در سال ۹۷ به شکلی در تهران رخ داد که فاصله متعارف قیمت‌ها در مناطق مختلف از بین رفت. اکنون بازار ملک، فاز اصلاح رابطه از دست‌رفته را سپری می‌کند و اختلاف محسوس ارتفاع تورم مسکن بین دو نیمه شهر از این بابت قابل تحلیل است. ماه گذشته نیز تورم ماهانه مسکن در تهران برای برخی از مناطق جنوبی بیش از پنج منطقه اول رقم خورد. با این حال چشم‌انداز معاملات ملک با توجه به قدرت خرید بیانگر عبور از التهاب قیمتی است.

تصویر به دست آمده از گراف ۱۰ ماهه قیمت مسکن در پایتخت حاوی دست‌کم دو پیام مهم از ناحیه تغییرات قیمتی ملکی برای فعالان این بازار است.آمارها همچنین از صدرنشینی مناطق جنوبی تهران در تورم ملکی پایتخت در مقطع زمانی فعلی خبر می‌دهد.بررسی وضعیت ۱۰ ماهه تغییرات قیمت مسکن مربوط به فاصله زمانی ابتدای سال ۹۸ تا پایان دی ماه نشان می‌دهد،بازار مسکن شهر تهران در این بازه زمانی از ناحیه حداقل دو گروه تغییرات قیمتی در دو نیمه شمالی و جنوبی شهر قابل بررسی است.تفسیر تغییرات قیمتی ثبت شده در بازار مسکن مناطق شمالی وجنوبی شهر تهران نشان می‌دهد در فاصله ۱۰ ماه ابتدای سال جاری تا پایان دی ماه، نرخ رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی بیش از نرخ رشد قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران بوده است.از سوی دیگر در ۱۰ ماه گذشته مربوط به بازه زمانی ابتدای سال ۹۸ تا پایان دی ماه،ضربان قیمت مسکن در مناطق جنوبی پایتخت تندتر از ضربان قیمتی مناطق شمالی بوده است.بررسی‌های «دنیای اقتصاد» دراین‌باره نشان می‌دهد، میانگین تورم مسکن پایتخت در ۱۰‌ماه اول سال جاری معادل ۲/ ۲۶ درصد بوده است.به این معنا که قیمت مسکن در فاصله ابتدای سال جاری تا انتهای دی ماه ۲/ ۲۶ درصد رشد کرده است.این در حالی است که میزان رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران به مراتب بیش از میزان رشد قیمت واحدهای مسکونی معامله شده در مناطق نیمه شمالی پایتخت بوده است.

در این بازه زمانی (۱۰ ماه سال جاری) میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران(مناطق ۹ تا ۲۱) ۳۰ درصد افزایش یافت. در حالی‌که این میزان افزایش در ۵ منطقه اول شهر تهران(مناطق ۱ تا ۵) به طور متوسط معادل ۲۱ درصد بوده است.در این فاصله همچنین نرخ رشد قیمت کل سبد هزینه‌ای خانوارها شامل همه کالاها و خدمات مصرفی(تورم عمومی) ۱۹ درصد بوده است، به این معنا که تورم عمومی در فاصله ابتدای سال جاری تا پایان دی ماه ۱۹ درصد رشد کرده است.این موضوع نشان می‌دهد تورم ملکی در این بازه زمانی کماکان جلوتر از تورم عمومی حرکت کرده است، هر چند انتظار می‌رود این فاصله به تدریج کمتر شود.

همچنین برآوردها حاکی است در ۱۰ ماه اول سال جاری،میانگین نرخ رشد قیمت واقعی مسکن در شهر تهران ۷ درصد بوده است، به این معنا که قیمت واقعی مسکن در این بازه زمانی در شهر تهران که از تفاضل قیمت اسمی با نرخ تورم به دست می‌آید ۷ درصد رشد کرده است.بررسی‌ها حاکی است اولا در ماه‌های گذشته-۱۰ ماه مربوط به بازه زمانی ابتدای سال جاری تا پایان دی ماه-ضربان قیمت مسکن در جنوب پایتخت بیشتر از مناطق شمالی شهر بوده است. همچنین نرخ رشد میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی در مقایسه با نرخ رشد میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی ۹واحد درصد بیشتر بوده است.البته نباید از این موضوع غفلت کرد که مطابق با شرایط اقتصاد کلان،شرایط بازار مسکن و با در نظر گرفتن همه مولفه‌ها و پارامترهای بیرونی و درونی اثرگذار بر حجم معاملات و قیمت مسکن، ادامه روند فعلی مبنی بر فاصله قابل توجه تورم مسکن در مناطق شمالی وجنوبی پایتخت دور از انتظار و بعید به نظر می‌رسد.با توجه به اینکه هم‌اکنون هم به لحاظ شرایط اقتصاد کلان و هم از نظر شرایط حاکم برهمه مولفه‌های درونی و بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن، ورود هیجانی تقاضا به بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی و در نتیجه افزایش شدید قیمت‌ها در ماه‌های پیش‌رو پیش‌بینی نمی‌شود، انتظار می‌رود به زودی سرعت رشد قیمت واقعی در مناطق جنوبی شهر تهران کند و متوقف شود.در واقع بازار مسکن مناطق جنوبی شهر تهران به لحاظ رشد قیمت واقعی،در ایستگاه پایانی قرار گرفته است و انتظار می‌رود این رشد قیمتی به زودی متوقف شود.

اگرچه در ۱۰ ماه امسال، شیب تورم مسکن در مناطق جنوبی تهران به مراتب بیشتر از شیب تورم ملکی در مناطق شمالی بوده است، بررسی کارشناسی، این رفتار بازار مسکن را رفتاری طبیعی نشان می‌دهد. مناطق مصرفی نیمه جنوبی شهر تهران همچون مناطق ۹ و ۱۰ به‌خصوص در سال ۹۷ که بازار مسکن مناطق مصرفی نیمه شمالی وارد فاز جهش قیمتی شده  وسطح قیمتی مسکن در این مناطق از دایره استطاعت مالی گروه قابل توجهی از متقاضیان مصرفی خارج شد مورد استقبال تعداد قابل‌توجهی از این متقاضیان قرار گرفت. به‌طوری‌که بخش قابل توجهی از متقاضیان مصرفی به خصوص خانه‌اولی‌هایی که به دلیل جهش قیمت در مناطقی همچون مناطق ۴ و ۵ شهر تهران موفق به خرید آپارتمان نشدند  از این مناطق به مناطق مصرفی نیمه جنوبی به خصوص مناطق ۹ و ۱۰ مهاجرت کرده و اقدام به خرید مسکن در این مناطق کردند. براساس رفتار قیمتی دو سال گذشته بازار معاملات مسکن یعنی بازه زمانی ابتدای سال ۹۶ تا انتهای سال ۹۷،میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی شهر تهران با شیب تندتری نسبت به مناطق جنوبی رشد کرد.از آنجا که همواره نوعی نسبت متعارف قیمتی بین بازار مسکن مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران وجود دارد تحت تاثیر جهش قیمت مسکن در سال‌ ۹۷ و ابتدای ۹۸و پیشتازی مناطق شمالی پایتخت در ورود به فاز جهش قیمتی،هم‌اکنون که بازار در حال بازیابی نسبت متعارف قیمتی بین مناطق شمالی و جنوبی است،ثبت تورم ملکی بیشتر در مناطق جنوبی نسبت به مناطق شمالی نوعی رفتار قیمتی طبیعی و متعارف محسوب می‌شود.از ابتدای سال ۹۶ تا پایان ۹۷-فاصله زمانی دو ساله که جهش قیمتی اخیر بازار مسکن در آن روی داد-میانگین قیمت مسکن در شهر تهران ۱۵۴ درصد رشد کرد.

این میزان تورم در همین بازه زمانی-ابتدای ۹۶ تا پایان ۹۷- در منطقه یک شهر تهران معادل ۲۰۰ درصد، در منطقه ۲ برابر با ۱۶۵ درصد و در منطقه ۵ برابر با ۱۷۷ درصد بوده است. به این معنا که در سه منطقه‌ای که می‌توان از آنها به عنوان نمایندگان معاملات خرید مسکن در میان مناطق نیمه شمالی شهر تهران نام برد تورم ملکی در این بازه زمانی بیشتر از تورم ملکی کل شهر تهران در همین مقطع بوده است.این در حالی است که در این بازه زمانی تورم ملکی در مناطق جنوبی نه تنها کمتر از تورم ملکی مناطق شمالی بوده است، بلکه میانگین نرخ رشد قیمت مسکن در این مناطق از میانگین تورم ملکی کل پایتخت نیز کمتر بوده است.در این بازه زمانی دو ساله، میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران ۱۳۰ درصد افزایش یافته است. این موضوع نشان می‌دهد در دوره پیش‌رونق و رونق کوتاه‌مدت همراه با جهش قیمتی مسکن، روند رشد قیمت‌ واحدهای مسکونی در مناطق شمالی تهران تندتر از مناطق جنوبی بوده است.

در شرایط فعلی که بازار مسکن در دوره پساجهش قرار دارد و بازار در شرایط رکود سنگین بعد از رونق کوتاه‌مدت قرار گرفته و در حال بازیابی رابطه متعارف قیمتی بین دو نیمه شمالی  و جنوبی شهر است، ضربان‌تندتر قیمت در مناطق جنوبی نسبت به مناطق شمالی، رفتاری طبیعی محسوب می‌شود.چرا که در دوره جهش، نبض قیمتی بازار مسکن در مناطق شمالی تندتر از مناطق جنوبی بود و در حال حاضر بازار در حال بازیابی این رابطه قیمتی است.به این ترتیب شرایط فعلی بازار مسکن به لحاظ رشد محسوس قیمت واقعی واحدهای مسکونی در مناطق جنوبی نیز دائمی نخواهد بود و به محض بازیابی این نسبت متعارف، به زودی این روند متوقف خواهد شد.بررسی‌ها همچنین نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران در ۱۰ماهه اول سال جاری-از ابتدای سال تا پایان دی ماه-تقریبا همپا و نزدیک به تورم عمومی رشد کرده است. در واقع قیمت واقعی مسکن در این بازه زمانی در مناطق شمالی تنها ۲ درصد افزایش یافته است که فاصله چندانی با تورم عمومی محسوب نمی‌شود.

این در حالی است که قیمت واقعی واحدهای مسکونی در مناطق جنوب شهر با رشد ۱۱درصدی همراه بوده است.هر چند این میزان رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی به زودی با کاهش سرعت همراه شده و به تدریج این روند افزایشی متوقف خواهد شد.چرا که هم‌اکنون بازار مسکن پس از پشت سر گذاشتن دوره جهش قیمتی به سمت ثبات قیمتی در حرکت است و زمینه برای افزایش شدید قیمت مسکن وجود ندارد.محتمل‌ترین گزینه پیش‌روی بازار مسکن در شرایط فعلی، رسیدن به فاز ثبات قیمتی در ماه‌های آینده است. بررسی‌های به عمل آمده از تازه‌ترین شرایط بازار معاملات مسکن شهر تهران همچنین مناطق صدرنشین تورم ملکی پایتخت را معرفی می‌کند. مناطق جنوبی شهر تهران هم در بازه زمانی ابتدای سال جاری تا پایان دی ماه  و هم در بازه زمانی ابتدا تا انتهای دی ماه، مناطق صدرنشین در تورم ملکی پایتخت بوده‌اند.در دی ماه امسال اگر چه میزان رشد حجم معاملات خرید مسکن در مناطق شمالی تهران به مراتب بیش از میزان رشد حجم معاملات در مناطق جنوبی بود اما میزان رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی بیشتر از تورم ملکی مناطق شمالی به ثبت رسید.در واقع دی ماه امسال، در بازار معاملات مسکن مناطق جنوبی شهر تهران اگرچه حجم معاملات خرید مسکن کمتر از مناطق نیمه شمالی افزایش یافت اما تورم ملکی در این مناطق بیشتر از تورم ملکی مناطق شمالی بود.در دی ماه امسال میانگین قیمت مسکن در منطقه یک شهر تهران با کاهش ۲ درصدی در مقایسه با آذرماه مواجه شد. میانگین قیمت مسکن در منطقه دو در همین بازه زمانی –دی ماه در مقایسه با آذر ۹۸- معادل ۵/ ۳ درصد و در منطقه ۵ معادل ۷/ ۳ درصد افزایش یافت. اما متوسط قیمت مسکن در هر کدام از مناطق ۹ و ۱۰ شهر تهران که جزو پرمعامله‌ترین و پرمتقاضی‌ترین مناطق مصرفی نیمه جنوبی پایتخت محسوب می‌شوند ۵ درصد افزایش یافت. این میزان افزایش در منطقه ۱۲ نیز برابر با ۵ درصد و در منطقه ۱۳ معادل ۶ درصد گزارش شده است.

شرایط قیمتی بازار مسکن در دی ماه امسال نشان می‌دهد هم‌اکنون میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در هر کدام از مناطق ۴ و ۵ شهر تهران(دو منطقه مصرفی پرمعامله  و پرتقاضا) در میانه کانال ۱۰ میلیون تومان قرار دارد یعنی حول  و حوش ۱۵ تا ۱۶ میلیون تومان به ازای هر مترمربع است. میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در منطقه ۳ در میانه کانال ۲۰ میلیون تومان و در منطقه یک نیز در ابتدای کانال ۳۰ میلیون تومان است. این در حالی است که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران براساس آمارهای رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در دی ماه عمدتا حول و حوش ۷ تا ۸ میلیون تومان است.تجربه‌های پیشین و همچنین رصد تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد نبض قیمتی بازار معاملات مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران تا جایی بالاتر و تندتر از ضربان رشد قیمت مسکن در مناطق نیمه شمالی خواهد بود که نسبت متعارف قیمتی بین بازار مسکن این دو نیمه پایتخت به طور مجدد برقرار شود.این نسبت متعارف پیش از این به دنبال جهش اخیر قیمت مسکن(طی یک‌سال ۹۷ و ابتدای ۹۸) به دلیل پیشتازی مناطق شمالی تهران در ورود به فاز جهش قیمت از روال طبیعی خارج شده بود  و هم‌اکنون با کندتر شدن آهنگ رشد قیمت در مناطق شمالی و افزایش سرعت رشد قیمت در مناطق جنوبی در حال ترمیم و بازیابی است.بررسی‌ها نشان می‌دهد با ترمیم این نسبت متعارف در آینده نزدیک فاصله فعلی بین تورم ملکی در مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران نیز کاهش یابد.

۲۲۳۲۲۳

به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، در حالی دور جدید ثبت نام مسکن ملی در دستور کار قرار دارد که بررسی ها نشان می دهد نزدیک به ۴۲ درصد از ثبت نام کنندگان در مرحله پیشین واجد شرایط دریافت مسکن ملی نبودند.

 برخی پیش بینی ها حتی نشان می دهد بخشی از واجدین شرایط نیز در مراحل پیش رو انصراف دهند از این رو ظرفیت قطعی برای دور جدید ثبت نام به زودی اعلام خواهد شد.

طرح مسکن ملی با هدف ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تا پایان سال ۱۴۰۰ در دستور کار قرار گرفته است . هدف از اجرای این طرح خانه دار کردن بخشی از جامعه است که واحد مسکونی ملکی در اختیار ندارند.
بررسی آمارهای حوزه مسکن در سال ۱۳۹۷ نشان می دهد، ۲۶ درصد خانوارهای شهری و ۵ درصد از خانوارهای روستایی اجاره نشین بودند و این در حالی است که در سال ۱۳۹۶، این درصدها به ترتیب ۲۵ درصد و ۴.۷ درصد بوده است. این امر نشانگر افزایش نرخ اجاره نشینی در سال گذشته است . مسکن گران ترین کالا در سبد خانوار ایرانی است و بخش عمده ای از هزینه های خانوار را به خود اختصاص می دهد به طوری که در سال ۱۳۹۶ حدود ۳۳ درصد از هزینه های خانوار ایرانی مربوط به بخش مسکن بود و این رقم در سال گذشته به ۳۴ درصد افزایش یافت.از حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی قابل احداث در قالب مسکن ملی ۲۰۰ هزار واحد در شهرهای جدید، ۱۳۸ هزار واحد توسط بنیاد مسکن و ۱۰۰ هزار واحد در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد عرضه شود.

نحوه اعتراض ردشدگان مسکن ملی 

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده است: براساس زمان بندی از امروز به واجدین شرایط دریافت مسکن طرح اقدام ملی پیامکی برای تکمیل پرونده ارسال می‌شود.

محمودزاده تاکید کرد:پایش اطلاعات متقاضیان در ۴ موضوع فرم «ج»، مالکیت شخصی، استفاده از تسهیلات بانکی برای خرید مسکن و سابقه سکونت در شهر مورد تقاضا بجز شهرهای جدید انجام شد.۲۴۰ هزار نفر در مرحله اول این طرح ثبت نام کردند که ۵۸ درصد افراد واجد دریافت مسکن بودند.

وی ادامه داد: براساس پایش استان‌های اردبیل با ۶۶ درصد، خوزستان ۶۴ درصد، سیستان وبلوچستان و کرمانشاه با ۶۲ درصد دارای بیشترین درصد ثبت نام کنندگان واجد شرایط بودند و استان‌های سمنان با۳۵ درصد، خراسان جنوبی ۳۹ درصد، مرکزی ۴۱ درصد دارای کمترین افراد واجد شرایط این طرح بودند.

محمودزاده افزود:در استان تهران نیز ۴۶.۵ درصد از افراد ثبت نام کننده واجد شرایط بودند.معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی بیان کرد: بعد از ارسال پیامک فرد با کد رهگیری که در اختیار دارد به سایت مراجعه می‌کند و در آنجا محلی که باید مدارک خود را ببرد مشخص می‌شود که عمدتا اداره راه و شهرسازی استان است و سابقه سکونت و مستندات فرد کنترل می‌شود.
محمودزاده گفت: افرادی که پیامک برایشان ارسال نشود با مراجعه به سایت می‌توانند دلیل واجد شرایط نبودن خود را مشاهده کنند و اگر اعتراض دارند از ابتدای اسفند با دریافت کد رهگیری اعتراض کنند.
وی بیان کرد: ارسال پیامک به متقاضیان براساس حروف الفباست تا متقاضیان به راحتی ثبت نام خود را تکمیل کنند.محمود زاده با بیان اینکه در تلاش هستیم مرحله دوم ثبت نام قبل از پایان سال صورت گیرد گفت: اگر ظرفیت جدیدی در هر استان ایجاد شود حتما اقدام به ثبت نام مجدد خواهیم کرد.

مبلغ وام طرح ملی مسکن

مبلغ وام طرح اقدام ملی مسکن همانطور که پیش از این توسط بنیاد مسکن اعلام شده بود، ۷۵ میلیون تومان است. با راه‌اندازی سامانه آباد، جزئیات جدیدی از این وام منتشر شده که نشان می‌دهد نرخ سود بازپرداخت این وام ۱۸ درصد است که رقم نسبتا بالایی به نظر می‌رسد. آنطور که در شرایط سامانه آباد آمده، دوره ساخت خانه‌ها حداکثر دو سال است و بعد از آن پرداخت اقساط شروع می‌شود. بر اساس اطلاعات سامانه آباد دوره بازپرداخت اقساط وام طرح اقدام ملی مسکن حدود ۱۰ سال است و اقساط ماهانه آن رقمی حدود یک و نیم میلیون تومان خواهد بود.

شرایط ثبت نام در طرح ملی مسکن

اولین شرط برای ثبت نام در طرح اقدام ملی مسکن این است که فرم “ج” متقاضی سبز باشد. آنطور که در سامانه آباد بنیاد مسکن آمده، متقاضی نباید تا کنون از امکانات دولتی و نهادهای عمومی در حوزه مسکن استفاده کرده باشد. به این ترتیب اگر متقاضی زمین، مسکن یا تسهیلات وام مسکن دریافت کرده باشد، امکان ثبت نام طرح اقدام ملی مسکن برای وی وجود ندارد.

سامانه آباد بنیاد مسکن امکان ثبت نام طرح اقدام ملی مسکن برای مجردها ندارد. به عبارتی متقاضی باید متاهل یا سرپرست خانوار باشد. البته تبصره ای خاص در این زمینه وجود دارد ، پیش بینی شده است زنان خودسرپرست با حداقل ۳۵ سال سن امکان ثبت نام در طرح مسکن ملی را داشته باشند.

شهری که در طرح اقدام ملی مسکن ثبت می‌کنید، باید همان شهری باشد که در پنج سال اخیر در آن سکونت داشته‌اید. به عبارتی نمی‌توانید از یک شهر، برای طرح اقدام ملی مسکن در شهر دیگر استفاده کنید. یکی دیگر از شرایط ثبت نام طرح اقدام ملی مسکن که در سامانه آباد آمده، داشتن شرایط لازم برای دریافت تسهیلات بانکی است که جزئیات آن در شرایط سامانه آباد تشریح نشده.

سامانه آباد بنیاد مسکن شرط دیگر ثبت نام طرح اقدام ملی مسکن را توانایی تامین هزینه ساخت در نظر گرفته است. به عبارتی متقاضی به غیر از تسهیلات ۷۵ میلیونی، باید سرمایه کافی برای ساخت مسکن را داشته باشد. به این ترتیب دریافت وام تسهیلات طرح اقدام ملی مسکن، مشروط به سپرده‌گذاری ۳۰ میلیون تومانی در بانک مسکن است تا بنیاد مسکن مطمئن شود متقاضی توانایی تامین هزینه‌های ساخت مسکن را دارد.

این ۳۰ میلیون تومان تا زمان اجرای پروژه ساخت نزد بانک باقی می‌ماند. طوری که ۲۵ میلیون تومان آن همراه قسط اول وام و بعد از اجرای فنداسیون و پنج میلیون تومان دیگر همراه قسط دوم وام در مرحله اجرای اسکلت بازگردانده خواهد شد.

آنطور که پیش از این وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده بود، کسانی که در صندوق مسکن یکم برای دریافت وام مسکن سپرده‌گذاری کرده‌اند، می‌توانند از همان سپرده برای ثبت نام در طرح اقدام ملی مسکن استفاده کنند و نیازی به سپرده‌گذاری مجدد ندارند.

یکی دیگر از شرایط مندرج در سامانه آباد بنیاد مسکن برای ثبت‌نام طرح اقدام ملی مسکن، توانایی پرداخت ماهانه حداقل یک و نیم میلیون تومان اقساط وام است که بعد از پایان کار ساخت خانه‌ها از متقاضیان دریافت می‌شود.

گفته می‌شود میانگین هزینه ساخت در طرح اقدام ملی مسکن متری دو میلیون و ۵۰۰ هزار تومان خواهد بود و واحدهای مسکونی این طرح بین ۷۵ تا ۱۰۰ متر زیربنا دارند. با این حساب قیمت تمام شده هر واحد مسکونی در این طرح بین ۱۸۷ تا ۲۵۰ میلیون تومان تخمین زده می‌شود.

تفاوت طرح مسکن ملی با طرح مسکن مهر در چیست؟

از ابتدای دولت تدبیر و امید، این دولت با نقدهایی که به مسکن مهر دولت قبل از خود وارد کرد به دنبال جایگزینی طرحی برای خانه دار کردن مردم بود و هم اکنون گفته می شود، طرح مسکن ملی جایگزینی برای طرح مسکن مهر است.

مسئولان دولتی مهم‌ترین تفاوت طرح اقدام ملی با طرح مسکن مهر را تمرکز بر تقاضای واقعی و ایجاد خدمات زیربنایی و روبنایی، عنوان می کنند. قراردادهای طرح اقدام ملی بین دولت و سازندگان منعقد می‌شود و بعد از پایان پروژه هریک از طرفین سهم خود را برمی‌دارند. طبیعی است، در این فرآیند، انبوه‌سازان پیش از کلنگ‌زنی، نیاز بازار را در نظر می‌گیرند. حال آن‌که در مسکن مهر، سازندگان بر اساس دستور دولت صرفا واحدها را احداث می‌کردند و فرآیند فروش بر عهده دولت بود.

در مسکن مهر، برای ساخت مسکن از اراضی و خارج از شهرها استفاده شد که امکانات و تأسیسات زیرساختی نداشت و گفته می شود در طرح اقدام ملی مکان‌یابی درون شهرهاست.

تفاوت ظاهری مسکن مهر و مسکن ملی در این است که در طرح مسکن ملی، دیگر ساختمان ها بلندمرتبه و ۱۰ یا ۱۵ طبقه نخواهند بود و تعداد طبقات این طرح در نهایت ۷ طبقه خواهد بود.

احتمال آزاد سازی خرید و فروش مسکن ملی چقدر است؟

با وجود اینکه پیش از این  معاون وزیر مسکن از ممنوعیت خرید و فروش امتیاز مسکن ملی خبر داده و آن را تخلف نامیده بود اما اخیرا اعلام کرد: علت این ممنوعیت این است که هنوز چیزی واگذار نشده که متقاضیان بخواهند آن را خرید و فروش کنند. ممکن است با تجربه‌ای که در ممنوعیت فروش امتیاز مسکن مهر وجود داشت و سبب شد بازار سیاه برای آن ایجاد شود، پس از آن که ساخت واحدهای مسکن ملی به یک مرحله‌ای برسد که متقاضی امکان انتخاب واحد داشته باشد، خرید و فروش آن را آزاد کنیم. اما این موضوع بیش از یک سال و نیم زمان می‌برد.

 در حال حاضر با اعلام فهرست مجاز متقاضیان بار دیگر فضا برای خرید و فروش امتیاز مسکن ملی اغاز شده است . هر چند وزیر راه وش هرسازی و دیگر مقامات شهداری جدی را نسبت به این موضوع داده و تاکید کرده اند انتقال امتیاز غیر قانونی است و زمینه را برای سلب امتیاز فراهم خواهد کرد، اما همچنان اگهی هایی با بهای ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان برای فروش امتیاز مسکن ملی به چشم می‌خورد.

۲۲۳۲۲۷

با وجود این‌که در دو ماه اخیر با افزایش تعداد معاملات مسکن مواجه  بودیم  اما اگر شاخص ۱۰ ماهه را برسی کنیم افت چشمگیر در تعداد معاملات را می‌بینیم. این افزایش معاملات و افزایش قیمت که در دو ماه گذشته اتفاق افتاده ناشی از رشد  قیمت در مناطق شمالی تهران است ولی من فکر می‌کنم اگر اتفاق خاصی در سطح کلان اقتصاد نیفتد افزایش شدید قیمت مسکن در ماه‌های آینده بعید است.

وی افزود: جهش قیمت ملک در دو سال گذشته  آن‌قدر جدی بوده که  باعث شکاف بین توان خریداران واقعی و بازار مسکن شده است. تقاضایی که هم‌اکنون در بازار مسکن وجود دارد مصرفی نیست. یا از نوع سرمایه‌گذاری یا از نوع تبدیل به احسن است.

این کارشناس بازار مسکن با بیان  این‌که شش دهک درآمدی جامعه توان خرید مسکن را ندارند، تصریح  کرد: با توجه به رشد سنگین قیمت‌ها تسهیلات مسکن بی‌تاثیر است. از طرف دیگر تعداد قابل توجهی مسکن خالی وجود دارد. در تهران  ۵۰۰ هزار و در کشور ۲.۶ میلیون خانه خالی داریم. این تعداد اگر هم به بازار عرضه شود مردم قدرت خرید ندارند. بنابراین بازار مسکن دچار شکست شده است. بدین معنا که عرضه و تقاضا به شکل معمول نمی‌تواند خود را تنظیم کند. بنابراین نیاز به درمان‌هایی است و دولت‌ها باید از روش‌های کارآمد برای تعادل‌بخشی به  بازار مسکن استفاده کنند.

غلامی تاکید کرد: تجربه‌های جهانی موفقی در زمینه کنترل  بازار مسکن وجود دارد. بحث مالیات بر عایدی سرمایه یا مالیات بر خانه‌های خالی اگر به شکل صحیح اجرا شود می‌تواند بازار از تقاضای سرمایه‌ای تخلیه کند.

وی، افزایش تولید را از دیگر ملزومات بازار مسکن دانست و گفت: به دلیل پرش قیمت‌ها  بازار راکد شده و سازندگان نیز طبیعتا انگیزه ساخت و ساز ندارند. از طرف دیگر پیش‌فروش به عنوان یک منبع تامین مالی، معطل مانده است. سال‌های قبل، متقاضیان از مدل پیش‌خرید استفاده می‌کردند که به تدریج به دلیل مسائلی از جمله فروش به غیر، این نوع خریدها کاهش یافت. بعد از اصلاح قانون نیز این روش تامین مالی کارآیی چندانی ندارد.

این کارشناس بازار مسکن گفت: حاکمیت مرکزی با استفاده از شیوه‌هایی باید از بعضی دهک‌ها حمایت کند. تجربه نشان داده در چرخه‌های رونق و رکود، دهک‌های بیشتری از جامعه از تامین مسکن مناسب محروم می‌شوند.

غلامی درباره پیش‌بینی قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹ گفت: بین سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶ رکودی در بخش مسکن حاکم بود که باعث شد قیمت ملک از تورم عمومی کمتر شود. تصورم این است که هم‌اکنون وارد چنین فضایی شده‌ایم مگر این‌که شاخص‌های اقتصاد کلان تغییرات جدی کند؛ ‌ زیرا با توجه به ماهیت سرمایه‌ای بازار مسکن در ایران، متاسفانه این بازار با شاخص‌های کلان، بالا و پایین می‌شود. با این حال نظرم این است که نهایت افزایش قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹ به اندازه نرخ تورم عمومی خواهد بود.

در دی‌ماه ۱۳۹۸ مطابق اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران ۱۳ میلیون و ۸۱۰ هزار تومان در هر متر مربع بود که نسبت به ماه قبل ۲.۱ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۰.۹ درصد افزایش نشان می‌دهد. در این ماه هم‌چنین تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۲ و  ۵۹ درصد افزایش داشت.

۲۲۳۲۲۷

حداقل بودجه برای خرید ویلا چقدر است؟

رصد تازه‌ترین تحولات بازار خانه‌های دوم در شمال کشور از تغییر چهره نحوه معاملات واحدهای ویلایی در توریستی‌ترین استان شمالی خبر می‌دهد. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از تازه‌ترین تحولات بازار معاملات خریدوفروش ویلاهای توریستی و خانه‌های دوم در استان مازندران که به‌عنوان توریستی‌ترین استان شمالی کشور شناخته می‌شود حاکی است هم‌اکنون شکل غالب معاملات در بازار این گروه از املاک، در مقایسه با سال‌های قبل دست کم با یک تغییر عمده همراه شده است.  در حالی که عمده تقاضای موجود در بازار معاملات ویلا در مناطق توریستی و پرتقاضای این استان همچون نواحی توریستی اطراف شهرهایی مانند نوشهر مربوط به تقاضای سرمایه‌ای و حضور سرمایه‌گذاران است هم‌اکنون عمده خریدوفروش‌هایی که در بازار این املاک صورت می‌گیرد به قصد معاوضه ویلا با ویلای دیگر، زمین یا سایر املاک انجام می‌شود. در واقع هم‌اکنون بازار معاملات خریدوفروش ویلا در این مناطق شمالی عمدتا بازاری سرمایه‌ای است که فروشنده‌ها وخریداران آنها به قصد سرمایه‌گذاری و کسب سود اقدام به معاوضه املاک خود می‌کنند. هم‌اکنون دو نوع معاوضه ملکی در بازار معاملات خریدوفروش ویلا در شهرهای شمالی مرسوم است. یک نمونه از این معاملات مربوط به معاوضه ملک‌های تحت مالکیت افراد در سایر شهرها با املاک ویلایی، زمین و… در مناطق توریستی شمالی و نوع دیگر مربوط به معاوضه املاک در اختیار سرمایه‌گذاران در نواحی شمالی با ملک دیگری در همین مناطق است.

این اقدام عمدتا با هدف تبدیل سرمایه ملکی به سرمایه‌های با قابلیت کسب سود بیشتر در آینده میان‌مدت و بعضا بلندمدت صورت می‌گیرد. این معاوضه در برخی موارد به‌صورت تعویض مستقیم ملک با ملک یا فروش یک ملک و خریداری همزمان ملک ویلایی دیگر در استان‌های شمالی انجام می‌شود.  با این حال بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد همانند گذشته هنوز هم بخشی از معاملاتی که در بازار خریدوفروش ویلاهای شمالی انجام می‌شود مربوط به تقاضای مصرفی است. به خصوص در نیمه دوم سال که تقاضا برای خرید ویلا افزایش می‌یابد هم حجم تقاضای سرمایه‌ای و هم خریدهای مصرفی در شهرهای توریستی شمالی نسبت به نیمه اول سال بیشتر می‌شود.  هم اکنون بنا بر اعلام واسطه‌های معاملات خرید و فروش ویلاهای توریستی در پرتقاضاترین مناطق توریستی شمال کشور در استان مازندران کف نقدینگی مورد نیاز برای خرید یک دستگاه ویلای معمولی ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان است. البته تمام قیمت‌ها به‌صورت نسبی اعلام می‌شود و بسته به موقعیت و محل قرارگیری و سایر امکانات ویلا این قیمت‌ها متفاوت است. با این حال این نرخ برای یک ویلای معمولی با امکانات معمولی است که به‌عنوان مثال در زمینی تا حدود ۲۰۰ مترمربع بنا شده و مساحت بنای آن حدود ۸۰ تا ۱۰۰ مترمربع است. این نوع ویلاها معمولا در مکان‌های نامرغوب اما قابل سکونت و غیربومی قرار دارند که متقاضیان با سطح بودجه ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومانی می‌توانند اقدام به سرمایه‌گذاری در این گروه از املاک کنند.

همچنین براساس آخرین اطلاعات دریافتی از واسطه‌های معاملات ویلاهای مسکونی در مناطق پرتقاضای توریستی مازندران-به‌عنوان مثال حوالی نوشهر-قیمت ویلاهای معمولی اما واقع در مکان‌های مرغوب و پرتقاضا در بازه ۸۰۰ میلیون تومان تا ۲ میلیارد تومان است و قیمت هر یک از ویلاهای لوکس در مکان‌های مرغوب بسته به میزان برخورداری از امکانات مختلف و همچنین محلی که در آن واقع شده‌اند معمولا از ۳ میلیارد تومان شروع شده و بعضا تا بیش از ۱۰ میلیارد تومان نیز می‌رسد.  واسطه‌های معاملات خرید و فروش ویلا در عین حال تاکید می‌کنند که سطح قیمتی ویلاها بسته به مساحت زمین و بنا، نوع و متریال ساخت، قرار داشتن در داخل شهرک یا بیرون از آن و موقعیت آنها به جهت قرار گرفتن در مناطق روستایی، جنگلی، ساحلی، میزان فاصله از جاده و… بسیار متغیر است و از هر ویلا به ویلای دیگر به رغم آنکه ممکن است به لحاظ بسیاری از ویژگی‌ها مشابه به نظر برسند، تفاوت دارد.  بررسی‌ها نشان می‌دهد سطح میانگین قیمت فروش ویلاهای توریستی در این مناطق نسبت به مقطع زمانی مشابه حال حاضر در سال گذشته حداقل ۵۰ تا ۶۰ درصد افزایش یافته است. همچنین هم‌اکنون قیمت این ویلاها به‌طور متوسط در مقایسه با تابستان ۱۵ تا ۲۰ درصد رشد کرده است. با این حال واسطه‌های معاملات ویلا از کندتر شدن آهنگ رشد قیمت ویلاهای توریستی در مقایسه با یک‌سال گذشته خبر می‌دهند. هر چند در عین حال تاکید می‌کنند که هم‌اکنون به دلیل نزدیک شدن به مقطع زمانی شب عید به دلیل افزایش تقاضا برای خرید ویلاهای توریستی بازار معاملات ویلا در حال گرم شدن است و پیش‌بینی می‌شود حرارت بازار هم از نظر قیمتی و هم از نظر سطح معاملاتی با افزایش همراه شود.  هر چند بنا بر اعلام آنها بازار خریدوفروش ویلا همواره متقاضیان خاص خود را دارد که عمده این متقاضیان سرمایه‌گذاران هستند اما در مقطع زمانی فعلی تعداد سرمایه‌گذارها نسبت به گذشته بیشتر شده است. این افراد به اشکال مختلف هم‌اکنون در بازار معاملات ویلا فعال ودر حال خریدوفروش و معاوضه املاک خود به قصد کسب سود در آینده هستند.

در حالی که نیمه اول امسال سطح و حجم معاملات خریدوفروش ویلا در شهرهای توریستی مازندران تا حدی افت کرد و کاهش یافت، اما مهم‌ترین عاملی که در این بازه زمانی منجر به افزایش قابل توجه سطح قیمت‌ها شد مورد توجه قرار گرفتن بازار معاملات ویلا از سوی برخی از متقاضیان کشورهای عربی بود که اقدام به ورود ارز به کشور و تبدیل آن به ریال و در نهایت خرید ویلا در شهرهای توریستی شمال کردند. در این میان تعدد سرمایه‌گذاران عراقی نسبت به سایر کشورها بیشتر بود. در واقع به رغم آنکه حجم معاملات خریدوفروش ویلا در نیمه اول امسال در مقایسه با نیمه اول سال گذشته با افت مواجه شد اما ورود ارز سرمایه‌گذاران کشورهای عربی به شهرهای شمالی و تبدیل آنها به ویلا موجب شد سطح قیمت‌ها به دلیل افت معاملات نه تنها کاهش پیدا نکند بلکه با افزایش نیز همراه شود.  با این حال، بنا بر اعلام فعالان بازار معاملات خریدوفروش ویلاهای توریستی، نوسان قیمت در بازار این گروه از املاک هیچ‌گاه به‌صورت ناگهانی و هیجانی نبوده و قیمت ویلاها معمولا به‌صورت پلکانی و مرحله به مرحله افزایش می‌یابد.  اطلاعات اعلام شده از سوی آنها نشان می‌دهد هم‌اکنون میانگین قیمت هر مترمربع زمین در نواحی مرغوب و ساحلی از کمتر از ۵ میلیون تومان در تابستان سال جاری به حدود ۸ میلیون تومان افزایش یافته است؛همچنین در سایر مناطق که از مرغوبیت کمتری برخوردارند در همین بازه زمانی قیمت هر مترمربع زمین از کمتر از ۲ میلیون تومان به حدود ۵/ ۳ میلیون تومان رسیده است.  بررسی‌ها همچنین نشان می‌دهد در حالی که بیشترین تقاضا برای انجام معامله در بازار املاک ویلایی در نیمه اول سال و حتی در عمده روزهای پاییزی از سوی فروشنده‌های ویلا بوده است یعنی تعداد فروشنده‌ها در این بازار از تعداد متقاضیان خرید بیشتر بوده است اما در مقطع زمانی فعلی به دلیل نزدیک شدن به فصل اوج خرید املاک ویلایی،سطح تقاضا برای خرید ویلا نیز افزایش یافته است.اما همچنان میزان عرضه بیش از تقاضای موجود برای خرید ویلاست هر چند واسطه‌های معاملات ویلا پیش‌بینی می‌کنند با پیشروی در روزهای پایانی سال و در بهار سال آینده سطح تقاضا برای خرید ویلا افزایش پیدا کند.

اظهارات فعالان بازار معاملات خرید وفروش املاک ویلایی در مناطق پرتقاضا و توریستی مازندران نشان می‌دهد هم‌اکنون بر خلاف بازار معاملات مسکن شهر تهران که در حالت رکود به سر می‌برد بازار معاملات ویلا در شرایط رکودی قرار ندارد و خرید و فروش در سطح مناسبی انجام می‌شود.  تغییرات قیمتی املاک ویلایی همچنین حاکی است که به‌عنوان مثال در مناطق توریستی اطراف نوشهر قیمت یک ملک ویلایی که در سال گذشته در مقطع زمانی مشابه حال حاضر حول و حوش ۴۰۰ میلیون تومان بوده است هم‌اکنون به حدود ۸۰۰ میلیون تومان رسیده است. با سطح بودجه ۴۰۰ میلیونی هم‌اکنون در مناطق نامرغوب‌تر(ارزان‌تر) همچون چمستان که قیمت ویلا در آن مناسب‌تر از نواحی نزدیک‌تر به شهر نوشهر است می‌توان اقدام به خرید یک دستگاه ویلای معمولی کرد. فعالان بازار معاملات ویلاهای توریستی در مناطق پرتقاضای مازندران اختلاف قیمت ویلاهای سنددار و بی سند را تا ۱۰۰ میلیون تومان برای موارد مشابه اعلام می‌کنند. این میزان برای ویلاهایی که در داخل بافت روستایی قرار دارند یا خارج از بافت هستند نیز مصداق دارد.  همچنین بنا بر اعلام آنها در حالی‌که در سال گذشته فروش ویلا به‌صورت اقساطی و با شرایط پرداخت ۱۰ تا ۱۵ ماهه از اشکال رایج فروش ویلا بوده است؛ اما هم‌اکنون فروش اقساطی ویلا تنها با شرایط تسویه حساب کامل تا حداکثر ۵ ماه انجام می‌شود. البته خرید اقساطی ویلا برای مدت زمان بیشتر بعضا از سازنده‌ها امکان‌پذیر است اما فروشنده‌های مصرفی و برخی سرمایه‌گذاران حداکثر تا ۵ ماه برای تسویه حساب کامل به خریدار مهلت زمانی می‌دهند.  با این حال، به‌رغم آنکه قیمت املاک ویلایی در نیمه اول سال جاری افزایش یافت در همین زمان نوعی سکته معاملاتی در بازار خریدوفروش ویلا نیز رخ داد؛ اما هم‌اکنون بازار یک‌بار دیگر در حال گرم‌تر شدن است. حجم معاملات خرید و فروش ویلا در استان مازندران در تابستان امسال در مقایسه با تابستان سال گذشته ۴۷درصد کاهش یافت؛همچنین معاملات خرید وفروش ویلا در تابستان امسال در مقایسه با بهار سال جاری نیز با افت ۲۶ درصدی همراه شد.

در بهار امسال همچنین حجم معامله خرید ویلا در توریستی‌ترین استان شمالی کشور در مقایسه با بهار سال گذشته ۳ درصد و در مقایسه با زمستان پارسال ۶ درصد کمتر شد. در کل می‌توان نیمه اول سال جاری را به‌عنوان مقطع زمانی کاهش معاملات خریدوفروش ویلا در این استان معرفی کرد. روند بلندمدت نوسانات قیمتی در بازار معاملات خریدوفروش ویلاهای توریستی در شمال کشور نشان می‌دهد ریتم تغییرات قیمت ویلا در این مناطق مانند آهنگ رشد نرخ اجاره مسکن در تهران،یک ریتم آهسته و کند است. در واقع نوسانات قیمتی ویلاهای توریستی در مناطق شمالی کشور به‌صورت یک روند آهسته صعودی است و این تغییرات قیمتی ناگهانی نیست.  درحالی‌که واسطه‌ها وفعالان بازار معاملات ویلاهای توریستی در مناطق شمالی کشور نبض معاملات مسکن در این مناطق را رکودی توصیف نمی‌کنند اما بازار معاملات این گروه از املاک بنا بر اعلام آنها در شرایط فعلی بازاری پررونق و هیجانی نیز نیست.   همچنین چشم‌اندازی که واسطه‌ها وفعالان بازار ویلا در مناطق شمالی توریستی و پرتقاضا برای پایان سال وبهار سال آینده توصیف می‌کنند چشم‌اندازی روشن همراه با انجام حجم قابل قبولی از معاملات خرید ویلاست. این در حالی است که فعالان بازار مسکن شهر تهران برای همین بازه زمانی در پایتخت چشم‌انداز روشنی را تصور نمی‌کنند و معتقدند بازار مسکن تهران بازاری رکودی خواهد بود و رکود در این بازار در بهار سال ۹۹ نیز ادامه خواهد داشت.

۲۲۳۲۲۳

به گزارش خبرانلاین، پدرام صمیمی‌فر با اشاره به سهمیه ۲۰ هزار واحدی شهر جدید پرند از طرح اقدام ملی تولید وعرضه مسکن، اظهار کرد: در مرحله اول ثبت‌نام صلاحیت ۹۴۸۰ نفر تایید شده است که از این تعداد نیز ۴۲۴ نفر پرونده خود را تکمیل کرده‌اند.

وی گفت:‌طبق شرایط اعلام شده در سامانه طرح اقدام ملی تولید و عرضه مسکن، متقاضیان باید در تاریخ مراجعه مدارک لازم، از جمله احراز پنج سال سابقه سکونت (به‌وسیله گواهی اشتغال به کار دولتی، سابقه بیمه یا سابقه تحصیلی فرزندان) را به همراه داشته باشند اما برای شهر جدید پرند احراز سابقه سکونت در شهرهای، تهران، رباط‌کریم، اسلامشهر، شهریار، بهارستان، قدس،   ملارد و شهرری نیز قابل‌قبول است.

وی افزود: تا ۲۶ اسفندماه وقت داریم که مرحله پیش‌ثبت‌نام و تکمیل پرونده را انجام دهیم و پس از آن متقاضیانی که پرونده خود را تکمیل کرده‌اند برای افتتاح حساب، به بانک مراجعه می‌کنند. بر اساس پروژه‌هایی که به آن‌ها معرفی می‌شود مبلغی حدود ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان را باید برای ساخت و مبلغی را برای قیمت عرصه یا زمین واحد، پرداخت کنند تا پروژه‌ها، وارد مرحله ساخت شود.

۲۲۳۲۲۸

گروهی از مالکان در مناطق میانی و جنوبی تهران با عرضه املاک با نرخ‌های پایین‌تر از عرف منطقه‌ای، ضمن تجهیز خود به نقدینگی برای ساخت‌وساز در سال آینده، قصد دارند خود را از مواجهه با رکود احتمالی ۱۳۹۹ برهانند. بررسی‌های میدانی حاکی از آن است که با وجود افزایش قیمت آپارتمان طی دو ماه اخیر در مناطق شمالی تهران، فروش واحدهای کوچک متراژ در مناطق پرتقاضای شهر تهران با قیمت‌های عرفی تثبیت شده طی ۱۰ ماهه سال جاری یا حتی پایین‌تر از قیمت اردیبهشت ماه در حال انجام است.

واسطه‌های ملکی عنوان می‌کنند با توجه به تکمیل ظرفیت قیمتی در مناطق شمالی، سال جاری تورم ملک در مناطق جنوبی بیشتر از شمال تهران بوده است. نبض خرید و فروش نیز در واحدهای کوچک متراژ مناطق پرتقاض بیشتر می‌زند. مشاوران املاک می‌گویند که اغلب معاملات از نوع تبدیل به احسن یا خانه اولی در مناطق ۴ و ۵ انجام می‌شود؛ هرچند غالب خرید و فروش‌ها در این مناطق نیز از نوع سرمایه‌گذارانه است. از سوی دیگر به دلیل نگرانی از کسادی معاملات در سال آینده، فایل‌های زیر قیمت به تدریج وارد بازار می‌شود.

آمارها نشان می‌دهد طی یک سال منتهی به دی‌ماه ۱۳۹۸ در ۱۱ منطقه‌ واقع در نیمه جنوبی شهر تهران شامل مناطق ۹، ۱۰، ۱۱، ۱۲، ۱۴، ۱۵، ۱۶، ۱۷، ۱۸، ۱۹ و ۲۰ نرخ رشد قیمت مسکن، بالاتر از دیگر مناطق تهران بوده و بالاترین نرخ رشد سالیانه در دی‌ماه ۱۳۹۸ با ۶۹ درصد به منطقه ۱۶ تعلق داشته و بعد از آن مناطق ۱۲، ۲۰ و ۱۹ به ترتیب دارای رشد ۶۴، ۶۲ و ۶۰ درصد سالیانه بوده‌اند. این در حالی است که افزایش قیمت در کل شهر  تهران ۴۰ درصد گزارش شده است. با این حال در محدوده جنوبی تهران بجز مناطق ۱۰، ۱۱، ۱۴ و ۱۵ تعداد معاملات در دیگر مناطق چندان بالا نیست. در نیمه شمالی نیز در مناطق ۵، ۴، ۲، ۷ و ۸ بیشترین تعداد معاملات انجام می‌شود. سه منطقه ۵، ۲ و ۴ پیشتاز تعداد معاملات در تهران هستند. لذا آمار گویای آن است که با وجود جهش ۲۹ درصدی قیمت در دو ماه گذشته در منطقه ۱ خرید و فروش در محدوده متناسب با توان اقشار متوسط در مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۴ و ۱۵ انجام می‌شود که دفاتر املاک عنوان می‌کنند طی دو ماه اخیر از تورم‌های سنگین در این مناطق خبری نبوده است.

با وجود آن‌که برخی سرمایه‌گذاران خرد، آپارتمان‌های خود را با قیمت‌های نامتعارف وارد بازار شب عید کرده‌اند گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد گروهی از سازندگان ضمن نگه داشتن بخشی از واحدهای خود به منظور حفظ ارزش دارایی در برابر تورم آتی، بخش دیگری از واحدهای خود را برای دستیابی به نقدینگی با نرخ‌های پایین‌تر از عرف منطقه‌ای عرضه کرده‌اند که اغلب توسط سفته‌بازان خریداری می‌شود.

میانگین قیمت مسکن در دی‌ماه ۱۳۹۸ در سه منطقه‌ی محبوب شهر تهران یعنی ۵، ۲ و ۴ به ترتیب ۱۶، ۱۴.۸ و ۲۰ میلیون تومان در هر متر مربع است. البته نرخ‌های پیشنهادی در آگهی‌ها و فایل‌های موجود در دفاتر املاک، بالاتر از این ارقام ارایه می‌شود که گاها تا چند ماه بدون خریدار می‌ماند. در تهرانپارس شرقی یک آپارتمان ۷۵ متری چهار سال ساخت فول امکانات رو به آفتاب در بلوار پروین، متری ۱۳ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده که با سطح قیمت‌های معمول در منطقه تقریبا همخوانی دارد. قیمت هر متر مربع از یک آپارتمان ۸۵ متری نوساز با امکانات کامل در محله جنت‌آباد نیز ۱۸میلیون تومان تعیین شده  است. در سعادت‌آباد یک واحد ۷۶ متری ۱۸ ساله فول امکانات نورگیر، متری ۲۰ میلیون تومان به فروش می‌رسد.

دی‌ماه امسال در حالی رشد سالیانه مسکن در تهران به ۴۰ درصد رسیده که این ارقام نشان می‌دهد با وجود نوسانات ماهانه، تورم نقطه به نقطه مسکن ۱۴ درصد بالاتر از تورم نقطه به نقطه عمومی است. نکته قابل  توجه دیگر این‌که در ماه گذشته نرخ تورم نقطه به نقطه خانوارهای کشور ۱.۵ درصد کاهش یافته اما شاهد دو افزایش  ۸.۵ و ۲.۱ درصدی تورم مسکن در تهران به ترتیب در ماه‌های آذر و دی بوده‌ایم. به نظر می‌رسد بازار مسکن که به طور کلی در سال ۱۳۹۸ با رکود مواجه بوده و معاملات در ۱۰ ماهه نخست حدود ۴۳ درصد نسبت به زمان مشابه سال قبل کاهش یافته است با رکود تورمی دست و پنجه نرم می‌کند. هرچند در دو ماه اخیر تعداد معاملات بیش از ۱۰۰ درصد بالا رفته که عمده کارشناسان معتقدند تنها علت این اتفاق می‌تواند تغییر قیمت بنزین، معاملات شب عید و خریدهای سرمایه‌گذاری به قصد حفظ ارزش پول باشد. مطابق برآوردها حدود ۷۷ درصد معاملات بازار مسکن در ایران از نوع سرمایه‌گذارانه است.

بازار شهرهای دور و بر، بهتر از تهران است

یکی از فعالان مجازی بازار ملک درباره آخرین وضعیت بازار مسکن در شب عید به ایسنا گفت: معاملات بیشتر شده و با مشاوران اکثرا ساعات روز در اتاق قرارداد هستند. البته سال‌هاست که خرید و فروش مسکن از نوع سرمایه‌گذاری یا تبدیل به احسن است. تقاضای مصرفی هم با هدف خرید خانه بزرگ‌تر یا سن  بنای  کمتر صورت می‌گیرد که آن هم با هدف حفظ ارزش پول انجام  می‌شود. معمولا این‌طور است که سرمایه‌گذاران ابتدا در مقطعی پول را به دلار، بعد به بورس و سپس به ملک تبدیل می‌کنند؛ بنابراین می‌توان گفت معاملات از طرف تقاضای مصرفی نیست. یک زوج جوان اگر ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان فراهم کند نمی‌تواند در مناطق میانی تهران خانه  بخرد. یا باید در جنوب شهر، خانه‌ای بی‌کیفیت خریداری کند یا به شهرهای اطراف برود. الان بازار شهرهای دور و بر بهتر از تهران است و حتی در مواقعی درصد افزایش قیمت آن‌جا از تهران بیشتر شده است.

وی افزود: در بعضی مناطق تهران که متراژ کوچک است دلالی زیاد شده و یک واحد چند دست می‌چرخد که منجر به  افزایش  قیمت نهایی شده که از ظرفیت متقاضیان واقعی خارج است و به همین دلیل، دلالی در تهران به  اندازه‌ی اطراف جواب نمی‌دهد. در مناطق شمال تهران هم که واحدها بالای ۸۰ متر است و اصلا مردم توانی برای خرید ندارند. الان در پردیس یا هشتگرد، حضور دلالان خیلی بیشتر از تهران است. یک مشاور املاک در شهرهای حاشیه‌ای بر روی یک خانه تقریبا ۲۰ میلیون تومان سود می‌برد. در پردیس، بدون واسطه هیچ اتفاقی در بازار مسکن رخ نمی‌دهد. یعنی به طور  مستقیم هیچ خرید و فروشی انجام نمی‌شود. دولت به راحتی می‌تواند جلوی این را بگیرد. اگر خرید و فروش‌ها از یک فقره بیشتر شد به خانه مالیات وضع کند. ملک نیز باید ارزش‌گذاری شود اما هیچ سازمان  یا ارگانی نداریم که به ارزش‌گذاری ملک بپردازد. اگر متریال، قیمت زمین، هزینه ساخت را محاسبه  کنند به راحتی قیمت خانه تعیین می‌شود. اگر صاحب ملک بگوید با این رقم نمی‌فروشم مالیات برای واحد خالی ببندند. بعد یا مجبور می‌شود بفروشد یا اجاره بدهد که باعث کاهش قیمت‌ها می‌شود.

این فعال بازار املاک در پاسخ  به این سوال که آیا قیمت‌ها در دو ماه اخیر تغییر کرده یا خیر، گفت: متوجه افزایش قیمت نشدیم. بیشتر مالکانی که خانه‌های خود را برای فروش به ما می‌سپارند قیمت را تغییر نداده‌اند. اوایل سال این اتفاق می‌افتاد. اما در دو ماه اخیر به نظرم درصد افزایش قیمت به اندازه ۱۰ درصد نبوده و بسیار کمتر از این رقم بوده است. ما هر روز با مالکان تماس می‌گیریم ولی به ندرت پیش می‌آید که مالک قیمت را افزایش دهد.

در دی‌ماه ۱۳۹۸ مطابق اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران ۱۳ میلیون و ۸۱۰ هزار تومان در هر متر مربع بود که نسبت به ماه قبل ۲.۱ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۰.۹ درصد افزایش نشان می‌دهد. در این ماه هم‌چنین تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۲ و  ۵۹ درصد افزایش داشت.

۲۲۳۲۲۳