محمدرضا رضایی با اشاره به افزایش ۴۷ درصدی سقف تسهیلات ساخت مسکن اظهار کرد: گرچه افزایش سقف تسهیلات ساخت و ساز و تولید مسکن می تواند در ارتقا میزان ساخت و ساز در کشور اثرگذار باشد، اما به نظر می رسد هنوز بدنه اجرایی و مدیریتی کشور تصمیم قابل قبولی برای رونق تولید مسکن اتخاذ نکرده است.
وی تصریح کرد: وضعیت بازار ساخت و ساز مسکن بسیار نامطلوب و نگران کننده است، به ویژه آنکه با شیوع بیماری کرونا بخشی از پروژه های تولید مسکن متوقف شده و با این حال دولت هنوز هیچ اقدامی برای حمایت اقتصادی از سازندگان صورت نداده است.
وضعیت بازار مسکن اورژانسی است
وی با بیان اینکه وضعیت بازار ساخت و ساز مسکن اورژانسی است، افزود: وضعیت بازار مسکن به گونه ای است که بسیاری از سازندگان برای حضور در عرصه ساخت و ساز ریسک نمی کنند، چون مشخص نیست که با این شرایط بازار در ماه های آتی به کدام سو خواهد رفت.
رئیس کمیسیون عمران مجلس با اشاره به کاهش معاملات مسکن و افزایش چشمگیر قیمت مصالح ساختمانی، اضافه کرد: به هر میزانی که آمار معاملات مسکن بالا رفته و قیمت مصالح و تجهیزات کاهش یابد، سازندگان برای حضور فعالانه در بازار ساخت و ساز تمایل بیشتری خواهند داشت.
رضایی تاکید کرد: دولت باید با ارائه تسهیلات ساخت و ساز با سود مطلوب و ارائه مصالح ساختمانی در بازار تولید مسکن تحرک ایجاد کند تا عرضه مسکن در کشور افزایش یابد.
ندا بشیری مدیر امور ابزارهای نوین مالی فرابورس گفت: در حالی که میانگین قیمت اوراق مسکن در سال ۹۶ حدود ۷۰ تا ۸۰ هزار تومان بود، این اوراق با شروع رکود مسکن در سال ۹۷ و با توجه به جهش قیمت مسکن و ناکارآمد شدن سقف قبلی تسهیلات، با کاهش ارزش روبرو شد و طی یک روند تدریجی به قیمت حدود ۴۰ هزار تومان کاهش یافت.
وی ادامه داد: در دی ماه امسال تنها طی دو هفته پس از مصوبه جدید درباره سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق، میانگین حجم معاملات «تسه» نسبت به در روزهای قبل از تصویب افزایش سقف تسهیلات بهطور متوسط به دو برابر افزایش یافت. البته این افزایش دو برابری حجم معاملات در ابتدا زمینهساز صعود چشمگیری در قیمت اوراق نشد و فقط بهای هر ورقه را حداکثر به حول و حوش ۴۴ هزار تومان افزایش داد.
بشیری یادآور شد: اما در طول سه ماهه زمستان سالی که گذشت، به تدریج با استمرار افزایش تقاضای اوراق، قیمت این اوراق نیز به سطوح پیش از رکود مسکن نزدیکتر شد، به این ترتیب که در زمستان این قیمت در برخی روزها به ۶۰ هزار تومان نیز رسید.
وی خاطرنشان کرد: تصمیم بانک مسکن برای افزایش سقف تسهیلات اوراق و موافقت و همراهی بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار سبب شد بازار این اوراق نیز از ابتدای زمستان از کما خارج شود و قیمتها با افزایش تدریجی به سطوح پیشین نزدیک شود. آنچه زمینهساز این رشد قیمت شد، افزایش تقاضای خرید اوراق و خیز معاملاتی در این بازار بود. تازهترین گزارش از معاملات تسه در فرابورس حکایت از آن دارد که میانگین قیمت اوراق تسهیلات بانک مسکن در اغلب نمادها حول و حوش ۵۳ تا ۵۷ هزار تومان رسید.
مدیر امور ابزارهای نوین مالی فرابورس تصریح کرد: برخی از کسانی که در طول دو ماه کاری گذشته اقدام به خرید اوراق کرده و رشد معاملات و در نتیجه رشد قیمت به دنبال افزایش تقاضای اوراق را رقم زدهاند، همان کسانی هستند که نسبت به خرید خانه اقدام کردهاند. در واقع این حضور تقاضای مصرفی در معاملات دی و بهمن بوده که زمینهساز تغییر و تحولات در بازار اوراق مسکن نیز شده است.
پیش بینی آینده قیمت اوراق تسهیلات مسکن
وی در خصوص آینده اوراق تسهیلات مسکن با توجه به احتمال قوی استمرار رکود معاملات مسکن در سال ۹۹، پیشبینی کرد: رکود مسکن قطعاً ادامه خواهد داشت البته ممکن است با عمقی که در اغلب ماههای سال ۹۸ تجربه کردیم، رخ ندهد. از طرفی با توجه به اینکه سقفهای افزایش یافته تسهیلات اوراق مسکن در سایر شهرها به جز پایتخت کارآمدتر بوده و سهم بالایی از قیمت تمام شده ملک را پوشش میدهد، احتمالاً به تدریج تقاضای خرید مسکن با تسهیلات در سایر استانها قدری افزایش خواهد یافت و این تسهیلات جدید جای خود را بیش از پیش در معاملات مسکن باز میکند. بنابراین نوسان افزایشی قیمت اوراق متناسب با میزان رشد تقاضا محتمل است؛ هر چند این افزایش با توجه به استمرار شرایط رکودی بازار مسکن، احتمالاً محدود خواهد بود.
گفتنی است از ابتدای زمستان ۱۳۹۸، شورای پول و اعتبار با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق تقدم تسهیلات که بدون نوبت و با نرخ سود ۱۷.۵ درصد به متقاضیان ارائه میشود، موافقت کرد.
افزون بر این سقف پرداخت تسهیلات جعاله نیز که با نرخ ۱۸ درصد به متقاضیان تعمیرات یا خرید مسکن و در ازای وثیقه ملکی پرداخت میشود، دو برابر شد و از ۲۰ به ۴۰ میلیون تومان رسید.
به این ترتیب سقف تسهیلات زوجین به انضمام جعاله در تهران از ۱۲۰ میلیون تومان در گذشته به ۲۴۰ میلیون تومان افزایش یافت و این افزایش به همین نسبت در شهرهای بزرگ و سایر مناطق شهری نیز اعمال شد.
مقام مسئول وزارت راه از سکونت حدود ۲۰ میلیون ایرانی در بافتهای فرسوده شهری خبر داد و گفت: ۴.۵ میلیون تهرانی در بافتهای فرسوده زندگی میکنند.
پرویز فیروز با یادآوری اینکه بر اساس قانون برنامه ششم توسعه، ۲۷۰۰ محله در سطح کل کشور در قالب برنامهها و طرحهای بازآفرینی دیده و مقرر شده طی ۲ برنامه ۵ ساله برنامههای بازآفرینی در این محدودهها پیاده سازی شود، اظهار کرد: بافتهای فرسوده شامل ۵ محدوده محلات دارای بافت فرسوده میانی، سکونتگاههای غیررسمی، محدودههای تاریخی نیازمند احیا، بهسازی و نوسازی پهنههای شهری با پیشینه روستایی و پهنههای دارای کاربری ناسازگار با کاربری شهری است.
وی ادامه داد: از کل این مجموعهها بر اساس مطالعات انجامشده در طرح جامع، مطالعات فرادستی طرح تفصیلی، مطالعات بازآفرینی حدود ۱۴۰ هزار هکتار بافت ناکارآمد شهری در سطح کشور وجود دارد که جمعیتی بیش از ۲۰ میلیون نفر در آن ساکن هستند.
چند میلیون تهرانی در بافت فرسوده ساکن هستند؟
وی یادآور شد: از این ۱۴۰ هزار هکتار حدود ۱۵ هزار هکتار محدودههای ناکارآمد شهری در استان تهران واقعشده که بیش از ۴.۵ میلیون نفر جمعیت ساکن در این محدودهها هستند.
وی بابیان اینکه به عبارتی ۱۰.۷ درصد مساحت بافت فرسوده کل کشور و ۲۲.۵ درصد جمعیت شهرنشین بافت ناکارآمد در تهران مستقر هستند، گفت: تمام تلاش ما در استان تهران بالا بردن سهم اعتبارات است چون یکدهم مساحت کشوری بازآفرینی و یکپنجم جمعیت بافت ساکن استان بوده و بعضی از محلات باید ویژه دیده شوند.
به گفته معاون مسکن و بازآفرینی راه و شهرسازی استان تهران، علاوه بر مبالغ پیشبینیشده در قالب اعتبارات ملی و استانی، اقدامات حمایتی دولت در احیا بافتهای فرسوده ازجمله اختصاص قیر رایگان بهمنظور آسفالت معابر محلات هدف بازآفرینی شهری و همچنین اعطای تسهیلات ساخت مشارکت مدنی با سود ۹ درصد برای نوسازی مسکن در دستور کار است.
سیداحسن علوی نایبرئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، با تاکید بر اینکه باید دولت در این روزهای کرونایی به فکر کارگران و قشر ضعیف جامعه باشد، اظهار داشت: در شرایط کنونی با شیوع بیماری کرونا و تعطیلی کسب و کارها، مردم واقعاً با مشکل مواجهاند.
وی با تاکید بر ضرورت تعلیق بازپرداخت تسهیلات مسکن گفت: اخیراً بانک مرکزی در دستورالعملی به بانکها، پرداخت اقساط تسهیلات بانکی را بهمدت سه ماه تعلیق کرده، اما متأسفانه چنین تصمیمی برای تسهیلات مسکن گرفته نشد.
رئیس مجمع نمایندگان کردستان در مجلس با بیان اینکه طیف وسیعی از مردم و اقشار آسیبپذیر جامعه وام مسکن دریافت کرده و در این شرایط کنونی رکود اقتصادی و تعطیلی محل درآمدهایشان، قدرت بازپرداخت اقساط ندارند، تصریح کرد: باید دولت، وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی در این روزهای کرونایی بازپرداخت تسهیلات مسکن را همچون دیگر وامها سه ماه تعلیق کند.
وی گفت: این روزها بسیاری از اقشار ضعیف جامعه نه تنها توان پرداخت اقساط وام خود را نداشته، بلکه خانهنشین و در تأمین امرار معاش و زندگی روزمره نیز با مشکل زیادی مواجه شدهاند.
علوی بیان کرد: کارگری که این روزها در طول ماه هیچ درآمدی ندارد، چطور میتواند در این شرایط سخت و تنگنای اقتصادی ماهانه قسط حدود یک میلیونی وام مسکن را پرداخت کند.
نایبرئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی تاکید کرد: انتظار میرود دولت برای تمام حوزهها، وامهای تمام بانکها و مسائل کشور تصمیم عادلانه گرفته و بهفکر قشر ضعیف جامعه باشد.
واجدین شرایط مسکن ملی در مرحله دوم چگونه انتخاب می شوند؟
در مرحله دوم ثبت نام اقدام ملی مسکن بالغ بر یک میلیون و ۳۶۲ هزار نفر ثبت نام کردند که از این تعداد ۵۴۰ هزار نفر از طریق سامانه اقدام ملی مسکن و مابقی از طریق سامانه پیامکی ثبت نام کردند.
باتوجه به اینکه سایت در هنگام ثبت نام مرحله دوم با تکمیل ظرفیت بسته نشد افراد بسیاری در مرحله دوم ثبت نام کردند که باید سازوکاری برای انتخاب افراد واجد شرایط صورت گیرد.
واجدین شرایط مسکن ملی در مرحله دوم چگونه انتخاب می شوند؟
پروانه اصلانی مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در باره نحوه انتخاب متقاضیات اقدام ملی مسکن در مرحله دوم اظهار کرد: به دلیل اعتراضات افراد مبنی بر ظرفیتهای پایین ثبت نام و جا ماندن افراد واجد شرایط، در مرحله دوم ظرفیت ثبت نام بسته نشد و بعد از ثبت نام متقاضیان دو شیوه برای انتخاب افراد در نظر گرفته شده است.
به گفته این مقام مسئول در مرحله دوم حدود یک میلیون و ۳۶۲ هزار نفر هستند که از این تعداد ۵۴۰ هزار نفر در سامانه اقدام ملی مسکن ثبت نام کرده اند و حدود ۸۲۰ هزار نفر نیز از طریق سامانه پیامکی ثبت نامشان انجام شده است و تمام این افراد پایش میشوند.
اصلانی دو روش پیشنهادی برای انتخاب افراد ثبت نامی پس از پایش آنها اعلام کرد و افزود: از میان افراد ثبت نامی که بیش ار یک میلیون نفر هستند ممکن است بیش از ۵۰۰ هزار نفر بعد از پالایش شرایط دریافت مسکن ملی را داشته باشند که باید افراد از طریق قرعه کشی و یا قرار دادن شاخصهایی انتخاب شوند.
مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره جزئیات قرعه کشی افراد ثبت نامی گفته است که هنوز در زمینه قرعه کشی افراد به جمع بندی خاصی نرسیده اند، چون باید ابتدا افراد ثبت نامی پالایش شوند و تعداد واجدین شرایط مشخص شود.
با این تفاسیر باید از میان افرادی که بعد از پالایش شرایط دریافت مسکن ملی دارند انتخاب صورت گیرد که به احتمال بالا قرعه کشی یکی از گزنههای وزارت راه و شهرسازی است.
دیروز معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی طی اطلاعیهای تاکید کرد خرید و فروش امتیاز طرح ملی مسکن غیرقانونی بوده و متخلفان تحت پیگرد قانونی قرار میگیرند.
در بخشی از این اطلاعیه آمده است؛ « ثبتنام اولیه طرح ملی مسکن ارزش معاملاتی ندارد و خرید و فروش آن غیر قانونی است و ثبت نام در سامانه به معنای عضویت یا تخصیص واحد نیست . چه بسا پس از بررسی شرایط قانونی فرد ثبتنام کننده غیر واجد شرایط تشخیص داده شود و به این ترتیب مدارک آن از جمله کد رهگیری و … فاقد هر گونه ارزش است. بنابراین، خرید و فروش آن فقط باعث از بین رفتن سرمایه خریدار است. … واگذاری و انتقال امتیاز مسکن ملی به غیر تحت هر یک از عناوین حقوقی، غیرمعتبر و ممنوع است و بر اساس مقررات پیگرد قانونی دارد. … برگه پرینت ثبتنام اولیه طرح اقدام ملی مسکن ارزش معاملاتی ندارد و خرید و فروش آن غیر قانونی است.»
اوایل دیماه سال گذشته در برخی سایتهای آنلاین، آگهیهای فروش امتیاز طرح ملی مسکن با قیمت تا ۱۵۰ میلیون تومان درج شد. اقدامی که یکی از اعضای کمیسیون عمران مجلس آنرا کار دلالان عنوان کرد.
مجید کیانپور با بیان اینکه وزارت راه اعلام کرد طرح ملی مسکن با هدف تأمین مسکن اقشار ضعیف جامعه عملیاتی می شود، اما در اجرا شاهدیم تنها اقشار پردرآمد قادر به تأمین تعهدات مالی این طرح هستند. یکی از دغدغه های اصلی برای تولید مسکن محرومان، شناسایی دیگر اقشار هدف است، اما در شرایط کنونی شاهدیم که دلالان در طرح ملی مسکن ثبت نام کرده و امروز به دنبال فروش امتیاز خود هستند.
فرم اولیه ثبت نام طرح ملی مسکن با چه قیمتی خرید و فروش می شود؟
وزیر راه و شهرسازی نیز در اینباره گفته بود: خرید و فروش امتیاز طرح ملی مسکن تخلف است و اساساً امتیاز طرح مذکور قابل معامله نیست. هرکس این کار را انجام دهد با کد رهگیری ثبتشده در سامانه حذف میشود. این کار سودجویی است و با آن بهشدت برخورد میکنیم.
بازار مسکن کشور از اوایل اسفند ماه سال گذشته تا امروز تحت تاثیر شوک ناشی از شیوع کرونا قرار گرفته و معاملات بر اساس آمار رسمی طی اسفند ۲۴ درصد در تهران و حدود ۲۱ درصد در کل کشور کاهش یافته است. با توجه به تعطیلی فروردین قطعا کاهش آمار معاملات در اولین ماه بهار ۹۹ رکود خواهد زد. در این شرایط به نظر میرسد برخی برای دستیابی به برخی اهداف ثانویه اقدام به انتشار آگهیهای خرید و فروش امتیاز طرح ملی مسکن در سایتها میکنند.
بررسیها نشان میدهد این کار در مرحله اول برای تحت تاثیر قرار دادن بازار راکد مسکن و در مرحله بعدی تاثیرگذاری بر قیمت مسکن برخی شهرهای اطراف تهران عملیاتی شده است. گرچه وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده خرید و فروش امتیاز طرح ملی مسکن غیرقانونی بوده و هشدار پیگیر قانونی را داده، اما پیش بینی تکرار این کار در آیندهای نزدیک چندان سخت نیست.
قیمت مسکن در جنوب شهر تهران تحت تاثیر تورم، افزایش نرخ ارز و انتظارات تورمی با رشد مواجه شده است؛ بخش قابل توجهی از این رشد قیمت در سه ماهه پایانی سال گذشته انجام شد. اما به نظر می رسد میزان افزایش در واحدهای نوساز، نامتعارف است.
رشد نامتعارف قیمت واحدهای نوساز
رشد قیمت در کلیه گروههای سنی آپارتمان در جنوب تهران محسوس بوده، اما واحدهای کلید نخورده افزایش بیشتری را تجربه کردهاند که علت این مسئله میتواند به کمبود فایلهای نوساز مربوط باشد. در شرایطی که در اسفندماه سال گذشته میانگین رشد قیمت مسکن در شهر تهران نسبت به اسفندماه ۱۳۹۷ بالغ بر ۴۲ درصد بود، میانگین افزایش قیمت در بعضی مناطق جنوبی بیش از ۶۰ درصد به ثبت رسید.
با وجود آنکه در نیمه شمالی شهر تهران انبوه آپارتمانهای نوساز و خالی دیده میشود، بازار مسکن در جنوب شهر با فشار تقاضا و کمبود عرضه در واحدهای کمتر از سه سال مواجه است.
گزارش های میدانی نشان می دهد در اغلب مناطق جنوبی تهران رشد قیمت مسکن اتفاق افتاده اما در جنوب غربی تهران نرخ ها بهخصوص در آپارتمانهای ۱۰ سال به بالا متعادل تر از مناطق شرقی است. البته در تمام مناطق ۲۲ گانه شهر تهران به سختی بتوان آپارتمان با قیمت کمتر از ۴۰۰ میلیون تومان پیدا کرد.
کمبود عرضه به دلیل شیوع کرونا
از ابتدای اسفند ماه و با شیوع ویروس کرونا بسیاری از خریداران و فروشندگان تا رسیدن به یک فضای قابل اطمینان از نظر بهداشت و سلامت و البته چشم انداز روشن تر اقتصادی، معاملات را به حالت تعلیق درآورده اند اما گشتی در فایلهای موجود در محله های جنوبی تهران نشان می دهد معدود فروشندگان عمدتا پول لازم، واحدهای خود را زیر قیمت به فروش می رسانند.
در محله علی آباد یک آپارتمان ۴۳ متری چهار سال ساخت با امکانات کامل به مبلغ ۳۹۰ میلیون تومان فروخته می شود. قیمت یک آپارتمان ۴۸ متری سه سال ساخت دارای آسانسور، انباری و بالکن، بدون پارکینگ در اتوبان نواب میدان ۹ دی ۴۳۵ میلیون تومان تعیین شده است. در محله بریانک، واحد ۴۰ متری ۱۴ ساله واقع در طبقه دوم بدون امکانات و بدون آسانسور به مبلغ ۳۸۰ میلیون تومان به فروش می رسد.
نرخ تورم مسکن در جنوب تهران
پنج منطقه واقع در نیمه جنوبی شهر تهران شامل مناطق ۱۸، ۱۶، ۱۵، ۱۱ و ۱۴ همچنان جزو مناطقی هستند که از بالاترین نرخ تورم ماهیانه برخوردارند، با این حال آمار نشان میدهد از سرعت رشد قیمت در مناطق جنوبی تهران کاسته شده است.
بهمن ماه ۱۳۹۸ یازده منطقه واقع در نیمه جنوبی شهر تهران شامل مناطق ۹ تا ۲۰ از بالاترین رشد سالیانه قیمت مسکن برخوردار بودند. بیشترین افزایش سالیانه قیمت یک متر مربع خانه به منطقه ۱۶ با ۶۶ درصد افزایش سالیانه تعلق داشت. پس از آن مناطق ۱۹ و ۱۸ به ترتیب با ۶۰ و ۵۷ درصد رشد سالیانه قیمت مسکن مواجه بودند. این در حالی است که متوسط افزایش قیمت در کل شهر تهران ۴۴ درصد بود.
در حال حاضر میانگین قیمت مسکن در سه منطقه ۱۶، ۱۹ و ۱۸ که دارای بالاترین درصد افزایش سالیانه قیمت هستند، به ترتیب ۸.۳، ۸.۵ و ۷.۱ میلیون تومان در هر متر مربع است. بهمن ماه پارسال میانگین قیمت در این مناطق به ترتیب متری ۵، ۵.۳ و ۴.۵ میلیون تومان بود.
سال ۱۳۹۸ مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر تهران فاصله ایجاد شده در خصوص رشد قیمت مسکن را با مناطق شمالی پایتخت جبران کردند و شواهد نشان می دهد که از سرعت افزایش قیمت در جنوب تهران کاسته شده است؛ به طوری که بهمن ماه امسال در بین مناطقی که دارای بالاترین رشد ماهیانه قیمت بودند، پنج منطقه در جنوب و پنج منطقه در شمال تهران قرار داشتند.
به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، ویروس کرونا این روزها اجارهنشینها را هم مستاصل کرده است؛ آن هم در شرایطی که زمان زیادی تا فصل نقل و انتقال مسکن باقی نمانده و اجارهنشینها یا باید قرارداد خانههای خود را تمدید کنند یا تصمیم به جابهجایی بگیرند.
به نظر میرسد در سالجاری با توجه به شیوع ویروس کرونا، بر تعداد قراردادهای تمدید اجاره افزوده شود؛ گزارشهای میدانی نیز نشان میدهد با توجه به شیوع ویروس کرونا نگرانی غالب مستاجران در هفته های اخیر به جابجایی هایی مربوط می شود که می تواند تهدیدی برای سلامتشان باشد. به همین دلیل انتظار به حق آنها از موجران تمدید قرارداد است؛ هر چند طبق آمار نرخ رشد اجاره در قراردادهای تمدید، بالاتر از قراردادهای جدید است.
بنا به اعلام مرکز آمار ایران، میزان افزایش اجارهبها برای پایتخت در پاییز ۱۳۹۸ نسبت به پاییز ۱۳۹۷، ۳۱ درصد بوده است؛ اگرچه گزارش های میدانی نشان می دهد که در بعضی مناطق پرتقاضا همچون مناطق ۲، ۴، ۵، ۱۰، ۱۴ و ۱۵ میانگین افزایش نرخها تا ۵۰ درصد میرسد.
طبق آمار رسمی، متوسط اجاره ماهانه یک مترمربع واحد مسکونی در تهران در پاییز سال گذشته ۴۴ هزار و ۳۴۷ تومان با میانگین مساحت ۸۰ مترمربع و سن بنای ۱۴ سال بوده است. نرخ اجاره زمستان هنوز اعلام نشده است.
عرضه زودهنگام آپارتمان برای اجاره
در این میان، با وجود اینکه هنوز فصل طلایی نقل و انتقالات ملکی یعنی تابستان که بیشترین آمار انعقاد قرارداد اجاره را به خود اختصاص میدهد، آغاز نشده و دو ماه تا آن زمان فاصله داریم، اما برخی موجران با در نظر گرفتن احتمال مدت طولانی انتظار برای اجاره رفتن املاک خود، تصمیم به عرضه زودهنگام آنها در بازار مسکن گرفتهاند.
گزارشها از بهای پیشنهادی رهن و اجاره آپارتمان مسکونی در تهران حاکی از آن است که در منطقه امیرآباد، کارگر شمالی یک واحد آپارتمان ۱۱۵ متری ۵۵۰ میلیون تومان رهن با ۵۰۰ هزار تومان اجاره گذاشته شده است. همچنین در منطقه نارمک، آیت یک واحد آپارتمان ۵۵ متری حدود ۶۰ میلیون تومان رهن با یک میلیون و ۹۰۰ هزار تومان اجاره فایل شده است.
در منطقه دربند، اسدالهی یک واحد آپارتمان ۸۰ متری حدود ۶۵ میلیون تومان رهن و ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره داده میشود. همچنین بالاتر از میدان ولیعصر یک واحد آپارتمان ۹۷ متری در حدود ۱۰۰ میلیون تومان رهن و ۵ میلیون تومان اجاره، فایل شده است.
یکی از طرحهایی که متولی مسکن طی سالهای گذشته برای ساماندهی بازار اجاره و تعدیل نرخ در این بازار مورد بررسی و اشاره قرار داد، تعیین سقف مجاز برای افزایش اجارهبها در پایان قراردادهای یکساله بود. در این طرح سقف ۱۰ درصدی برای افزایش اجارهبهای سالانه مورد تاکید قرار داشت. اما این طرح در نهایت به سرانجام نرسیده و به بازار اجاره وارد نشد.
از دیگر برنامههایی که در این زمینه مطرح شد، بحث دو ساله شدن قراردادهای اجاره مسکن به منظور کنترل نرخ رشد اجارهبها و ساماندهی بازار اجاره از طریق کاهش تقاضا برای جابهجایی در واحدهای استیجاری بود. این طرح نیز در نهایت به فراموشی سپرده شد و هیچگاه در بازاراجاره اجرایی نشد.
موضوع در نظر گرفتن معافیتهای مالیاتی برای موجرانی که واحدهای مسکونی خود را برای مدت دو سال و با رعایت سقف مجاز تعیین شده برای افزایش نرخ اجاره بهای سالانه به بازار استیجار عرضه کنند، از دیگر برنامهها و ایدههای مطرح شده، اما اجرایی نشده متولی مسکن در سالهای اخیر برای بازار اجاره بود.
سال گذشته موضوع پرداخت تسهیلات اجاره مسکن به افراد واجد شرایط مطرح شد؛ اما این طرح نیز هنوز به بازار اجاره نرسیده است. طی روزهای اخیر باز هم این وعده تکرار شده است، هر چند اعلامی درخصوص تصمیم قطعی برای اجرای این طرح دست کم برای سال جاری صورت نگرفته است.
در حالی که زمان کمی به شروع فصل طلایی جابه جاییها در بازار اجاره باقی مانده است، به نظر میرسد امسال نیز طرحها و برنامههای اشاره شده در این زمینه در حد وعدههای غیرقابل اتکا به مستاجران باقی خواهد ماند و بازار اجاره مسکن در سال جاری نیز شاهد اجرای طرحی برای حمایت از مستاجران نخواهد بود.
این در حالی است که اخیرا وزیر راه وشهرسازی اعلام کرده است در سال جاری بهطور قطع قانون دریافت مالیات از خانههای خالی اجرایی خواهد شد. هر چند اجرای این طرح میتواند تاثیر مثبت بر افزایش عرضه مسکن و کمک نسبی به تعدیل نرخ اجاره داشته باشد، اما این برنامه نیز به تنهایی نمیتواند بازار اجاره را از شرایط نابسامان فعلی خارج کند.
با این وجود، عرضه واحدهای طرح اقدام ملی مسکن به مستاجرها میتواند در افزایش عرضه مسکن مناسب گروههای مصرفی حاضر در بازار اجاره کمک کند که واگذاری و عرضه این واحدها به بازار نیز با توجه به زمانبندی این طرح دست کم به تابستان امسال نمیرسد.
هدایت خانههای خالی به بازار اجاره
چندی پیش معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه یکی از اهداف راهاندازی سامانه ملی املاک و اسکان شناسایی خانههای خالی و هدایت آنها به بازار اجاره است، گفت: مستاجران به دلیل بحران کرونا توان پرداخت اجارهبها را ندارند.
محمود محمودزاده با تاکید بر اینکه بازار اجاره همواره توسط بخش خصوصی ساماندهی میشود، افزود: موضوع اجاره داری حرفه ای بهطور جدی توسط معاونت مسکن و ساختمان در حال پیگیری است. راهاندازی نظام اجارهداری حرفهای راهکاری قابل اطمینان برای نظم دادن به بازار اجاره مسکن است.
وی با بیان اینکه از دیگر موضوعاتی که توسط وزارتخانه در خصوص بازار اجاره در دست پیگیری قرار دارد، تکمیل اطلاعات سامانه املاک و اسکان است، تصریح کرد: هدف ما در وزارت راه و شهرسازی از تلاش برای راه اندازی این سامانه و تکمیل اطلاعات آن توسط سازمانها و دستگاههای مختلف، شناسایی خانههای خالی و هدایت آنها به بازار اجاره است.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه عنوان کرد: هدایت خانههای خالی به سمت بازار اجاره موجب خواهد شد تا شاهد تاثیر مثبت در بازار اجاره باشیم. با توجه به وضعیتی که هم اکنون برای مستاجران وجود دارد و کاملا قابل درک است که بخش عمدهای از آنها به دلیل بحران کرونا، از عهده مخارج و هزینه کرایه واحدهای مسکونی برنمیآیند، امید است تا بتوانیم کمکی انجام دهیم و شاهد روند کاهشی اجاره بها به جای افزایش آن باشیم.
پیش بینی کارشناسان از قیمت اجاره
در این میان، یک کارشناس بازار مسکن معتقد است: عاملی که میتواند در جهت منفی و کاهش قیمت اجاره عمل کند، این است که توقف فعالیتهای اقتصادی در تهران به حدی برسد که بسیاری از مهاجران کسبوکاری به این نتیجه برسند که به شهرهای مبدا خود بازگردند. در این صورت، تقاضا برای اجاره مسکن و به دنبال آن، قیمتها کاهش خواهد یافت.
مهدی سلطانمحمدی درباره بازار اجاره در وضعیت کرونا و امکان کاهش معاملات آن و کاهش قیمت توضیح داد: میزان رشد قیمت اجاره با وجود اینکه طی دو سال گذشته بسیار زیاد بوده، هنوز نتوانسته همپای رشد قیمت خرید و فروش رشد کند.
به گفته وی، با توجه به اینکه رشد قیمت مسکن و تورم طی سال گذشته بالا بوده و همینطور تورم انتظاری امسال هم افزایشی است، پیشبینی این است که قیمت اجاره تا حدی افزایش یابد. اما عاملی که میتواند در جهت منفی و کاهش قیمت اجاره عمل کند، این است که توقف فعالیتهای اقتصادی در تهران به حدی برسد که بسیاری از مهاجران کسبوکاری به این نتیجه برسند که به شهرهای مبدأ خود بازگردند. در این صورت، تقاضا برای اجاره مسکن و به دنبال آن، قیمتها کاهش خواهد یافت.
به دنبال تعطیلی حدود ۴۵ روزه بازار مسکن از روز گذشته همزمان با بازگشایی دفاتر املاک، تحرکات محدودی برای آگاهی از نرخ های جدید آغاز شده است.
در این بین برخی مالکان با لحاظ قرار دادن شرایط ابهام آلود سال جاری، نااطمینانی از شرایط اقتصاد کلان، انتظارات تورمی و احتمال تغییر قیمت دلار، در اقدام پیش دستانه قیمتهای پیشنهادی را مقدار اندکی بالا بردهاند اما عمده فایل ها با نرخ های اسفند ماه عرضه شده است.
با اینکه هنوز آماری از تعداد معاملات مسکن شهر تهران در فروردین ماه ۱۳۹۹ ارائه نشده و دفاتر املاک به دلیل شیوع کرونا از فعالیت منع شده بودند تخمین زده می شود که تعداد قراردادهای خرید و فروش در اولین ماه از سال ۱۳۹۹ از سقف ۲۰۰۰ فقره فراتر نرفته باشد.
واحدهای صنفی مشاوران املاک از پایان اسفند ماه اجازه فعالیت نداشتند؛ هرچند برخی دفاتر از نیمه اسفند ماه با توجه به کسادی معاملات و نگرانی از بیماری کرونا تعطیل بودند. به هر حال دفاتر از روز ۳۰ فروردین ۱۳۹۹ با رعایت پروتکلهای بهداشتی امکان بازگشایی یافتند. البته واحدهای صنفی داخل پاساژها اجازه فعالیت ندارند و این مجوز صرفا برای واحدهای خارج از مجتمع های تجاری است.
دفاتر املاک با رعایت جوانب بهداشتی و درج کد رهگیری و سایر آیتمهای بهداشت حرفه ای برای خود و کارکنان امکان فعالیت دارند.
کارشناسان در شرایط کنونی سناریوهای مختلف و بعضاً متناقضی از آینده بازار مسکن ارائه می کنند. اما آنچه مسلم است این که با توجه به رفتارهای قبلی بازار مسکن، نوسانات بازارهای موازی به خصوص روند نرخ ارز در اثر گذاری بر قیمت ملک اجتناب ناپذیر است.
از سوی دیگر تغییر قیمت نهاده های ساختمانی به عنوان عامل داخلی، شرایط اقتصاد کلان و تحولات سیاسی به عنوان عوامل خارجی در رفتار بازار مسکن تاثیر گذار خواهد بود. به طور مثال برخی کارشناسان یکی از عوامل فاندامنتال در سمت و سوی بازار مسکن را انتخابات آمریکا در اواسط سال جاری عنوان می کنند و معتقدند که اگر ترامپ انتخاب نشود و رئیس جمهور بعدی آمریکا به برجام برگردد احتمال رکود بیشتر معاملات، توقف رشد قیمت مسکن یا حتی کاهش قیمت وجود دارد.
نکته دیگر اینکه با توجه به تعطیل بودن بازار مسکن در فروردین ماه هر نوع آماری اعم از افزایش یا کاهش معاملات و نرخ مسکن نمیتواند ملاکی برای ارزیابی این بازار یا چشم انداز پیش روی آن در سال ۱۳۹۹ باشد و باید منتظر ماند تا تحولات بازار مسکن در اردیبهشت و خرداد ماه را مشاهده کرد.
نرگس رزبان اظهار کرد: در رابطه با وضعیت بازار مسکن در سال ۹۹ باید چند پارامتر مهم درونی و بیرونی مؤثر بر بازار را مورد توجه قرار داد و هر نوع پیش بینی در خصوص وضعیت پیش روی بازار ملک را بر اساس آن اعلام کرد.
وی با بیان اینکه در شرایط فعلی ارائه هر گونه پیش بینی در خصوص وضعیت پیش روی بازار مسکن امر چندان آسانی نیست و ممکن است به دلیل وجود برخی نااطمینانی ها شرایطی کاملاً متفاوت با وضعیت فعلی در ماههای آینده بر بازارها از جمله بازار مسکن حاکم شود گفت: تحلیلها و پیش بینیها در خصوص وضعیت پیش روی بازار مسکن با فرض ثبات شرایط و پارامترهای درونی و بیرونی بازار مسکن ارائه میشود و ممکن است در صورت وقوع وقایع غیرمترقبه، شرایط دیگری بر بازار حاکم شود.
وی خاطر نشان کرد: بر اساس مؤلفههای درونی و بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن با فرض ثبات شرایط کنونی، رشد قیمت مسکن در سال ۹۹ نباید از حد تورم عمومی فراتر رود؛ پیش بینی میشود رشد قیمت مسکن در سال ۹۹ نسبت به سال ۹۷ حداکثر معادل ۳۰ درصد رقم بخورد و بنابراین انتظار جهش قیمتی برای بازار مسکن سال ۹۹ تقریباً امری بعید به نظر میرسد.
قیمت مسکن در سال ۹۹ چند درصد رشد خواهد کرد؟
رزبان توضیح داد: یکی از مهمترین عوامل درونی بازار مسکن که باعث محدود شدن رشد قیمت مسکن در سال جاری حداکثر به میزان تورم و حتی کمتر از آن میشود وضعیت مالی و توان خرید سمت تقاضای مسکن است. با توجه به اینکه هم اکنون سمت تقاضای مصرفی مسکن و به خصوص خانه اولیها با توان مالی تضعیف شده در بازار مواجه اند انتظار میرود در سال جاری هم مانند سال گذشته این افراد در خرید مسکن چندان موفق نباشند. در واقع تضعیف قدرت خرید سمت تقاضای مصرفی به دلیل رشد قابل توجه قیمت مسکن طی دو سال گذشته در سال ۹۹ نیز بر حجم تقاضای مسکن اثرگذار خواهد بود. این موضوع حتی میتواند سایر تقاضاهای موجود در بازار مسکن به خصوص تقاضای سفته بازی را تحت تأثیر قرار بدهد و از میزان آن نیز بکاهد.
وی تأکید کرد: از سوی دیگر نیاز به واحدهای مسکونی کوچک متراژ و ارزان قیمت برای پاسخ به تقاضای آن دسته از گروههای مصرفی که همچنان قادر به تأمین هزینه خرید واحدهای مسکونی حداقلی هستند افزایش خواهد یافت و از این رو بهتر است سرمایه گذاران ساختمانی در سال ۹۹ توان فنی و مالی خود را در این زمینه به کار بگیرند. چرا که تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی کوچک متراژ و ارزان قیمت همچنان رو به افزایش است.
رزبان همچنین از تحولات نرخ ارز، افزایش نقدینگی، کاستیهای تولید، تحریم، شیوع بیماری کرونا و … به عنوان دیگر عوامل تأثیرگذار بر روند تغییرات بازار مسکن ۹۹ نام برد و افزود: در چنین شرایطی انتظار میرود میزان افزایش قیمت مسکن در سال ۹۹ کمتر از تورم عمومی باشد. این در حالی است که در سال گذشته میانگین قیمت مسکن در شهر تهران بیش از ۵۰ درصد رشد کرد.
