متقاضیان اجاره آپارتمانهای لوکسمتراژ در تهران یک قشر کمجمعیت در مقایسه با طبقه مصرفی بازار اجاره هستند. به همین دلیل اجاره این املاک عموما زمانبرتر از املاک کوچک و میانمتراژ است. بررسی فایلهای موجود در بازار اجاره لوکسمتراژها نشان میدهد اغلب این املاک در حال حاضر با قیمتی مناسبتر از اجارهبهای مورد انتظار عرضه شدهاند. عمده این املاک در مناطق یک تا سه تهران واقع شدهاند و بهای رهن مورد انتظار آنها با توجه به برخورداری از امکانات کامل و نیز موقعیت ممتاز محلهای زیر مترمربعی ۳ میلیون تومان نیست. این در حالی است که تعداد زیادی از این املاک به بهای مترمربعی ۲ تا ۳ میلیون تومان عرضه شدهاند.
البته در بازار کنونی فایل رهن کامل در این بازار بسیار اندک است و اغلب این آپارتمانها به شکل ترکیبی از رهن چند صد میلیونی و اجاره چند میلیونی عرضه شدهاند. اما با تبدیل بهای اجاره به مبلغ ودیعه از طریق فرمول هر یک میلیون تومان ودیعه معادل ۳۰ هزار تومان اجارهبها، میتوان دریافت که بهای پیشنهادی آنها مناسبتر از ارزش اجاری املاک لوکس در این مناطق است. از طرفی کفه اجارهبهای ماهانه نسبت به مبلغ ودیعه در عموم فایلهای موجود سنگینتر است و مالکان انتظار دریافت اجارهبهای دستکم ۷ یا ۸ میلیون تومانی را دارند و تخفیف پاییزی خود را روی مبلغ ودیعه اعمال میکنند.
انتقال هیجان در بازار مسکن/ کاهش پاییزی «قیمت پیشنهادی» در فایلهای تابستانی
بررسیهای میدانی «دنیای اقتصاد» از تازهترین شرایط بازار معاملات واحدهای مسکونی در مناطق مختلف شهر تهران نشان میدهد هیجانی که در سال گذشته از سمت تقاضای مسکن به بازار معاملات ملک وارد و منجر به افزایش چند مرحلهای و جهش قیمت واحدهای مسکونی شد، هماکنون به نحو دیگری در حال انتقال به سمت عرضه واحدهای مسکونی است. به این معنا که هماکنون منبع شارژ هیجان در بازار مسکن از سمت تقاضا به سمت عرضه منتقل شده هر چند این تغییر دستکم با یک تفاوت عمده در مقایسه با سال گذشته مواجه شده است.
سال گذشته و به دنبال بروز افزایش چند مرحلهای قیمت مسکن، قیمت پیشنهادی فروش بخش عمدهای از واحدهای مسکونی در چند نوبت، بهصورت هفتهای، روزانه و حتی در برخی موارد لحظهای دستخوش تغییر و تحول قرار گرفته و افزایش یافت؛ طوریکه در بسیاری موارد بهرغم حصول توافق اولیه بر سر قیمت نهایی و شرایط فروش آپارتمان و حتی درزمان برگزاری نشست مشترک بین خریدار و فروشنده، سمت عرضه اقدام به اعلام انصراف از انجام معامله برای افزایش قیمتمیکرد. این موضوع سال گذشته یکی از مهمترین بحرانهای پیش روی خریداران مسکن محسوب میشد؛ چرا که در «نبود فایل» قیمت مناسب برای خرید از سوی خریداران، ورود هیجانی به بازار مسکن از سوی دستکم سه نوع خریداران اعم از متقاضیان مصرفی، سرمایهگذاران ملکی و سفتهبازان، بحران نبود فایل برای خرید و در نتیجه سیر صعودی قیمتها را تشدید کرد.
انتقال هیجان
پیشی گرفتن تعداد خریداران و متقاضیان خرید واحدهای مسکونی بر تعداد عرضهکنندگان آپارتمان به بازار موجب شد سمت تقاضا در سال گذشته بهعنوان مهمترین منبع شارژ هیجان در این بازار شناخته شود؛ این در حالی است که به دنبال فروکش کردن هیجان تقاضای مصرفی برای خرید مسکن دستکم بنا بر سه علت عمده، ابتدا تعداد معاملات خرید مسکن شروع به کاهش کرده و سپس در دو ماه پیاپی (مرداد و شهریور ۹۸) میانگین قیمت مسکن نیز تحتتاثیر این موضوع در شهر تهران هر ماه به میزان ۳ درصد کاهش یافت. علت اول خروج تقاضای مصرفی از بازار مسکن به افزایش فاصله بین قیمت مسکن و قدرت خرید خانوارهاست. به دنبال جهش قیمت مسکن در سال گذشته دایره توانایی مالی خانهاولیها و متقاضیان مصرفی برای تامین هزینه موردنیاز برای خرید آپارتمان تنگتر شد و شرایط به گونهای رقم خورد که تحت تاثیر جهش شدید قیمت، این گروه از متقاضیان به ناچار و به دلیل ناتوانی از خرید مسکن، به حاشیه رانده شده و در نهایت از بازار خارج شدند.
دومین عامل، مربوط به خروج سرمایهگذاران ملکی از بازار است. این گروه از متقاضیان مسکن نیز با مشاهده شروع دوره رکود در بازار و نبود چشمانداز محسوس رشد قیمتها در آینده نزدیک و در میانمدت، فعلا از ورود به بازار مسکن و خرید آپارتمان صرفنظر کرده و از این بازار خارج شدهاند. تحت تاثیر نبود چشمانداز رشد محسوس قیمت مسکن و عقبنشینی متقاضیان مصرفی و سرمایهای مسکن از بازار، از سوی دیگر سفتهبازان ملکی که سال گذشته با استفاده از شرایط هیجانی بازار مسکن و وجود تقاضا برای خرید آپارتمان با قیمتهای نجومی، اقدام به خریدو فروش مکرر واحدهای مسکونی و کسب سود قابل توجه از این محل کرده بودند نیز از بازار خارج شدند.
بخش قابلتوجهی از این سفتهبازان هماکنون به جمع سایر فروشندههای مسکن اعم از سازندهها و فروشندگانی که به هر دلیل قصد فروش واحد مسکونی خود را دارند اضافه شدهاند. به دنبال فروکش کردن تب و تاب ناشی از رفتار هیجانی سمت تقاضا برای خرید مسکن، تعداد معاملات خرید آپارتمان در ماههای سال ۹۸ شروع به کاهش کرد؛ به گونهای که تابستان امسال بازار مسکن با رکودی کمسابقه مواجه شد و سطح معاملات خرید مسکن حتی از کف شرایط رکودی نیز پایینتر رفت. تحت تاثیر تشدید رکود در بازار معاملات مسکن میانگین قیمت مسکن در شهر تهران مرداد ماه امسال در مقایسه با تیرماه حدود ۵/ ۳ درصد و در شهریور ماه در مقایسه با مرداد حدود ۳ درصد کاهش یافت.
روند ریزش قیمت مسکن از ابتدای تابستان و با استارت کاهش قیمتهای پیشنهادی واحدهای مسکونی در مناطق لوکس شمال شهر تهران به خصوص منطقه یک آغاز شد و به تدریج و با ادامه حرکت بازار مسکن در فصل تابستان به سایر مناطق از جمله مناطق مصرفی سرایت کرد. ابتدای تابستان سطح «قیمت پیشنهادی» واحدهای مسکونی لوکس در مناطق شمالی شهر تهران بین ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش یافت؛ این رویداد بهتدریج در قیمتهای قطعی این مناطق نیز رصد شد و تا قبل از رسیدن فصل تابستان به نیمه، کاهش قیمت پیشنهادی و قطعی واحدهای مسکونی به سایر مناطق از جمله مناطق مصرفی نیز سرایت کرد. هماکنون واسطههای معاملات مسکن شهر تهران در مناطق لوکس و مصرفی نیمه شمالی شهر تهران از مرحله دوم تحولات قیمتی در راستای تعدیل قیمتهای فروش مسکن خبر میدهند.
واسطههای معاملات مسکن به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند طی هفتههای اخیر شکاف بین قیمتهای قطعی و پیشنهادی واحدهای مسکونی تحتتاثیر انتقال هیجان از سمت تقاضا به سمت عرضه مسکن افزایش یافته است؛ به این معنا که بازار مسکن در روزهای اخیر با دو تحول عمده در مقایسه با سال گذشته و ماههای قبل مواجه شده است. اولین تحول همان انتقال هیجان از سمت تقاضا به سمت عرضه است. بر خلاف سال گذشته که فروشندهها تعیینکننده قیمت وشرایط پرداخت در معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی بودند و خریداران به دلیل چشمانداز افزایش قیمت وکمبود فایل برای خرید در بازار مجبور به پذیرش قیمتها وشرایط فروشندگان بودند، هماکنون به دلیل عقبنشینی تقاضا از بازار، کاهش قیمتها و نبود چشمانداز افزایش قیمتها وحتی ادامه روند کاهش بهای آپارتمان، برخی فروشندهها بیش از متقاضیان خرید مسکن راغب به انجام معامله در بازار مسکن هستند.
در واقع هماکنون این فروشندهها هستند که برای مشترییابی، جلوگیری از فروش واحد در آینده با قیمت کمتر و همچنین طولانیشدن پروسه بازاریابی تا فروش، ناچار به تعدیل قیمتها و پذیرش شرایط پرداختی مورد نظر خریدار شدهاند. مرحله دوم کاهش قیمتهای پیشنهادی با تعدیل ۲۰ درصدی قیمت پیشنهادی مالکان در زمان فروش و انجام معامله، خود را نشان داده است. مرحله دوم نیز همانند مرحله اول کاهش قیمتهای پیشنهادی، ابتدا از مناطق شمالی و آپارتمانهای لوکس استارت خورده است، هرچند نشانههای آن در مناطق مصرفی و پرتقاضای شهر تهران نیز دیده میشود؛ طوریکه در روزهای اخیر برخی از مالکان در مناطق یک و۲ شهر تهران که مصمم به فروش آپارتمان خود بودهاند تا ۲۰ درصد کمتر از قیمت پیشنهادی ابتدای تابستان اقدام به فروش واحدشان به خریدار کردهاند.
این موضوع در منطقه ۵ شهر تهران نیز براساس تحقیقات میدانی انجام شده در میان برخی از فایلهای فروش آپارتمان تا ۲۰ درصد مشاهده شد؛ واسطههای معاملات مسکن در مناطق یک ودو شهر تهران میگویند:این رویداد اخیرا در میان مالکانی که مصمم به فروش آپارتمانشان هستند با فراوانی بالا مشاهده شده است؛ حتی در برخی موارد آن دسته از مالکانی که در ابتدا و در زمان فایل کردن ملکشان برای فروش قیمت پیشنهادی خود را مقطوع اعلام کرده بودند، پس از تماس واسطهها برای چانهزنی و اطلاع از وجود «خریدار مصمم»، حاضر به کاهش قیمت پیشنهادی خود تا ۲۰ درصد وبیشتر هم شدهاند.بسیاری از آنها علاوه بر اعمال این تخفیف حاضر به فروش واحدشان با شرایط پرداخت چند مرحلهای نیز شدهاند.
واسطههای مناطق مصرفی نیز از سرایت این موضوع به این مناطق اما با شدتی کمتر از مناطق لوکس و شمالی تهران خبر میدهند اما معتقدند این موج به تدریج و در صورت ادامه رکود فعلی و افزایش عمق آن در بازار مسکن به همه مناطق تهران خواهد رسید. فعلا پوللازمها و افرادی که به هر دلیل تصمیم به فروش واحد مسکونی خود گرفتهاند در مناطق مصرفی همچون منطقه ۵ شهر تهران اقدام به فروش واحدشان با قیمتی نزدیک به نرخ واقعی و تعدیلشده میکنند اما همچنان افرادی که عجلهای از بابت فروش واحد یا واحدهای مسکونی خود ندارند در برابر تعدیل قیمتها دراین مناطق بعد از یک مرحله کاهش قیمت پیشنهادی در تابستان، اینبار برای بار دوم در پاییز، مقاومت میکنند.
هر چند این گروه از مالکان نیز امیدی از بابت افزایش محسوس قیمت مسکن حتی در میانمدت ندارند اما از آنجا که برخی از آنها به فروش آپارتمان با قیمتهای فضایی و غیرمتعارف در سال ۹۷ عادت کرده و واحد آنها در سال گذشته با چند مرحله افزایش قیمت مواجه شدهاست، هماکنون قادر به اقناع خود برای فروش آپارتمان با نرخهای تعدیلشده و نزدیک به نرخ واقعی نیستند. واسطهها همچنین میگویند این در حالی است که در صورت ادامه شرایط فعلی و تشدید عمق رکود، بالاخره همه مالکان برای فروش واحدهای خود ناچار به تعدیل قیمتهای پیشنهادی و قطعی هستند در غیر اینصورت و ادامه مقاومت، باید فایلهای خود را دستکم برای مدت یک سال از بازار خارج کرده ومنتظر موج رونق و افزایش قیمت مجدد در سالهای آتی باشند.
با این حال، تجربه بازار از بابت کاهش قیمت پیشنهادی مسکن در اوایل تیرماه در مناطق شمالی شهر تهران وسپس سرایت آن به سایر مناطق این احتمال را در بازار معاملات مسکن پررنگ کرده است که مرحله دوم کاهش قیمت مسکن به همه مناطق تهران به خصوص مناطق پرتقاضا سرایت کند.کارشناسان و فعالان بازار مسکن همچنین یکی از مهمترین شروط کاهش عمق رکود در بازار معاملات مسکن را کاهش سطح قیمتهای پیشنهادی و قطعی فروش مسکن و متناسب شدن با شرایط اقتصادی و بنیه مالی خانوارها میدانند؛ در غیر اینصورت این احتمال وجود دارد که دوره رکود فعلی از دورههای قبلی طولانیتر شود. شرایطی که علاوه بر وارد شدن زیان به سمت تقاضای مصرفی و ناتوانی آنها برای خرید مسکن بهطور قطع منجر به زیان فروشندهها وسازندههای مسکن به دلیل نبود تقاضا برای واحدهای مسکونی آنها خواهد شد.
علی خدایی، نماینده کارگران در شورای عالی کار درباره طرح های عملیاتی برای خانه دار شدن کارگران گفت: در راستای جبران قدرت خرید کارگران، بحث تعاونی های مسکن و مصرف کارگری مطرح است. بیش از ۳۰درصد هزینه های خانوار کارگری صرف هزینه های مسکن می شود. عملاً تکالیف مغفول مانده ای در زمینه مسکن کارگران داریم که می توانیم از آنها استفاده کنیم.
وی ادامه داد: نهادهایی هستند که در زمینه مسکن کارگران مسئولیت دارند و به مسئولیت آنها پرداخته نشده است. به همین دلیل بحث مسکن کارگران در شورای عالی کار مورد توجه قرار گرفت. اولین موضوع از سوی کارگران پیرامون اصلاح ماده ۱۴۹ قانون کار و استفاده از ظرفیت های قانونی مطرح شد، اصلاح ماده ۱۴۹ و ۱۵۰ قانون کار در دستور کار شورا است و در جلسه آتی نهایی خواهد شد.
خدایی بیان کرد: در بخش های دیگر بررسی های برای مسکن کارگران شده است که یکی از آنها تفاهم نامه ای با وزارت راه و شهرسازی و وزارت رفاه بوده است، تا به دو روش به بحث مسکن کارگران پرداخته شود. حدود ۱۰ طرح در حال بررسی است تا در دو روش به مسکن کارگران بپردازد. یکی طرح هایی است که به صورت زودبازده بتوانیم به مسکن برسیم.
نماینده کارگران در شورای عالی کار گفت: ارائه تسهیلات، ارائه نرخ به قیمت منطقه ای، اعطای مجوز، استفاده از ظرفیت های شرکت هایی که ذیل سازمان تأمین اجتماعی دارند. تولید بیش از ۵۰درصد سیمان کشور در شرکت های زیرمجموعه شستا انجام می شود که این مجموعه ها متعلق به کارگران است.
وی اظهار داشت:در شرکت های تولید میگرد و مصالح ساختمانی سهام عمده برای کارگران است. در نظر داریم که از تمام ظرفیت های موجود استفاده کنیم. اما به طور خاص استفاده از ظرفیت های مسکن مهر که در دست تکمیل است به صورت اختصاص قسمت عمده به کارگران در محدوده ۵۰درصدی، استفاده از تسهیلاتی که دولت برای کارمندان در نظر گرفته است، استفاده از ظرفیت های بانک رفاه به عنوان بانک ملکی، استفاده از ظرفیت های بانک توسعه تعاون مواردی است که در تهیه مسکن کارگران مورد استفاده قرار می گیرد.
خدایی بیان کرد: اولین بند تفاهم نامه وزارت مسکن و وزارت کار در دست انعقاد است. شناسایی کارگران فاقد مسکن است. که هنوز آماری تهیه نشده است. حدود ۱۳.۵ میلیون نفر کارگر رسمی داریم.
نماینده کارگران در شورای عالی کار با بیان اینکه برآورد اولیه ما این است که در گام اول نیازمند ۱میلیون مسکن باشیم گفت:بر اساس قانون اساسی وظیفه تأمین مسکن کارگران بر عهده دولت است. گاهی شاید به سمت مسکن های استیجاری برویم که کارگران توانایی آن را داشته باشند. کارگران در حال حاضر برای تأمین مسکن فشار بسیاری را تحمل می کنند.
خبر جدید از طرح تامین مسکن کارگران
یکی از طرح های محکم ما این است که با اصلاح آیین نامه ۱۴۹ به صورت ریشه ای مشکل مسکن کارگران را حل کنیم نه اینکه این طرح به پرداخت تسهیلات و ارائه مسکن به تعدادی ختم شود. تأمین مسکن برای کارگران در یک مقطع تمام شدنی نیست.
وی با اشاره به ماده ۱۴۹ قانون کار گفت: در راستای ماده ۱۴۹ قانون کار بیان شده است که کارفرمایان مکلفند با تعاونی های مسکن و در صورت عدم وجود این تعاونی ها مستقیماً با کارگران فاقد مسکن جهت تامین خانه های شخصی مناسب همکاری لازم را بنمایند.
همچنین در تبصره این آیین نامه آمده است که نحوه و میزان همکاری و مشارکت کارگران، کارفرمایان و دستگاه های دولتی و نوع کارگاه های بزرگ مشمول این ماده طبق آیین نامه ای خواهد بود که توسط وزارتین کار و امور اجتماعی و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.
یعنی کارفرمایان در کارگاه های بزرگ حداقل برای ۳۰ درصد کارگران خود باید مسکن تعاونی سازمانی تأمین کنند. وزارت مسکن مکلف است نسبت به تأمین زمین مورد نیاز تعاونی مکسن اقدام کند. این آیین نامه برای سال ۷۰ است. سازمان تأمین اجتماعی در سال ۷۰ موظف بوده است که سالیانه ۵۰میلیارد ریال به مسکن کارگران اختصاص دهد. اگر هر ساله این مبلغ رشد کرده بود حتماً عدد قابل توجهی می شد. شهرداری ها هم طبق آیین نامه نسبت به مسکن کارگران تکلیف دارد.
وی گفت:در راستای این ماده قانونی همچنین کارفرمایان کارگاه های بزرگ مکلف به احداث خانه های سازمانی در جوار کارگاه و یا محل مناسب دیگر می باشند.
تبصره ۱- دولت موظف است با استفاده از تسهیلات بانکی و امکانات وزارت مسکن و شهرسازی، شهرداری ها و سایر دستگاه های ذی ربط همکاری لازم را بنماید.
تبصره ۲- نحوه و میزان همکاری و مشارکت کارگران، کارفرمایان و دستگاه های دولتی و نوع کارگاه های بزرگ مشمول این ماده طبق آیین نامه ای خواهد بود که توسط وزارتین کار و امور اجتماعی و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.
خدایی با بیان اینکه بسیاری از تعاونیهای مسکن کارگری هم اکنون فعالیت چشمگیری ندارند، افزود: بزرگترین تعاونی مسکن کارگران کشور از سال ۶۹ تاکنون تنها ۲۸ هزار واحد مسکونی احداث کرده است که با توجه به آمار و ارقام موجود کمتر از این به نظر میرسد که این میزان واحد مسکونی با توجه به جمعیت فعال کارگران بسیار ناچیز است.
وی افزود:مسکن کارگران در حوزه دو معاونت متفاوت وزارت کار در حال بررسی است. ۱۰طرح در حال بحث و بررسی است. ویرایش نهایی طرح «تامسکار» «تأمین مسکن کارگران» در هفته گذشته انجام شده است و فکر می کنم در هفته آینده برای امضا اقدام خواهد شد که این طرح در معاونت اجتماعی در دست کار است. پیشنهادات گروه کارگری در دو دسته قرار می گیرد: تعاونی های توزیع و مصرف با هدف تامین سبد غذایی ارزان برای کارگران و تعاونی های مسکن با هدف تامین مسکن ارزان و شایسته برای آنها.
* تأکید وزیر کار بر توانمندسازی تعاونی های مصرف و مسکن کارگری
شاکرمی، معاون روابط کار وزارت تعاون با اشاره به دستور وزیر کار، تعاون و رفاه اجتماعی به معاونین و مشاورین این وزارتخانه مبنی بر توانمندسازی تعاونیهای مصرف و مسکن کارگری با همکاری تشکلهای کارگری و کارفرمایی برای دسترسی کارگران کشور به بخش کالاهای اساسی و مسکن ارزانقیمت، گفت: تجدیدنظر و اصلاح تبصره ۲ ماده ۱۴۹ قانون کار برای تعیین میزان مشارکت دولت، کارفرما و کارگران در دستور کار دولت قرار دارد. حدود ۵۰۰تعاونی فعال مسکن کارگری در کشو رداریم و حدود۱۰۰۰ تعاونی فعال در حوزه مصرف داریم. مدل های مختلفی در شورای عالی کار بررسی شد. در نهایت این نتیجه رسیدیم برای میزان مشارکت دولت، کارفرما و کارگران باید آیین نامه تبصره ۲ماده ۱۴۹ اصلاح شود و این در دستور کار است.
وی در ادامه گفت: با همکاری تشکل های عالی در تلاشیم با ارسال اصلاحیه به هیئت دولت، امیدواریم تا پایان سال به نتیجه مطلوب برسیم. در راستای این آیین نامه نحوه مشارت دولت، کارفرمایان و کارگران تعیین می شود. بخش صدور پروانه در این آیین نامه به شهرداری ها ارتباط دارد. بحث تسهیلات بانکی نیز به عهده بانک ها است. بخشی از وظایف هم به عهده کارفرمایان، کارگران هستند. بخشی از کار نیز در حوزه امور فرهنگی، تعاون در حال بررسی است. بخشی دیگر نیز از سوی نماینده کارگران در حال بررسی است که در جلسه آتی شورای عالی کار مطرح می شود.
یک خبر خوش برای مردم؛ کاهش قیمت مسکن به شهرهای بزرگ رسید
حسام عقبایی اظهار کرد: خبر خوشی برای مردم داریم؛ طی ماههای اخیر و پس از جهش قیمت در بخش مسکن، سمت و سوی بازار مسکن از منظر قیمت نزولی شده و همچنان با این رویه پیش میرود.
وی با یادآوری اینکه از ابتدای سال گذشته تا اواسط تیرماه امسال بازار مسکن درگیر رکود تورمی بود، افزود: افزایش بیش از ۱۰۰ درصدی قیمتها در بازه مورد اشاره به میزانی پیشرفت کرد که در نهایت باعث کاهش ۸۹ درصدی معاملات در تابستان امسال شد. اتفاقی که در ربع قرن اخیر در بازار مسکن ایران سابقه نداشته است.
کاهش قیمت مسکن به شهرهای بزرگ رسید
وی با بیان اینکه قیمت واحدهای متراژ بالا حدود ۴۰ درصد در شهرهای بزرگ کاهش یافته است، افزود: پیش بینی ما این بود که روند کاهش قیمتها از نیمه دوم سال آغاز شود اما از اوایل شهریور امسال کاهش نرخها در بازار مسکن شروع شد.
نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک بیان کرد: در واحدهای مسکونی جنوب تهران شاهد کاهش حداقل ۳۰ درصد قیمتها بودهایم؛ به عنوان مثال قیمت واحدی که تا پیش از تیرماه ۷۵۰ میلیون تومان معامله میشد الان به حدود ۵۰۰ میلیون تومان کاهش پیدا کرده است.
عقبایی با تاکید بر اینکه روند نزولی قیمتها در بازار مسکن به این مفهوم نیست که به نرخ واقعی مسکن رسیده ایم، گفت: در حال حاضر قیمت مسکن در حال نزدیک شدن به قیمتهای واقعی است و انتظار کاهش بیشتر نیز را در این بخش داریم.
با شروع فصل پاییز افزایش نسبی آپارتمانهای ۱۰ تا ۲۰ سال ساخت نسبت به گروههای سنی پایینتر بیش از پیش در بازار مسکن مشهود شده است. از طرفی بررسی فایلهای موجود در موتورهای جستوجوی معتبر ملکی نشان میدهد تعداد زیادی از این املاک در گروه آپارتمانهای «قیمتمناسب» قابل دستهبندی هستند.
دقت در امکانات و موقعیت فایلهای مذکور نشان میدهد علت ازدیاد املاک قیمتمناسب در این گروه سنی چیست. املاک بیش از ۱۰ ساله اغلب یک، دو یا یکی از هر سه امکان ضروری ملک یعنی آسانسور، پارکینگ و انباری را ندارند و به همین دلیل قیمت آنها به نسبت سطح قیمت منطقه کاملا مناسبتر است. بهعنوان مثال قیمت هر مترمربع از یک آپارتمان مسکونی ۱۲ سال ساخت در خیابان بهار بلوار قیطریه، ۲۲ میلیون تومان اعلام شده که علت این قیمتگذاری نسبتا مناسب، فقدان پارکینگ و انباری برای واحد مذکور از این ساختمان است. البته «نیاز به بازسازی» نیز علت دیگری برای قیمت مناسب پیشنهادی برخی از این املاک است. در برخی موارد مالک به دلیل پوللازم بودن یا به هر علت دیگری، تمایلی به بازسازی ملک خود برای عرضه با قیمت بالاتر ندارد و حاضر است آن را با بهای مناسب نسبت به سطح قیمت منطقه فایل کند.
واسطهها میگویند از هر ۱۰ آپارتمان ۱۰ تا ۲۰ سال ساخت در بازار مسکن شاید یک یا دو مورد از آنها با قیمت گزاف فایل شده باشد و مالک روی قیمت خارج از عرف خود اصرار کند.
قیمت خانههای کلنگی ۱۷۴.۶ درصد بالا رفت/ جهش ۳۵ درصدی نرخ اجارهبها
به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، افزایش ۱۷۴.۶ درصدی قیمت فروش یک مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی، افزایش ۱۰۹.۶ درصدی قیمت فروش یک مترمربع زیربنای مسکونی و افزایش ۳۵ درصدی متوسط مبلغ اجاره بهعلاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی در بهار ۹۸ نسبت به بهار ۹۷ در شهر تهران، بخشهایی از تازهترین گزارش مرکز آمار درباره بازار مسکن است.
متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران ۱۶ میلیون و ۹۵۶ هزار تومان با میانگین مساحت ۲۴۶ مترمربع بوده که نسبت به فصل قبل ۱۶.۶ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۱۷۴.۶ درصد افزایش داشته است.
متوسط قیمت فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران ۱۳ میلیون و ۹۲ هزار تومان با میانگین مساحت ۸۸ مترمربع و متوسط عمر بنای ۱۱ سال بوده که نسبت به فصل قبل ۲۲.۷ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۱۰۹.۶ درصد افزایش داشته است.
متوسط مبلغ اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران ۴۰ هزار و ۲۶۷ تومان با میانگین مساحت ۸۰ مترمربع و متوسط عمر بنای ۱۴ سال بوده که نسبت به فصل قبل ۱۷.۴ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۳۵ درصد افزایش داشته است.
واسطههای ملکی میگویند از سال گذشته به دنبال جهش اجارهبها تقاضای اجاره آپارتمانهای کوچکمتراژ به شکل محسوس افزایش یافت و گروهی از مستاجران آپارتمانهای میانمتراژ به ویژه زوجین بدون فرزند ناگزیر به نقل مکان به آپارتمانهای کوچکتر شدند. امسال هم طی فصل تابستان با وجود اینکه میزان تقاضا برای جابهجایی ملکی میان مستاجران به شدت کاهش یافت و اغلب ترجیح دادند به نحوی با موجر فعلی خود برای یک سال سکونت دیگر توافق کنند، اما در میان جستوجوگران بازار مسکن علاوه بر کسانی که مستاجر جدید و به نوعی «سال اولیهای بازار اجاره» به شمار میآمدند، گروهی نیز متقاضی جابهجایی بودند و اغلب آنها اتفاقا در پی آپارتمان اجاری کوچکمتراژ بودند.
اکنون نیز با وجود اینکه فصل پاییز فرارسیده و رخوت معاملات اجاره در بازار مسکن بیشتر شده است، اما هنوز جستوجوگران املاک ۴۰ تا ۶۰ مترمربعی در مناطقی که عرضه این املاک بیشتر است، در بازار حضور دارند. مناطق ۷، ۱۳ و ۱۴ تهران از جمله مناطق کانون ساخت و سازهای کوچکمتراژ هستند که مقصد مناسبی برای متقاضیان این املاک به شمار میآیند. البته در سایر مناطق شهری نیز ساخت و ساز در گروه متراژی ۴۰ تا ۶۰ مترمربع وجود دارد اما آنقدر کمتعداد است که حق انتخاب چندانی به مستاجر نمیدهد. از طرفی عرضه آپارتمانهای کوچکمتراژ در مناطق یادشده با قیمت مناسب صورت میگیرد و اتفاقا اغلب متقاضیان اجاره این املاک به دنبال یافتن ملکی برای پرداخت حداقل هزینه سکونت هستند؛ بنابراین املاک این مناطق با توان مالی متقاضیان این متراژ تناسب بیشتری دارد.
«مصطفیقلی خسروی» گفت: بعد از تیرماه امسال قیمت خانه در شمال تهران هر ماه به طور مرتب کاهش داشته و هماکنون به سطح اسفندماه سال قبل برگشته اما در کل شهر این اتفاق رخ نداده است.
وی گفت: اسفندماه ۹۷ میانگین قیمت آپارتمان در منطقه یک، متری ۲۴ میلیون تومان بود که در ماههای پس از آن افزایش پیدا کرد و حتی در تیرماه امسال به متری ۳۰ میلیون تومان رسید اما هماکنون مجددا متوسط قیمت در این منطقه ۲۴ میلیون تومان شده است.
قلیخسروی اظهار داشت: این مساله نشان میدهد که تقاضای سرمایهگذاری از بازار مسکن خارج شده اما نمیتوانیم به طور قطعی انتظار داشته باشیم که قیمت مسکن در سایر مناطق شهر تهران به یکباره همانند منطقه یک ۲۵ درصد کاهش پیدا کند؛ چرا که رفتار بازار در شمال پایتخت با جنوب متفاوت است.
بازار مسکن در کدام مناطق تهران داغتر است؟
روند کاهش قیمت در جنوب تهران بسیار کند است
وی با بیان اینکه معمولا فشار تقاضای مصرفی در مرکز و جنوب تهران، بیشتر از شمال شهر است افزود: میانگین قیمت مسکن شهر تهران در شهریورماه ۲.۸ درصد نسبت به مردادماه کاهش یافت؛ در حالی که افت قیمت در مناطق یک و سه به ترتیب ۱۱ درصد و ۸ درصد بود؛ یعنی در شرایطی که قیمت مسکن در بخش تقاضای سرمایهگذاری ریزش محسوسی داشته، در بخش مصرفی، کاهش چشمگیری نداشته است.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران ادامه داد: تعداد قراردادهای خرید و فروش آپارتمان شهر تهران در شهریورماه ۲۷۸۷ فقره بوده که اگر این تعداد را تقسیم بر مناطق ۲۲گانه شهر کنیم سهم هر منطقه باید ۱۲۶ قرارداد باشد. در مناطق یک و سه تقریبا همین تعداد معامله انجام شده اما در مناطق ۹، ۱۲، ۱۳، ۱۶ تا ۲۲ تعداد قراردادها کمتر از سایر مناطق است.
خسروی ادامه داد: به نظر میرسد توان متقاضیان در جنوب شهر به قیمتها نمیرسد اما با توجه به اینکه رشد قیمت در این مناطق دیرتر از شمال شهر اتفاق افتاد مالکان چندان تخفیف نمیدهند و حتی در بعضی محلههای نیمه جنوبی تهران قیمتهای پیشنهادی در حال افزایش است.
عمده معاملات در مرکز تهران انجام میشود
وی خبر داد که عمده معاملات مسکن در شش منطقه میانی تهران رخ داده است.قلی خسروی اضافه کرد: در محدوده میانی شهر که خانوارهای متوسط زندگی میکنند قیمت مسکن مقداری کاهش یافته و اعداد و ارقام حاکی از آن است که این محلهها کانون خرید و فروش هستند. البته در این بخش نیز اغلب مشتریان به دنبال فایلهای زیر قیمت هستند.
رییس اتحادیه مشاوران املا ک با بیان اینکه کاهش قیمت در مناطق شمال پایتخت به سرعت انجام شده است گفت: پیشبینی ما این است که بازار مسکن در نیمه دوم سال به سمت کاهش نسبی قیمت در مناطق میانی و جنوب حرکت کند اما افت در این دو محدوده بسیار آرام خواهد بود و ممکن است در بعضی محلهها که عرضه کمتر از تقاضا است قیمتها اصلا پایین نیاید. به همین دلیل ریسک به تعویق انداختن معاملات چندان منطقی نیست و توصیه میکنیم خریداران مصرفی به تدریج اقدام به خرید کنند.
خسروی درباره آخرین وضعیت خرید و فروش ملک در شهر تهران اظهار کرد: در مهرماه شاهد افزایش ۲۰ درصدی معاملات مسکن نسبت به ماه قبل بودهایم؛ در حالی که معمولا تعداد قراردادها در مهرماه هر سال نسبت به شهریورماه که پیک جابهجایی محسوب میشود به نصف میرسید. بنابر این به نظر میرسد برخی از خریداران آیندهنگر پس از کاهش نسبی قیمتها وارد بازار شدهاند.
