برچسب: مسکن

کرونا فتیله بازار اجاره را خاموش می کند؟

به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، ویروس کرونا این روزها اجاره‌نشین‌ها را هم مستاصل کرده است؛ آن هم در شرایطی که زمان زیادی تا فصل نقل و انتقال مسکن باقی نمانده و اجاره‌نشین‌ها یا باید قرارداد خانه‌های خود را تمدید کنند یا تصمیم به جابه‌جایی بگیرند.

به نظر می‌رسد در سال‌جاری با توجه به شیوع ویروس کرونا، بر تعداد قراردادهای تمدید اجاره افزوده شود؛ گزارش‌های میدانی نیز نشان می‌دهد با توجه به شیوع ویروس کرونا نگرانی غالب مستاجران در هفته های اخیر به جابجایی هایی مربوط می شود که می تواند تهدیدی برای سلامت‌شان باشد. به همین دلیل انتظار به حق آنها از موجران تمدید قرارداد است؛ هر چند طبق آمار نرخ رشد اجاره در قراردادهای تمدید، بالاتر از قراردادهای جدید است.

بنا به اعلام مرکز آمار ایران، میزان افزایش اجاره‌بها برای پایتخت در پاییز ۱۳۹۸ نسبت به پاییز ۱۳۹۷، ۳۱ درصد بوده است؛ اگرچه گزارش های میدانی نشان می دهد که در بعضی مناطق پرتقاضا همچون مناطق ۲، ۴، ۵، ۱۰، ۱۴ و ۱۵ میانگین افزایش نرخ‌ها تا ۵۰ درصد می‌رسد.

طبق آمار رسمی، متوسط اجاره ماهانه یک مترمربع واحد مسکونی در تهران در پاییز سال گذشته ۴۴ هزار و ۳۴۷ تومان با میانگین مساحت ۸۰ مترمربع و سن بنای ۱۴ سال بوده است. نرخ اجاره زمستان هنوز اعلام نشده است.

عرضه زودهنگام آپارتمان برای اجاره

در این میان، با وجود این‌که هنوز فصل طلایی نقل و انتقالات ملکی یعنی تابستان که بیشترین آمار انعقاد قرارداد اجاره را به خود اختصاص می‌دهد، آغاز نشده و دو ماه تا آن زمان فاصله داریم، اما برخی موجران با در نظر گرفتن احتمال مدت طولانی انتظار برای اجاره رفتن املاک خود، تصمیم به عرضه زودهنگام آنها در بازار مسکن گرفته‌اند.

گزارش‌ها از بهای پیشنهادی رهن و اجاره آپارتمان مسکونی در تهران حاکی از آن است که در منطقه امیرآباد، کارگر شمالی یک واحد آپارتمان ۱۱۵ متری ۵۵۰ میلیون تومان رهن با ۵۰۰ هزار تومان اجاره گذاشته شده است. همچنین در منطقه نارمک، آیت یک واحد آپارتمان ۵۵ متری حدود ۶۰ میلیون تومان رهن با یک میلیون و ۹۰۰ هزار تومان اجاره فایل شده است.

در منطقه دربند، اسدالهی یک واحد آپارتمان ۸۰ متری حدود ۶۵ میلیون تومان رهن و ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره داده می‌شود. همچنین بالاتر از میدان ولی‌عصر یک واحد آپارتمان ۹۷ متری در حدود ۱۰۰ میلیون تومان رهن و ۵ میلیون تومان اجاره، فایل شده است.

باز هم تکرار وعده‌ها به مستاجرها

در سال‌های اخیر عمدتا اجرای چند سیاست به منظور ساماندهی بازار اجاره مسکن مورد تاکید متولی بخش مسکن قرار گرفت. این سیاست‌ها در سال گذشته نیز تکرار شد؛ اما عملا اقدام مشخصی در جهت اجرای آنها صورت نگرفت.

یکی از طرح‌هایی که متولی مسکن طی سال‌های گذشته برای ساماندهی بازار اجاره و تعدیل نرخ در این بازار مورد بررسی و اشاره قرار داد، تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بها در پایان قراردادهای یک‌ساله بود. در این طرح سقف ۱۰ درصدی برای افزایش اجاره‌بهای سالانه مورد تاکید قرار داشت. اما این طرح در نهایت به سرانجام نرسیده و به بازار اجاره وارد نشد.

از دیگر برنامه‌هایی که در این زمینه مطرح شد، بحث دو ساله شدن قراردادهای اجاره مسکن به منظور کنترل نرخ رشد اجاره‌بها و ساماندهی بازار اجاره از طریق کاهش تقاضا برای جابه‌جایی در واحدهای استیجاری بود. این طرح نیز در نهایت به فراموشی سپرده شد و هیچ‌گاه در بازاراجاره اجرایی نشد.

موضوع در نظر گرفتن معافیت‌های مالیاتی برای موجرانی که واحدهای مسکونی خود را برای مدت دو سال و با رعایت سقف مجاز تعیین شده برای افزایش نرخ اجاره بهای سالانه به بازار استیجار عرضه کنند، از دیگر برنامه‌ها و ایده‌های مطرح شده، اما اجرایی‌ نشده متولی مسکن در سال‌های اخیر برای بازار اجاره بود.

سال گذشته موضوع پرداخت تسهیلات اجاره مسکن به افراد واجد شرایط مطرح شد؛ اما این طرح نیز هنوز به بازار اجاره نرسیده است. طی روزهای اخیر باز هم این وعده تکرار شده است، هر چند اعلامی درخصوص تصمیم قطعی برای اجرای این طرح دست کم برای سال جاری صورت نگرفته است.

در حالی که زمان کمی به شروع فصل طلایی جابه جایی‌ها در بازار اجاره باقی مانده است، به نظر می‌رسد امسال نیز طرح‌ها و برنامه‌های اشاره شده در این زمینه در حد وعده‌های غیرقابل اتکا به مستاجران باقی خواهد ماند و بازار اجاره مسکن در سال جاری نیز شاهد اجرای طرحی برای حمایت از مستاجران نخواهد بود.

این در حالی است که اخیرا وزیر راه وشهرسازی اعلام کرده است در سال جاری به‌طور قطع قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی اجرایی خواهد شد. هر چند اجرای این طرح می‌تواند تاثیر مثبت بر افزایش عرضه مسکن و کمک نسبی به تعدیل نرخ اجاره داشته باشد، اما این برنامه نیز به تنهایی نمی‌تواند بازار اجاره را از شرایط نابسامان فعلی خارج کند.

با این وجود، عرضه واحدهای طرح اقدام ملی مسکن به مستاجرها می‌تواند در افزایش عرضه مسکن مناسب گروه‌های مصرفی حاضر در بازار اجاره کمک کند که واگذاری و عرضه این واحدها به بازار نیز با توجه به زمان‌بندی این طرح دست کم به تابستان امسال نمی‌رسد.

هدایت خانه‌های خالی به بازار اجاره

چندی پیش معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان این‌که یکی از اهداف راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان شناسایی خانه‌های خالی و هدایت آنها به بازار اجاره است، گفت: مستاجران به دلیل بحران کرونا توان پرداخت اجاره‌بها را ندارند.

محمود محمودزاده با تاکید بر این‌که بازار اجاره همواره توسط بخش خصوصی ساماندهی می‌شود، افزود: موضوع اجاره داری حرفه ای به‌طور جدی توسط معاونت مسکن و ساختمان در حال پیگیری است. راه‌اندازی نظام اجاره‌داری حرفه‌ای راهکاری قابل اطمینان برای نظم دادن به بازار اجاره مسکن است.

وی با بیان این‌که از دیگر موضوعاتی که توسط وزارتخانه در خصوص بازار اجاره در دست پیگیری قرار دارد، تکمیل اطلاعات سامانه املاک و اسکان است، تصریح کرد:‌ هدف ما در وزارت راه و شهرسازی از تلاش برای راه اندازی این سامانه و تکمیل اطلاعات آن توسط سازمان‌ها و دستگاه‌های مختلف، شناسایی خانه‌های خالی و هدایت آنها به بازار اجاره است.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه عنوان کرد: هدایت خانه‌های خالی به سمت بازار اجاره موجب خواهد شد تا شاهد تاثیر مثبت در بازار اجاره باشیم. با توجه به وضعیتی که هم اکنون برای مستاجران وجود دارد و کاملا قابل درک است که بخش عمده‌ای از آنها به دلیل بحران کرونا، از عهده مخارج و هزینه کرایه واحدهای مسکونی برنمی‌آیند، امید است تا بتوانیم کمکی انجام دهیم و شاهد روند کاهشی اجاره بها به جای افزایش آن باشیم.

پیش بینی کارشناسان از قیمت اجاره

در این میان، یک کارشناس بازار مسکن معتقد است: عاملی که می‌تواند در جهت منفی و کاهش قیمت اجاره عمل کند، این است که توقف فعالیت‌های اقتصادی در تهران به حدی برسد که بسیاری از مهاجران کسب‌وکاری به این نتیجه برسند که به شهرهای مبدا خود بازگردند. در این صورت، تقاضا برای اجاره مسکن و به دنبال آن، قیمت‌ها کاهش خواهد یافت.

مهدی سلطان‌محمدی درباره بازار اجاره در وضعیت کرونا و امکان کاهش معاملات آن و کاهش قیمت توضیح داد: میزان رشد قیمت اجاره با وجود این‌که طی دو سال گذشته بسیار زیاد بوده، هنوز نتوانسته همپای رشد قیمت خرید و فروش رشد کند.

به گفته وی، با توجه به اینکه رشد قیمت مسکن و تورم طی سال گذشته بالا بوده و همین‌طور تورم انتظاری امسال هم افزایشی است، پیش‌بینی این است که قیمت اجاره تا حدی افزایش یابد. اما عاملی که می‌تواند در جهت منفی و کاهش قیمت اجاره عمل کند، این است که توقف فعالیت‌های اقتصادی در تهران به حدی برسد که بسیاری از مهاجران کسب‌وکاری به این نتیجه برسند که به شهرهای مبدأ خود بازگردند. در این صورت، تقاضا برای اجاره مسکن و به دنبال آن، قیمت‌ها کاهش خواهد یافت.

۱۷۲۲۳۲۲۵

تعطیلی ۴۵ روزه چه تاثیری بر بازار مسکن گذاشت؟

 

به دنبال تعطیلی حدود ۴۵ روزه بازار مسکن از روز گذشته همزمان با بازگشایی دفاتر املاک، تحرکات محدودی برای آگاهی از نرخ های جدید آغاز شده است.

در این بین برخی مالکان با لحاظ قرار دادن شرایط ابهام آلود سال جاری، نااطمینانی از شرایط اقتصاد کلان، انتظارات تورمی و احتمال تغییر قیمت دلار، در اقدام پیش دستانه قیمتهای پیشنهادی را مقدار اندکی بالا برده‌اند اما عمده فایل ها با نرخ های اسفند ماه عرضه شده است.

با اینکه هنوز آماری از تعداد معاملات مسکن شهر تهران در فروردین ماه ۱۳۹۹ ارائه نشده و دفاتر املاک به دلیل شیوع کرونا از فعالیت منع شده بودند تخمین زده می شود که تعداد قراردادهای خرید و فروش در اولین ماه از سال ۱۳۹۹ از سقف ۲۰۰۰ فقره فراتر نرفته باشد.

واحدهای صنفی مشاوران املاک از پایان اسفند ماه اجازه فعالیت نداشتند؛ هرچند برخی دفاتر از نیمه اسفند ماه با توجه به کسادی معاملات و نگرانی از بیماری کرونا تعطیل بودند. به هر حال دفاتر از روز ۳۰ فروردین ۱۳۹۹ با رعایت پروتکلهای بهداشتی امکان بازگشایی یافتند. البته واحدهای صنفی داخل پاساژها اجازه فعالیت ندارند و این مجوز صرفا برای واحدهای خارج از مجتمع های تجاری است.

دفاتر املاک با رعایت جوانب بهداشتی و درج کد رهگیری و سایر آیتمهای بهداشت حرفه ای برای خود و کارکنان امکان فعالیت دارند.

کارشناسان در شرایط کنونی سناریوهای مختلف و بعضاً متناقضی از آینده بازار مسکن ارائه می کنند. اما آنچه مسلم است این که با توجه به رفتارهای قبلی بازار مسکن، نوسانات بازارهای موازی به خصوص روند نرخ ارز در اثر گذاری بر قیمت ملک اجتناب ناپذیر است.

از سوی دیگر تغییر قیمت نهاده های ساختمانی به عنوان عامل داخلی، شرایط اقتصاد کلان و تحولات سیاسی به عنوان عوامل خارجی در رفتار بازار مسکن تاثیر گذار خواهد بود. به طور مثال برخی کارشناسان یکی از عوامل فاندامنتال در سمت و سوی بازار مسکن را انتخابات آمریکا در اواسط سال جاری عنوان می کنند و معتقدند که اگر ترامپ انتخاب نشود و رئیس جمهور بعدی آمریکا به برجام برگردد احتمال رکود بیشتر معاملات، توقف رشد قیمت مسکن یا حتی کاهش قیمت وجود دارد.

نکته دیگر اینکه با توجه به تعطیل بودن بازار مسکن در فروردین ماه هر نوع آماری اعم از افزایش یا کاهش معاملات و نرخ مسکن نمی‌تواند ملاکی برای ارزیابی این بازار یا چشم انداز پیش روی آن در سال ۱۳۹۹ باشد و باید منتظر ماند تا تحولات بازار مسکن در اردیبهشت و خرداد ماه را مشاهده کرد.

۲۲۳۲۲۷

قیمت مسکن در سال ۹۹ چند درصد رشد خواهد کرد؟

نرگس رزبان اظهار کرد: در رابطه با وضعیت بازار مسکن در سال ۹۹ باید چند پارامتر مهم درونی و بیرونی مؤثر بر بازار را مورد توجه قرار داد و هر نوع پیش بینی در خصوص وضعیت پیش روی بازار ملک را بر اساس آن اعلام کرد.

وی با بیان اینکه در شرایط فعلی ارائه هر گونه پیش بینی در خصوص وضعیت پیش روی بازار مسکن امر چندان آسانی نیست و ممکن است به دلیل وجود برخی نااطمینانی ها شرایطی کاملاً متفاوت با وضعیت فعلی در ماه‌های آینده بر بازارها از جمله بازار مسکن حاکم شود گفت: تحلیل‌ها و پیش بینی‌ها در خصوص وضعیت پیش روی بازار مسکن با فرض ثبات شرایط و پارامترهای درونی و بیرونی بازار مسکن ارائه می‌شود و ممکن است در صورت وقوع وقایع غیرمترقبه، شرایط دیگری بر بازار حاکم شود.

وی خاطر نشان کرد: بر اساس مؤلفه‌های درونی و بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن با فرض ثبات شرایط کنونی، رشد قیمت مسکن در سال ۹۹ نباید از حد تورم عمومی فراتر رود؛ پیش بینی می‌شود رشد قیمت مسکن در سال ۹۹ نسبت به سال ۹۷ حداکثر معادل ۳۰ درصد رقم بخورد و بنابراین انتظار جهش قیمتی برای بازار مسکن سال ۹۹ تقریباً امری بعید به نظر می‌رسد.

رزبان توضیح داد: یکی از مهمترین عوامل درونی بازار مسکن که باعث محدود شدن رشد قیمت مسکن در سال جاری حداکثر به میزان تورم و حتی کمتر از آن می‌شود وضعیت مالی و توان خرید سمت تقاضای مسکن است. با توجه به اینکه هم اکنون سمت تقاضای مصرفی مسکن و به خصوص خانه اولی‌ها با توان مالی تضعیف شده در بازار مواجه اند انتظار می‌رود در سال جاری هم مانند سال گذشته این افراد در خرید مسکن چندان موفق نباشند. در واقع تضعیف قدرت خرید سمت تقاضای مصرفی به دلیل رشد قابل توجه قیمت مسکن طی دو سال گذشته در سال ۹۹ نیز بر حجم تقاضای مسکن اثرگذار خواهد بود. این موضوع حتی می‌تواند سایر تقاضاهای موجود در بازار مسکن به خصوص تقاضای سفته بازی را تحت تأثیر قرار بدهد و از میزان آن نیز بکاهد.

وی تأکید کرد: از سوی دیگر نیاز به واحدهای مسکونی کوچک متراژ و ارزان قیمت برای پاسخ به تقاضای آن دسته از گروه‌های مصرفی که همچنان قادر به تأمین هزینه خرید واحدهای مسکونی حداقلی هستند افزایش خواهد یافت و از این رو بهتر است سرمایه گذاران ساختمانی در سال ۹۹ توان فنی و مالی خود را در این زمینه به کار بگیرند. چرا که تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی کوچک متراژ و ارزان قیمت همچنان رو به افزایش است.

رزبان همچنین از تحولات نرخ ارز، افزایش نقدینگی، کاستی‌های تولید، تحریم، شیوع بیماری کرونا و … به عنوان دیگر عوامل تأثیرگذار بر روند تغییرات بازار مسکن ۹۹ نام برد و افزود: در چنین شرایطی انتظار می‌رود میزان افزایش قیمت مسکن در سال ۹۹ کمتر از تورم عمومی باشد. این در حالی است که در سال گذشته میانگین قیمت مسکن در شهر تهران بیش از ۵۰ درصد رشد کرد.

۲۲۳۲۲۷

خانه‌های ۴۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومانی در کدام مناطق تهران به فروش می‌رسد؟

لیست  واحد مسکونی۴۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان  در تهران به شرح زیر است. توجه کنید که قیمت‌ها بر حسب مترمربع به تومان بوده و تقریبی است، چراکه قیمت مسکن در تهران با توجه به نوع ساختمان، امکانات، خیابان و یا نظر مالک تغییر می‌کند.

آخرین اخبار مربوط به مسکنرا در صفحه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان بخوانید

آدرس	متراژ	عمر ساختمان (سال)	قیمت (تومان)
پیروزی	۵۴	۱۵	۵۶۷,۰۰۰,۰۰۰
سی متری جی	۴۷	۱۷	۴۱۵,۰۰۰,۰۰۰
خیابان گرگان	۵۲	۱۶	۵۷۰,۰۰۰,۰۰۰
خیابان سلسبیل	۵۰	۱۸	۵۷۵,۰۰۰,۰۰۰
جیحون	۵۲	۱۵	۵۷۵,۰۰۰,۰۰۰

۲۲۳۲۲۵

 

مسکن در مناطق مختلف تهران به چه قیمتی معامله شد

 

هفته گذشته نرخ سود بانکی برای سپرده‌ها تعیین تکلیف شد. اکنون کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی از رقمی که در همان حالت چندان برای سپرده‌گذار جذابیت نداشت، می‌تواند از دو جهت، دو حوزه فعال در بازار مسکن را تحت تاثیر قرار دهد. در سمت دیگر بازار مسکن، سایه تحولات بورسی وجود دارد که از نگاه برخی کارشناسان اقتصادی در سال جاری ممکن است این سایه بر روند متغیرهای بازار ملک، کارساز شود. سال گذشته و سال قبل از آن، این بازار ارز بود که سکان هدایت بخشی از بازار معاملات مسکن را به‌دست گرفت.

۲۲۳۲۲۷

به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین به نقل از وزارت راه و شهرسازی، محمد اسلامی در خصوص طرح اقدام ملی مسکن، گفت: هم اکنون در سراسر کشور با آماده سازی زمین، احداث ۲۳۰ هزار واحد مسکونی در حال انجام است،بدین معنا که در برخی از مناطق آماده سازی زمین و در برخی مناطق ساخت خانه‌ها در حال انجام است.

وی با اشاره به اینکه نخستین سری افتتاح‌های طرح اقدام ملی مسکن در خرداد و تیر امسال انجام می‌شود، افزود: ثبت نام طرح اقدام ملی مسکن در دو مرحله انجام شد که در مرحله دوم محدودیت تعداد برداشته شد و با وجود بحران کرونا، ثبت نام به شکل نامحدود و به دو شکل سامانه اینترنتی و سامانه پیامکی انجام شد. اکنون زمین آماده شده به شکل فردی و یا گروهی به متقاضیان واجد شرایط واگذار می‌شود تا به احداث مسکن اقدام کنند.

اسلامی ادامه داد: احداث واحدهای طرح اقدام ملی مسکن با مشارکت مردمی، و با حمایت‌های سازمان‌های نظام مهندسی ساختمان کشور و بنیاد مسکن در شهرهای کوچک و سازندگان خوشنام در شهرهای بزرگ و مراکز استانها احداث می‌شود. امید است تا بر اساس وعده‌ای که داده شد، ۴۰۰ هزار واحد مسکونی دهک‌های چهار تا هفت با این روش در زمان مقرر تحویل متقاضیان شود.

عضو کابینه دولت دوازدهم ادامه داد: تصمیم ما در سال ۹۹ این است که به رونق بخش مسکن اقدام کنیم. به همین دلیل نیز به سازندگان و سرمایه گذارانی که زمین آماده و یا واحدهای مسکونی نیمه تمام و آماده دارند، اعلام کرده‌ایم که می‌توانند در اقدام ملی مسکن با دولت مشارکت داشته باشند و به این طرح متصل شوند.

وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه، طرح اقدام ملی برای دهک‌های یک تا سه با کمک سازمان‌های حمایتی، و برای دهک‌های ۴ تا ۷ با کمک انواع پروژه‌ها از جمله زمین ۹۹ ساله، زمین مشارکتی اجرایی و علمیاتی خواهد شد، توضیح داد: وزارت راه و شهرسازی آمادگی کامل دارد تا با پروژه‌های مختلف و مشارکت مردم، طرح اقدام ملی مسکن را به سرانجام برساند.

وی هدف از مشارکت بیشتر مردم را در طرح اقدام ملی مسکن، رونق و تحرک تولید مسکن در شهرهای گوناگونی که پروژه‌های مسکن راکد دارند، عنوان کرد و گفت: بار دیگر از سازندگان و سرمایه گذارانی که زمین و یا واحدهای مسکونی آماده واگذاری و یا واحدهای نیمه تمام دارند دعوت می کنیم تا برای مشارکت با وزارت راه و شهرسازی در طرح اقدام ملی مسکن به ادارات کل راه و شهرسازی استان خود مراجعه و اعلام آمادگی کنند تا طرح‌های آنها نیز در مدار تولید مسکن قرار بگیرد.

وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این سوال که برنامه وزارت راه و شهرسازی برای ماه‌های آتی که فشار تقاضا به بخش عرضه مسکن می‌آید و با بحران کرونا این مساله تشدید شد، چیست؟، گفت: بیش از یک میلیون نفر در طرح اقدام ملی مسکن ثبت نام کردند. در مرحله دوم با برداشتن محدودیت‌ها، تلاش شد تا عده بیشتری در طرح مشارکت کنند و ثبت نام برای همه متقاضیان انجام شود. تلاش‌هایی انجام شده است که متقاضیان واقعی را بتوانیم در این طرح مشارکت بدهیم. اکنون، افرادی که در حساب پس انداز مسکن یکم، پس انداز کرده‌اند در اولویت هستند و به این طرح متصل می‌شوند.

اسلامی ادامه داد: علاوه بر این اقدامات، کارت اعتباری مصالح نیز فعال شده است تا بتوان به این طریق، منابع خفته تولید کننده نیز در مدار تولید مسکن قرار بگیرد. در واقع امکان فروش اقساطی، هم به تولید کننده در تولید مسکن و فروش واحدهای احداث شده کمک کند و هم کمک می کند تا سرمایه در گردش به وجود بیاید.

وی توضیح داد: آورده ۲۵ درصدی سرمایه گذار برای دریافت وام و تسهیلات در شورای پول و اعتبار اصلاح شده است و این اصلاح با این هدف بوده تا مشارکت کنندگان، آورده کمتری در ابتدای کار داشته باشند و آورده متقاضیان در پروژه ها، به تامین هزینه های ساخت کمک کند. این ها فرصت هایی هستند که از سوی وزارت راه و شهرسازی و مجموعه دولت فراهم شد تا فرصت ساخت و ساز بیشتر شود.

اسلامی تصریح کرد: تسهیلات بانک، آورده متقاضیان، سازنده و کارت اعتباری، توامان کمک می کند تا ساخت و ساز رونق پیدا کند. در عین حال با سازمان نظام مهندسی ساختمان توافق کرده‌ایم تا تخیف بدهند. با شهرداری نیز توافق کرده‌ایم تا در خصوص پروانه‌های ساختمانی تخفیف بدهند. همچنین در بافت فرسوده تسهیلات جدیدی که ایجاد شده است، و تخصیص دومی که آقای نوبخت کمک کردند و از محل صندوق توسعه ملی پرداخت می‌شود، یقینا، موجب تحرک بخشی به رونق تولید مسکن می شود و اینها غیر از مسکن مهر خواهد بود و چالش‌های مسکن مهر را نخواهد داشت.

۲۲۳۲۲۷

سال ۹۸ در حالی سپری شد که بازار مسکن در شهر تهران با رکود سنگینی در معاملات همراه بود. رکودی که به نظر می رسد در سال گذشته شدیدتر شده و می تواند بر تولید مسکن در این شهر تاثیر بگذارد. بررسی گزارش های مختلف بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در شهر تهران نشان می دهد، از سال ۹۲ تاکنون، سال ۹۸ تنها سالی بوده است که تعداد معاملات صورت گرفته در شهر تهران کمتر از ۱۰۰ هزار معامله بوده است. لازم به ذکر است در حالی که از سال ۹۲ تا ۹۷ به صورت میانگین، ۱۵۳ هزار معامله در سال صورت گرفته، در سال ۹۸ فقط ۸۴ هزار معامله انجام شده است که نشان از رکود شدید بازار معاملات مسکن بوده است.

افزایش شدید قیمت مسکن در سال ۹۷ و ۹۸

از منظر قیمتی نیز، در حالی که از سال ۹۲ تا ۹۶ یک ثبات قیمتی در بازار مسکن شهر تهران حاکم بود، سال ۹۷ و ۹۸ قیمت ها افزایش شدیدی پیدا کرد. مقایسه متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران در ۱۱ ماهه سال ۹۸، نسبت به زمان مشابه در سال ۹۵ نشان از سه برابر شدن قیمت مسکن در شهر تهران می دهد. همچنین در حالی که متوسط قیمت مسکن در تهران در سال های ۹۳ تا ۹۶ از سقف ۵ میلیون تومان تجاوز نکرد، با یک رشد سریع در سال ۹۸ به بیش از ۱۳ میلیون تومان برای هر متر مربع واحد مسکونی رسید.

کاهش شدید توان خانه اولی ها برای خرید مسکن

به نظر می رسد افزایش شدید قیمت مسکن در دو سال اخیر در مقایسه با توان خرید خانواده ها، نتیجه ای جز خروج تقاضاهای مصرفی از بازار موثر مسکن در شهر تهران به دنبال نداشته است. البته در این بین باید بین تقاضاهای مصرفی خانه اولی ها و افرادی که به دنبال تبدیل به احسن کردن واحدهای خود بوده اند، تمایز قائل شد. زیرا خانه اولی ها، معمولا پس انداز مناسبی برای صاحب خانه شدن ندارند، در حالی که افرادی که مالک مسکن بوده اند، تورم رخ داده به قیمت واحد مسکونی آن ها نیز اثر گذاشته و در نتیجه توان حضور در بازار مسکن و تبدیل به احسن کردن مسکن خود را دارند.

البته باید اشاره کرد دولت هم فرصت ۶ ساله ای را برای استفاده از روش های مختلف برای خانه دار کردن، خانه اولی ها از دست داد. صندوق پس انداز مسکن یکم هم آن چنان در این مسیر موفق نبود و از ابتدای فعالیت خود کمتر از ۱۲۰ هزار خانه اولی را صاحب خانه کرد.

۲۲۳۲۲۷

حداکثر رشد قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹ چقدر خواهد بود؟

 

بازار مسکن در سال ۱۳۹۸ شرایط پیچیده و عجیبی را پشت سر گذاشت. این بازار اوایل سال را با رشد قیمت شروع کرد، ماه پایانی تابستان که طبیعتاً​ می بایست معاملات و قیمت افزایش پیدا کند با افت تاریخی خرید و فروش و کاهش قیمت همراه بود؛ تا جایی که معاملات در تهران به ۲۸۵۵ فقره رسید که گفته می‌شود کمترین میزان از سال ۱۳۶۶ تاکنون بوده است و قیمتها نیز ۳.۵ درصد افت کرد. در پایان سال هم با وجود گمانه زنی ها مبنی بر افت قیمت ناشی از شیوع ویروس کرونا، رشد ۸.۷ درصدی ماهیانه قیمت اتفاق افتاد که از اردیبهشت ماه که نرخ ماهیانه ۱۱.۴ درصد بالا رفت بی سابقه بود.

همین رفتار غیر قابل پیش بینی بازار مسکن در سال گذشته، هر نوع گمانه‌زنی از چشم انداز این بازار در سال جاری را دشوار می کند. با این حال کارشناسان معتقدند سقف های مقاومتی مهمی بر افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹ وجود دارند که می‌توانند قیمتها را در محدوده تورم عمومی حفظ کنند؛ اتفاقی که تقریباً در سال ۱۳۹۸ نیز رخ داد. طبق آماری که مرکز آمار در اسفند ماه ۱۳۹۸ ارائه کرد نرخ تورم عمومی سالیانه ۳۴.۸ درصد بود. وزارت راه و شهرسازی نیز تورم نقطه به نقطه در اسفند ماه ۱۳۹۸ شهر تهران را ۴۲ درصد اعلام کرد. این رقم کمتر از نصف تورم ۹۵.۶ درصد پایان سال ۱۳۹۷ بخش مسکن بود.

رشد ۲۵۴ درصدی قیمت مسکن ظرف سه سال

از سوی دیگر آمار نشان می دهد که قیمت مسکن در تهران ظرف سه سال ۲۵۴ رشد کرده است. میانگین قیمت مسکن در پایتخت از ۴.۴ میلیون تومان در هر متر مربع در اسفند ۱۳۹۵ به متری ۱۵.۶ میلیون تومان در اسفند ۱۳۹۸ رسید. با توجه به این موضوع، توان متقاضیان مصرفی به شدت کاهش یافته و احتمالاً نمی‌توان در سال ۱۳۹۹ ردپایی از آنها در بازار مسکن پیدا کرد و کماکان این بازار در قبضه ۷۷ درصد سفته باز که مدام بر طبل گرانی مسکن می کوبند باقی می ماند؛ مگر آنکه با اعمال سیاست های مالیاتی، زمینه دور شدن دلالان از این بازار فراهم شود تا بلکه متقاضیان واقعی مشروط به ثبات قیمت مسکن تا چند سال آینده فرصت خرید پیدا کنند.

احتمال افزایش نرخ اجاره با وجود توان پایین مستاجران

ناتوانی از خرید مسکن عمده متقاضیان خرید را به سمت بازار اجاره سوق داده است. بر اساس آمار میزان افزایش اجاره بها در شهر تهران از پاییز ۱۳۹۶ تا پاییز ۱۳۹۸ بالغ بر ۷۶ درصد بوده و با توجه به رشد ۱۴۵ درصدی قیمت مسکن تهران در همین بازه زمانی، نرخ رشد اجاره بها تقریباً نصف میزان افزایش قیمت مسکن بوده است. اما به دلیل اینکه معمولاً بازار اجاره در میان مدت، خود را با رشد قیمت در بخش خرید و فروش بالانس می کند احتمال افزایش نرخ اجاره در سال ۱۳۹۹ وجود دارد. با اینکه مرکز آمار، میزان افزایش اجاره بها برای پایتخت در پاییز ۱۳۹۸ نسبت به پاییز ۱۳۹۷ را ۳۱ درصد اعلام کرده، گزارش های میدانی نشان می دهد در بعضی مناطق پر تقاضا همچون مناطق ۲، ۴، ۵، ۱۰، ۱۴ و ۱۵ میانگین افزایش نرخها تا ۵۰ درصد می رسد. طبق آمار رسمی، متوسط اجاره ماهانه یک متر مربع واحد مسکونی در تهران در پاییز سال گذشته ۴۴ هزار و ۳۴۷ تومان با میانگین مساحت ۸۰ مترمربع و سن بنای ۱۴ سال بوده است. نرخ اجاره زمستان هنوز اعلام نشده است.

برنامه اجاره داری حرفه ای بر روی کاغذ

البته وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده که طرح اجاره داری حرفه‌ای را در برنامه‌های خود گنجانده است؛ طرحی که فعلاً بر روی کاغذ قرار دارد. اواخر سال گذشته، محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی با اعلام اینکه دولت در حال تدوین نظام اجاره داری حرفه‌ای است، گفته بود: ورود استارتاپ ها را به حوزه اجاره‌داری حرفه‌ای پایه‌گذاری کرده‌ایم و سعی داریم با اجرای این روش مهم حباب قیمتی را در بازار اجاره بشکنیم.

طرح دیگر دولت، استفاده از واحد های مسکونی نوساز یا در حال احداث برای اختصاص به بازار اجاره است. پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در این خصوص می‌گوید: هم‌اکنون پروژه‌های مسکونی نیمه‌تمام و تمام شده‌ای هستند که قابلیت الحاق به طرح اجاره‌داری حرفه‌ای را دارند. واحدهای مسکونی تکمیل شده و در دست تکمیل در طرح اجاره‌داری حرفه‌ای برای گروه‌های مختلف درآمدی که توان تامین مسکن خود را ندارند یا بخش عمده درآمد آنها به اجاره‌بها اختصاص یافته است، با بهای متناسب با درآمد، اجاره داده می‌شود.

مهاجرت تدریجی حدود ۲۰۰ هزار خانوار از تهران به سه شهر اقماری

باتوجه به جهش قیمت مسکن ظرف ۲.۵ سال گذشته، بخش قابل توجهی از متقاضیان خرید و حتی اجاره در پایتخت به شهرهای اطراف کوچ کرده‌اند. پرند، پردیس، هشتگرد، کرج، محمد شهر، اندیشه و دیگر شهرهای اقماری مقصد خانوارهای اجاره نشین شده است. بررسی های میدانی نشان دهنده افزایش جمعیت در برخی از شهرهای مذکور است. در پردیس از ۸۲ هزار واحد مسکن مهر بیش از ۴۵ هزار تحویل شده و با توجه به جهش قیمت مسکن در تهران بسیاری از متقاضیان در حال مهاجرت به این شهر هستند. در شهر جدید پرند از ۹۶ هزار واحد اولیه که به دلیل نبود متقاضی حالا به ۹۰ هزار رسیده ۷۰ هزار واحد تحویل و ۲۰ هزار باقی ماند. در هشتگرد هم که ۳۵ هزار واحد مسکن مهر در برنامه شرکت عمران است تاکنون ۲۱ هزار واحد تحویل شده و ۱۴ هزار واحد نیز به زودی تحویل می شود. طبق مشاهدات، جمعیت هر سه شهر مذکور در حال افزایش است.

کاهش انگیزه ساخت با وجود رشد ۸ درصدی پروانه های ساختمانی

رکود بازار مسکن، نبود تقاضای معنی‌داری از سوی متقاضیان مصرفی و رشد قیمت مصالح ساختمانی، انگیزه سازندگان را برای تولید و عرضه مسکن کاهش داده است. البته طبق آمار تا دی ماه سال ۱۳۹۸ ساخت ساز در شهر تهران حدود ۸ درصد نسبت به ۱۰ ماهه ابتدایی سال ۱۳۹۷ افزایش نشان می‌دهد. از ابتدای سال ۱۳۹۸ تا پایان دی ماه برای احداث ۵۴ هزار و ۹۱۰ واحد مسکونی، پروانه ساخت صادر شده است. اما در صورت ادامه رکود بازار مسکن، احتمال افت ساخت و ساز وجود دارد. کما اینکه بعد از شیوع کرونا، فعالیت های ساختمانی به طور چشمگیری کاهش نشان داد.

سقوط ۸۹ درصدی معاملات ظرف یک ماه

اما شاید مهمترین اتفاقی که در سال ۱۳۹۸ برای بازار مسکن افتاد، افت شدید معاملات ناشی از شیوع ویروس کرونا بود. دفاتر املاک در پایان اسفند ماه از فعالیت منع شدند.‌ برخی هم به دلیل نبود مشتری از نیمه اسفند فعالیت را متوقف کرده بودند. به همین دلیل فروردین ماه ۱۳۹۹ معاملات در تهران نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۷۰ درصد و در کل کشور ۵۲ درصد کاهش یافت. در شهر تهران فقط ۱۲۵۰ فقره معامله ملک انجام شد که ۸۹ درصد کمتر از اسفند ماه ۱۳۹۸ بود. در کل کشور نیز تنها ۱۴ هزار و ۹۹۶ قرارداد خرید و فروش ملک به امضا رسید که نسبت به اسفند پارسال ۷۰ درصد و نسبت به فروردین پارسال ۵۲ درصد افت کرد. در اولین روزهای بازگشایی بازار مسکن در اردیبهشت ماه ۱۳۹۹ با وجود افزایش معاملات، تغییر محسوسی در قیمت‌ها مشاهده نشد.

ادعای یک مقام دولتی درباره کنترل بازار مسکن با طرح اقدام ملی

از سوی دیگر یک مقام مسئول در وزارت راه و شهرسازی گفته است که طرح اقدام ملی مسکن تا حدودی از رشد چشمگیر قیمت مسکن به ویژه در سال ۱۳۹۸ جلوگیری کرد.

پروانه اصلانی اظهار کرد: سرمایه گذاران و تولید کنندگان مسکن با اجرای طرح اقدام ملی توانستند شرایط بسیار مطلوبی را برای خود رقم بزنند چرا که طرح اقدام ملی مسکن با همکاری بخش خصوصی و سازندگان حرفه ای ساخته می شود و همین موضوع می‌تواند زمینه‌ساز افزایش تولید مسکن باشد.

نظر یک انبوه ساز درباره آینده بازار مسکن

اما سید محمد مرتضوی، عضو هیات رئیسه کانون انبوه سازان نه تنها معتقد است طرح اقدام ملی از ظرفیت اثر گذاری بر بازار مسکن برخوردار نیست بلکه پیش بینی رشد قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹ را دارد.

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه افزایش دستمزدها منجر به رشد قیمت سایر کالاها خواهد شد تصریح کرد: اتفاقی که سال ۱۳۹۸ در بخش مسکن افتاد، تبعیت کردن از تورم عادی بود که در جامعه اتفاق افتاد. در سال جاری هم با توجه به کاهش ارزش پول ملی، رشد قیمت مصالح ساختمانی به خصوص آهن آلات و افزایش حدود ۴۰ درصدی باید بعد از پایان یافتن شیوع کرونا منتظر افزایش احتمالی قیمت مسکن باشیم.

مرتضوی درباره میزان اثرگذاری طرح اقدام ملی در بازار مسکن گفت: صرف نظر از مقیاس این پروژه ابتدا باید در نظر گرفت چنین طرح هایی در صورتی می‌تواند مفید باشد که قیمت زمین را به صفر برساند. اما موضوع این است که دولت تا چه اندازه می تواند مسکن تولید کند.‌ به اعتقاد من ظرفیت طرح اقدام ملی به اندازه ای نیست که منجر به تعادل بخشی در بازار مسکن شود.

۲۲۳۲۲۷

پیش بینی نایب رییس اتحادیه املاک از وضعیت قیمت مسکن در دوران پساکرونا

حسام عقبائی نایب رئیس اول اتحادیه املاک استان تهران با بیان اینکه بهمن سال گذشته معاملات مسکن در بازار روند رو به رشد و موثری داشت، گفت: میزان معاملات در بهمن  و اوایل اسفند ماه رو به رشد بود که با ورود ویروس کرونا میزان معاملات به مرور روند کاهشی به خود گرفت.

او اظهار کرد: ویروس کرونا باعث شد که رونق معاملات مسکن از سکه بیفتد و ما از ابتدای اسفند تا کنون شاهد کاهش چشمگیر روند معاملات مسکن هستیم و آمارها نشان دهنده تعطیلی موقت بسیاری از مشاوران املاک است.

نایب رئیس اول اتحادیه املاک استان تهران توضیح داد: با توجه به آن که امکان خرید و فروش و یا انعقاد قرارداد بین خریداران و فروشندگان مسکن در این شرایط وجود ندارد، بنابراین بسیاری از مشاوران املاک و همچنین فروشندگان مسکن دست نگه داشتند تا با برطرف شدن ویروس کرونا مجدداً معاملات خود را در این بازار از سر بگیرند.

عقبائی ادامه داد: بسیاری از فروشندگان و یا ساکنان واحدهای مسکونی اجازه ورود به واحدهای خود را به دلیل انتشار ویروس کرونا نمی‌دهند و همین موضوع زمینه ساز تعطیل شدن بسیاری از کسب و کارها در این بخش شده است.

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تاکید کرد: طبق آمارهایی که ارائه شده قیمت مسکن نه تنها کاهش نیافته است بلکه رشد هم داشته و طبق اطلاعات ارائه شده از سوی وزارت راه‌وشهرسازی طی بهمن و اسفند سال گذشته ما شاهد رشد ۸.۵ درصدی قیمت مسکن بوده‌ایم.

عقبائی تصریح کرد: بسیاری از افرادی که در بهمن سال گذشته قصد خرید و فروش مسکن را داشتند اما به دلیل شیوع ویروس کرونا تا اطلاع ثانوی دست نگه داشتند به نظر می‌رسد که از اردیبهشت وارد این بازار شوند، به همین منظور در آینده نزدیک شاهد رونق گرفتن معاملات مسکن خواهیم بود.

نایب رئیس اول اتحادیه املاک استان تهران درباره آخرین وضعیت قیمت مسکن بعد از کرونا یاد آور شد: بعد از کرونا قیمت‌ها جهش چشمگیری نخواهند داشت و این بازار هم همانند سایر بازارهای موازی متناسب با نرخ تورم و برابر با عرضه و تقاضا خواهد بود.

عقبائی در پایان توضیح داد: باید منتظر ماند و دید بعد از کرونا بازار و اقتصاد کشور به چه سمت و سویی حرکت می‎کند اما در این شرایط تمامی بخش‎ها برای جلوگیری از جهش قیمت‎ها باید تلاش کنند.

۲۲۳۲۲۵