توهم بنزینی در بازار مسکن
تلاش برخی مالکان برای ایجاد جو روانی در بازار مسکن ناشی از تغییر نرخ بنزین با کمبود تقاضا به هدف مورد نظر نرسید. واسطههای ملکی از نوعی جنبوجوش برای ایجاد توهم قیمتی در بازار مسکن طی یک ماه اخیر خبر میدهند. معاملات نیز به طور محسوسی افزایش یافته اما کانون خرید و فروش در دامنه قیمتی ۴۰۰ تا ۷۰۰ میلیون تومان ارزیابی میشود. این دامنه سطح توان متقاضیان واقعی است، لذا هنوز نوسانگیران برای ورود به بازار متقاعد نشدهاند.
با وجود اینکه سفتهبازان معمولا بر موجهای کوتاه مدت بازار مسکن سوارمیشوند، چشمانداز بازار شب عید با توجه به ظرفیت کنونی و تحلیل آینده، صعودی نیست. شوک اولیه ناشی از افزایش نرخ بنزین به ۳۰۰۰ تومان به شکل افزایش تقاضای خرید در بازار مسکن نمود پیدا کرد. با این وجود اصلاح قیمت ملک به شکلی که در دو سال گذشته مشاهده شد صورت نگرفت. البته برخی فروشندگان فایلهای با تخفیف، قیمت خود را به سطح میانگین منطقهای رساندهاند. بدین شکل که طی یک ماه اخیر از تعداد فایلهای زیر قیمت کاسته شده اما هنوز تعداد واحدهای عرضه شده حتی در این نوع فایلها بیش از تقاضا است.
یکی از مشاوران املاک واقع در منطقه تهرانپارس میگوید: از تیرماه به بعد قیمتها متری ۳ میلیون تومان کاهش یافت. تا اینکه با تغییر قیمت بنزین، تعداد معاملات افزایش پیدا کرد و به همین دلیل برخی فروشندگان، قیمت پیشنهادی خود را متری یک میلیون تومان بالا بردند. اما آنطور که باید و شاید مشتری نیست. درست است که تعداد قرادادها افزایش یافته اما هنوز رکود در بازار سنگینی میکند. البته اغلب فایلهای زیر قیمت، مشکلدار هستند. مثلا طبقه چهارم بدون آسانسور با تخفیف ارایه میشود و در دو سه هفته اخیر این قبیل فایلها هیچ نوع افزایش قیمتی نداشتهاند اما مشتریان بیشتر به دنبال واحدهای مرغوب فول امکانات میگردند. تقریبا وارد بازار شب عید شدهایم و با توجه به نگرانی از افزایش قیمت در حد نرخ تورم در سال آینده معاملات تا ۱۵ اسفند انجام میشود اما نقدینگی متقاضیان هم پایین است و به همین دلیل نمیتوان انتظار داشت بازار به طور کامل از رکود خارج شود.
وی ادامه داد: یک نگرانی هم در فروشندگان دیده میشود که میخواهند ملک خود را تا قبل از پایان سال بفروشند. بنابراین تعادلی در بازار برقرار شده و نمیتوان گفت شوک گرانی وجود دارد. با توجه به جهش سنگین قیمت طی دو سال گذشته رشد افسارگسیخته قیمت بسیار بعید است.
| قیمت پیشنهادی مسکن در تهران در روز ۳۰ آذرماه ۹۸ |
| محله |
متراژ |
سن و امکانات |
قیمت(تومان) |
| پونک |
۵۲ |
۶ سال، پارکینگ، انباری، اسانسور (امکانات کامل) |
۸۶۰ میلیون |
| سهروردی |
۴۳ |
۷ سال، ط اول، انباری |
۵۲۰ میلیون |
| امام حسین (ع) |
۴۵ |
۱۶ سال، فاقد امکانات |
۳۴۰ میلیون |
| وحیدیه |
۵۳ |
۵ سال، ط چهارم، بدون آسانسور |
۴۵۰ میلیون |
| مجیدیه |
۶۰ |
۲ سال، امکانات کامل |
۶۸۵ میلیون |
| جیحون |
۴۲ |
۶ سال، امکانات کامل |
۴۳۰ میلیون |
| تهرانپارس پروین |
۶۰ |
۶ سال، امکانات کامل |
۷۴۰ میلیون |
| حکیمیه |
۵۷ |
۱۰ سال، امکانات کامل |
۵۵۵ میلیون |
| بریانک |
۳۸ |
۱۸ سال، ط اول، انباری |
۲۷۰ میلیون |
رونق نسبی بازار مسکن ناشی از شش متغیر، فضا را برای فروش تعداد اندکی از واحدهای خالی مهیا کرده اما هنوز حجم عرضه بسیار بیش از تقاضا است. در این شرایط، فروش آپارتمانهای کلید نخورده به منظور دستیابی به نقدینگی بلوکه شده برای مالکان اهمیت بیشتری نسبت به افزایش ناچیز قیمت دارد. سازندگان خوشفکر از رونق فعلی که آن را پیشدرآمد بازار شب عید میدانند در جهت دسترسی به نقدینگی به منظور تعریف پروژه بعدی استفاده میکنند. لذا برنامهای برای افزایش قیمت ندارند. معدود افرادی هم که تعدادی از فایلهای خود را با هدف غلبه بر انتظارات تورمی از دفاتر خارج کردهاند بخش دیگر را برای فروش، عرضه کردهاند.
از سوی دیگر اعلام خبر راهاندازی سامانه املاک و اسکان تا پایان سال جاری با هدف اخذ مالیات از خانههای خالی، نگرانی بابت عدم فروش آپارتمانها را تشدید کرده و مالکان خانههای چند سال ساخت آنها را از هماکنون عرضه کردهاند.
با نزدیک شدن به ماههای پایانی سال، چهار متغیر بیرونی و یک عامل داخلی تقاضا برای خرید ملک را در شهر تهران افزایش داده است. فعالان بازار املاک میگویند تغییر قیمت بنزین، افزایش نرخ ارز، رشد قیمت کالاها از جمله خودرو، ثبات بازارهای رقیب مثل بورس منجر به افزایش تعداد معاملات شده است.
از سوی دیگر تغییر قیمت بنزین، تغییر قیمت آهنآلات و دستمزد را در پی داشته است. در این شرایط خریداران آیندهنگر وارد بازار شدهاند. آمار اتحادیه املاک نشان میدهد در نیمه اول آذرماه معاملات در تهران ۱۸۱ درصد و در کل کشور ۷۲ درصد افزایش پیدا کرده است. تحرک بازار مسکن و همچنین افزایش قیمت بنزین باعث شده تا مالکان از دادن تخفیف خودداری کنند. این رفتار طرف عرضه ممکن است روند کاهشی قیمت مسکن را متوقف کند. آمار بانک مرکزی نشان میدهد طی چهار ماه گذشته قیمت مسکن در شهر تهران ۶.۶ درصد کاهش یافته است.
با این وجود واسطههای ملکی عنوان میکنند طی حدود ۲۰ روز گذشته تعداد فایلهای نوساز در دفاتر املاک کاهش یافته است. برخی سازندگان با این تصور که متغیرهای بیرونی بر قیمت ملک اثر خواهد گذاشت حدود ۳۰ درصد آپارتمانهای خود را از بازار خارج کردهاند و فروش آنها را برای غلبه بر انتظارات تورمی به حالت تعلیق درآوردند.
در شرایط فعلی، کارشناسان معتقدند که هر دو طرف عرضه و تقاضا در بازار مسکن به درک مشترک رسیدهاند. از یک طرف مالکان به این نتیجه رسیدهاند که ظرفیتی برای رشد قیمت وجود ندارد. خریداران نیز میدانند که نمیتوان انتظار ریزش شدید قیمت را داشت. آبان ماه ۱۳۹۸ با اینکه معدل کلی قیمت مسکن شهر تهران دو درصد نسبت به ماه قبل از آن کاهش داشته اما جزئیات گویای آن است که قیمت در ۱۵ منطقه نیمه جنوبی و پرتقاضای شرق و غرب، رشد یافت اما با توجه به افت نسبتا زیاد قیمتها در مناطق ۱، ۲، ۳، ۶، ۸، ۱۱ و ۲۰ میانگین کل دو درصد کاهش نشان داد.
بیتالله ستاریان، کارشناس بازار مسکن میگوید: روند افزایش معاملات مسکن تا پایان سال ادامه مییابد و با وجود اینکه پیشبینی میکردیم اوایل سال آینده مسکن وارد رکود شود تغییر نرخ بنزین احتمالا از رکود سال آینده نیز جلوگیری خواهد کرد.
وی درباره پیشبینی بازار مسکن در ماههای آینده گفت: افزایش یک تا دو درصدی قیمت در کنار رشد معاملات را خواهیم داشت. ریزنوسانات ماهیانه، طبیعی است اما جهش قیمت اتفاق نمیافتد. البته افزایش یک تا دو درصدی قیمت برای بخش مسکن مفید است؛ چرا که بازده و انگیزه سرمایهگذاری را بالا میبرد.
۲۲۳۲۲۳
