برچسب: قیمت مسکن

به گزارش خبرگزاری خبرآنلاینبه نقل از وزارت راه و شهرسازی، محمود محمودزاده گفت: هم اکنون سنگینی سبد خانوار متعلق به بخش مسکن است و واقعا کسانی که حتی سال هاست مسئولیت زندگی را عهده دار هستند تامین مسکن برایشان دشوار است که باید تلاش کنیم تا متقاضیان واقعی مسکن را صاحب خانه کنیم.

وی بازتعریف طرح جامع مدیریت صنعت ساختمان کشور را از موضوعاتی عنوان کرد که در دفتر اقتصاد مسکن پیگیری خواهد شد و گفت: تمرکز بر برنامه‌ریزی مسکن از اولویت‌های ماست و با بازتعریف طرح جامع مدیریت صنعت ساختمان کشور تلاش می‌کنیم تا بازیگران و متغیرهای فراوان صنعت ساختمان و حدود فعالیت آنها را تعیین کنیم.

سرپرست معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی تصریح کرد: تلاش خواهیم کرد تا این مهم را در کل کشور نهادینه کنیم که مسکن و ساختمان، صنعت و فرآیندی است که به همراهی و مساعدت تمامی دستگاه‌ها و وزارتخانه‌ها نیاز دارد.

اختصاص زمین به ساخت مسکن در کلانشهرها امکان پذیر نیست

وی با تاکید بر اینکه احداث واحدهای مسکونی در سطح کلان به دلیل عدم وجود زمین به ویژه در کلانشهرها مقدور و میسر نیست، گفت: اینگونه نیست که وزارت راه و شهرسازی بگوید می‌خواهد زمین در مقیاس کلان بسازد، زیرا اصلا زمینی وجود ندارد. زمین جزئی در سطح شهرها و در شهرهایی که غالبا مشکل مسکن وجود ندارد، موجود است. بنابراین راهبرد زمین دادن جواب نمی‌دهد. باید به سمت راهبردهای جدید برویم تا موضوع مسکن و ساختمان را در کشور مدیریت کنیم.محمود زاده ادامه داد: در بخش برنامه‌ریزی مسکن دو طرح مطرح شده و در حال پیگیری است. یکی بحث تکمیل مسکن مهر و مدیریت تکمیل و تحقق آن است که فلوچارتی برای آن ترسیم شده و دیگری اجرای طرح اقدام ملی است.

به گفته محمودزاده، شورای مسکن شنبه آینده با حضور وزیر راه و شهرسازی و مدیران استانی برگزار می‌شود که در آن جلسه هم مسکن مهر و هم اقدام ملی مورد بحث قرار می‌گیرد.

معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: پیش‌نویسی تهیه شده که با مقیاس شهر و استان تامین سهمیه طرح اقدام ملی مسکن انجام شده است. در این رابطه دو سطح تعیین شده که سطح اول شامل دستگاه‌ها و سازمان‌های ستادی است که (سازمان ملی زمین و مسکن، شرکت عمران شهرهای جدید، شرکت بازآفرینی شهری، بنیاد مسکن، بانک مسکن و تفاهم‌نامه هایی که تاکنون امضا شده و یا امضا خواهد شد)، می‌شود.

محمودزاده افزود: سطح دوم استان‌ها هستند که سبد متنوعی برای هرکدام تهیه و تنظیم شده است. بر اساس ابلاغ وزیر راه و شهرسازی سهمیه هر استان تعیین شده و بر اساس سهمیه تعیین شده، استانها اقدام به فعالیت می‌کنند. پیش‌نویس این موضوع در طرح اقدام ملی به اتمام رسیده است و در مسکن مهر در حال انجام هستیم. این دو موضوع به عنوان وظیفه تعیین شده معاونت پیگیری و دنبال می‌شود.

راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای

معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: از دیگر سیاست‌های کلانی که در دستور کار معاونت قرار دارد علاوه بر بازنگری طرح جامع مدیریت صنعت ساختمان کشور، ساماندهی اجاره‌داری حرفه‌ای و ایجاد موسساتی برای تحقق آن است.

محمودزاده ادامه داد: با توجه به شرایط فعلی، برخی از دهک‌های درآمدی امکان خرید مسکن را در میان مدت و حتی بلندمدت هم ندارند که برای حل مشکل این افراد که متاسفانه در جامعه کم هم نیستند ساماندهی نظام اجاره‌داری در دستور کار است.

وی راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای را در سه فاز قابل انجام دانست و گفت: اجاره بلندمدت با همراهی خیرین و ارگان های حمایتی، واحدهایی احداث می‌شوند و در اختیار متقضیان قرار می‌گیرد که این طرح در کلانشهرها اجرا خواهند شد. همچنین ایجاد شرکت‌هایی که کار آنها اجاره داری حرفه‌ای است نیز در دستور کار قرار دارد.

راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای نیازمند اصلاح آیین‌نامه است

محمودزاده با تاکید بر اینکه راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای نیازمند اصلاح آیین‌نامه است، گفت: پیش‌تر در قانون ساماندهی اعلام شده بود که پنج سال اجاره‌داری انجام شود و بعد از آن اجازه فروش داده شود. در اصلاح این بند قانونی از قانون ساماندهی اجازه فروش را نمی‌دهیم. چون سازنده پیش فروش می کند و هدف قانون محقق نمی شود.

معاون وزیر راه و شهرسازی نوع دوم و سوم اجاره داری را اجاره‌داری کوتاه مدت برشمرد و افزود: در اجاره داری کوتاه مدت هدف افرادی هستند که با پس انداز امکان صاحب خانه شدن را پیدا می کند و در این بخش شرکت های اجاره داری وارد می شوند و این کار در حال ساماندهی است.

وی ادامه داد: نوع سوم اجاره‌داری کوتاه‌مدت برای افرادی است که در مقطع خاصی نیازمند مسکن اجاره ای هستند همچون افرادی که برای تحصیل نیازمند مسکن اجاره ای هستند که این کار  را همکاری بخش خصوصی انجام می شود.محمودزاده تاکید کرد: قرار نیست اجاره‌داری سنتی را مختل کنیم.

قانون و آیین نامه‌های قانون نظام مهندسی اصلاح می شود

معاون وزیر راه و شهرسازی در بخش دیگری از سخنان خود به بخش نظام مهندسی و تشکل ها پرداخت و گفت: در حوزه نظام مهندسی و دفتر تشکل‌ها با جامعه ای روبه روهستیم که با بیش از ۵۰۰ هزار نفر عضو، بزرگترین NGO کشور به شمار می‌روند.

وی تاثیرات مستقیم تصمیمات و یا مدیریت راهبری معاونت مسکن و ساختمان و دفتر توسعه مهندسی ساختمان را در سازمان نظام مهندسی حداقل ۲ میلیون نفر (افراد عضو و خانواده ها آنها) برشمرد و توضیح داد: دفتر توسعه مهندسی ساختمان زیرمجموعه معاونت مسکن و ساختمان همچنین تاثیر غیرمستقیم بر کل صنعت ساختمان کشور دارد. بنابراین معتقدم اگر دفتر توسعه مهندسی درست فعالیت کند و به جامعه مهندسان ارایه راهکارها و راهبردهای مناسب بدهد، قدمی بسیار بزرگ در توسعه صنعت ساختمان کشور برداشته است.

محمودزاده همچنین اعلام کرد:  بزرگترین رسالتی که نظام مهندسی ساختمان دارد و باید برای آن استراتژی تدوین کند این است که بتواند جایگاه و شان مهندسان را ارتقا دهد.

وی ادامه داد: امروز بعد از ۲۴ سال که از قانون نظام مهندسی ساختمان می‌گذرد حتما باید اصلاحاتی روی قانون نظام‌مهندسی ساختمان داشته باشیم. همچنین، آیین‌نامه‌ها و بخشنامه‌ها این حوزه چنانچه نیازمند اصلاحاتی است باید انجام شود و همه آنها نیز باید در راستای استراتژی و هدف باشد.

معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گفت: راه اندای سامانه های جامع و کامل مهندسی برای حذف رانت‌های مختلف در دستور کار است. همچنین باید دقت شود و رانت های مختلفی که در ارجاع کار وجود دارد، حذف شوند.

وی تاکید کرد: باید تدابیری اتخاذ شود که درآمدی که بابت نظارت به حساب سازمان ها واریز می شود به حساب مهندسان واریز شود. بدین معنا با اصلاح سرچشمه‌ها و جلب اعتماد جامعه مهندسی نسبت به وزارتخانه راه و شهرسازی در مسیر مصلحت جامعه مهندسی حرکت خواهیم کرد.

محمودزاده در ادامه به اهمیت حوزه مقررات ملی و کنترل ساختمان از جنبه ریل گذاری در حوزه صنعت ساختمان پرداخت و گفت: مقررات ملی و کنترل ساختمان باید علاوه بر موضوعات کمی، تمرکز خود را بر موضوعات کیفی قرار دهد. همچنین، مقررات ملی قطعا باید این پویایی را داشته باشد که بتواند به تمام موضوعات صنعت ساختمان جواب بدهد.

معاون امور مسکن و ساختمان با اشاره به اینکه جای نگهداری ساختمان های موجود در مقررات ملی و کنترل ساختمان خالی است، افزود: برای حفظ و نگهداری ساختمان های موجود که میلیون واحد ساختمانی هستند باید تدابیری اندیشیده شود و مقررات ملی و کنترل ساختمان باید برای آن ماده قانونی و آیین نامه داشته باشد.

۲۲۳۲۲۳

مهدی هدایت با یادآوری تقاضای مکرر و زیاد مردم برای خرید عرصه مسکن مهر، اظهار کرد: با توجه به تقاضای مالکان مسکن مهر که نگران مالکیت  ۹۹ ساله بودند و این‌که در ایران نیز مردم همیشه مالکیت را دوست دارند، مجلس، دولت و وزارت راه و شهرسازی در جهت پاسخ به درخواست مالکان، ظرفیتی را در قانون بودجه ایجاد کرد تا بر این اساس مردم با قیمت‌های کارشناسی صاحب عرصه مسکن مهر شوند.

وی ادامه داد: یکی دیگر از مباحث این بوده که ما بتوانیم ساز و کار فروش عرصه را فراهم کنیم؛ این اتفاق در شهر پردیس روی داد و ساز و کار مربوطه عملیاتی شد.

وی با تاکید بر این‌که خرید عرصه واحدهای مسکن مهر اجباری نبوده و اختیاری است، افزود: عرصه‌ واحدهای مسکونی مهر با یک پنجم قیمت روز به مالکان واگذار می‌شود، این کار نیز با دلایل قانونی انجام شده و در محاسبه قیمت عرصه ضرایب کاهنده اعمال می‌شود.

مدیرعامل شرکت عمران پردیس توضیح داد: فروش عرصه مسکن مهر به مالکان با حدود ۲۰ درصد قیمت روز مستند و محکمه پسند است.

هدایت با یادآوری این‌که تمام منابع مالی حاصل از فروش عرصه واحدهای مسکن مهر ۱۰۰ درصد صرف این طرح می‌شود،‌ گفت:‌ این منابع مالی مکملی شده که باعث ایجاد ارزش افزوده برای واحدهای مسکن مهر شده است، چراکه شرکت عمران زیرساخت‌های روزبنایی و زیربنایی این واحدها را ایجاد می‌کند.

وی با اشاره به این‌که زیرساخت‌هایی مانند آب، برق، خدمات روبنایی و… از محل فروش عرصه تامین می‌شود در پاسخ به این پرسش که با توجه به کاهش قیمت مسکن در سراسر کشور چرا قیمت عرصه واحدهای مسکن مهر پردیس کاهش نیافته است،‌ اظهار کرد: در شش ماه نخست امسال ۱۲۰۰ میلیارد تومان در بخش آماده‌سازی، روبنایی و پروژه‌های مسکن هزینه کرده‌ایم. این کار ارزش افزوده خوبی را برای واحدهای مسکن مهر ایجاد کرده است؛ پروژه‌ای که قبل از ما روی اسکلت بود، محوطه سازی نشده بود،‌ آب ، برق و آسفالت نداشت با امروز که همه خدمات آن تامین شده طبیعتا قیمت متفاوتی خواهد داشت.

وی ادامه داد: در بافت قدیم پردیس، قیمت مسکن ارزان شده است. اما در پروژه‌های مسکن مهر هر روز ارزش افزوده ایجاد می شود. الان در پروژه‌های این طرح به طور مرتب مصالح ساختمانی حمل می‌شود، فعالیت‌ها شبانه‌روزی بوده و روند تکمیل با سرعت در حال انجام است.

وی همچنین با یادآوری اینکه هفته گذشته آسفالت ۵ پروژه تکمیل شده است، گفت:‌«ما نمی توانیم به کارشناسان رسمی بگوییم چشمت را ببند و این کارها را نبین.» در فاز ۱۱ زون یک کامل شده و در زون ۲، ۳ و ۴ فعالیت‌ها همچنان ادامه دارد؛ هر روز که خدمات بیشتر می‌شود ارزش افزوده برای مالکان مسکن مهر ایجاد می شود.

مدیرعامل شرکت عمران پردیس با تاکید بر این‌که وضعیت به گونه‌ای است که یک معامله برد-برد بین مردم و دولت ایجاد شده است، افزود: این‌که چندی پیش گفته شد ما نمی‌توانیم در یک بلوک فقط به یک واحد سند عرصه بدهیم و باید همه مالکان عرصه را خریداری کنند کاملا کذب است و شهردار پردیس این را هم تکذیب کرده است.

هدایت اضافه کرد: وظیفه شرکت عمران و پیمانکار است که پایان کار مسکن مهر چه ۹۹ ساله و چه ملکی را بگیریم. به محض این‌که پایان کار را گرفتیم و مردم نیز پول عرصه را واریز کنند صورت مجالس تفکیکی را می‌گیریم و پس از آن تمام واحدهای پروژه به نام شرکت عمران می‌شود. به هر کدام از مالکان بلوک که عرصه را خریداری کرده،‌ سند عرصه و اعیان را به نام آنها منتقل می کنیم و هر کسی هم که عرصه را خریداری نکرده فقط سند اعیان را با اجاره ۹۹ ساله زمین منتقل خواهیم کرد.

وی تاکید کرد:‌ این مسئله نیز هیچ منافاتی با قانون ثبت و قانون شهرداری ندارد.وی همچنین از برنامه ریزی برای افتتاح ۱۰ هزار مسکن مهر شهر پردیس طی ماه جاری خبر داد.

۲۲۳۲۲۸

 به گزارش خبرآنلاین، اطلاعات منتظر شده در سامانه اطلاعات بازار املاک تهران نشان می دهد در حالی که آپارتمان‌های ۱۰ تا ۱۵ ساله در زعفرانیه بین ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان در هر متر مربع قیمت داشتنأف یک واحد مسکونی در این منطقه به قیمت متری ۳۶ میلیون تومان معامله شده است.

 این وضعیت در مورد سایر خانه هایی که در این مناطق واقع شده اند، نیز به چشم می خورد. در جردن نیز واحدی با عمر ۵ سال به قیمت تری ۲۸ میلیون تومان به فروش رسیده است.

 قیمت واحد مسکونی نوساز در منطقه شیخ بهایی با امکانات کامل ۲۵ میلیون تومان اعلام شده است.

 بر این اساس در نیاوران، یکی از گران ترین مناطق تهران واحدی مسکونی با عمر ۲۱ سال  به نرخ متری ۲۹ میلیون تومان معامله شد.

قیمت ملکی مشابه با سنی بالاتر در منطقه ولیعصر، محدوده پارک ساعی برابر با ۲۰ میلیون تومان در هر متر مربع اعلام شده است. در بلوار فردوس اما قیمت ملکی با عمر ۱۳ سال برابر با ۱۹ میلیون تومان در هر متر مربع است.

 پیش از این نائب رییس اتحادیه املاک در گفتگو با خبرانلاین تاکید کرد نحوه قیمت گذاری ملک دیگر تنها به محل قرارگیری ملک باز نمی گردد و نوع سازه و امکانات ان در این فرآیند تاثیرگذار است از این رو برخی واحدهای مسکونی در برخی مناطق تهران ممکن است حتی از منطقه یک که گران ترین منطقه تهران است، نیز گران تر باشند.

۲۲۳۲۲۳

ریزش قیمت مسکن به مناطق ارزان‌تر در تهران رسید

 به گزارش خبرآنلاین، بسیاری از فعالان بازار معتقدند برگشت قیمت در آینده‌ای نزدیک تمام تهران را تحت تاثیر خود قرار خواهد داد.

 بررسی ها نشان می دهد منطقه یک صدر نشین ریزش قیمت مسکن در یک ماه است به طوری که که قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این منطقه از ۲۸ میلیون و دویست هزار تومان به ۲۵ میلیون تومان به طور متوسط رسیده است.

 با این حال میزان کاهش قیمت در منطقه دو اما بسیار کمتر از این میزان است. در منطقه دو قیمت هر متر مربع واحد مسکونی از ۲۰ میلیون و پانصد هزار تومان به ۲۰ میلیون و صد هزار تومان رسیده است.  میزان کاهش قیمت در منطقه سه اما در حدود دو میلیون تومان گزارش شده است.

 ریزش قیمت به مناطق ارزان‌تر رسید

 هر چند پیش تر ریزش قیمت محدود به مناطق گران تر تهران بود اما گزارش بانک مرکزی نشان می دهد روند کاهش قیمت مناطق ارزان تر تهران نظیر منطقه ۱۲، ۱۸ و ۱۹ نیز در شهریور ماه نسبت به مرداد ماه کاهش یافت.

 میزان کاهش قیمت مسکن در منطقه ۱۲ در حدود چهارصد هزار تومان و در سایر مناطق نیز در همین محدوده بوده است.

 به این ترتیب متوسط قیمت مسکن در سه منطقه همچنان بالاتر از بیست میلیون تومان است و در هشت منطقه از تهران نیز قیمت ها بین ۱۰ تا بیست میلیون تومان قرار دارند. قیمت سایر مناطق کمتر از ۱۰ میلیون تومان گزارش شده است.

 پیش بینی ها نشان می دهد روند ریزش قیمت مسکن آینده نیز تداوم دارد و بررسی‌ها نشان از افزایش ریزش قیمت در مناطقی دارد که قیمت در آنها بالاتر از متوسط شهر تهران است.

 افزایش شدید قیمت موجب کاهش قابل توجه تقاضا برای خرید مسکن شد. این کاهش سبب شده است بازگشت قیمت مسکن آغاز شود. ریزش قیمت ها از بازار ارز آغاز شده است و حلا بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده است. برخی کارشناسان بر این اعتفادند که در صورت ایجاد تعادل در بازار خودرو و مدیریت مناسب این بازار، بازار خودرو نیز با کاهش روبرو شود.

جدول زیر متوسط قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران را نشان می‌دهد.

۲۲۳۲۲۳

یخبندان در بازار مسکن/قیمت در گران‌ترین منطقه ۴ برابر ارزان‌ترین منطقه

به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، گزارش دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن درباره وضعیت بازار مسکن در نیمه نخست امسال حاکی از آن است که در این مدت (۶ ماهه ۹۸) متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ۱۲ میلیون و ۸۴۵ هزار و ۹۰۰ تومان بوده که نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن (۶ ماهه نخست ۹۷) رشد ۸۹.۸ درصدی داشته است. متوسط قمیت هر مترمربع واحد مسکونی در ۶ ماهه نخست سال گذشته در تهران ۶ میلیون و ۷۶۶ هزار و ۴۰۰ تومان بود.

این در حالی است که در نیمه نخست امسال ۳۳ هزار و ۵۸ واحد مسکونی معامله شد که نسبت به مدت مشابه سال گذشته (۶ ماه نخست ۹۷) که ۷۷ هزار و ۴۳۹ فقره مبایعه‌نامه به ثبت رسید، ۵۷.۳ درصد کاهش داشته است.

در این میان، بر اساس جدیدترین گزارش بانک مرکزی از معاملات مسکن شهر تهران، حجم معاملات به پایین‌‎ترین سطح نسبت به ۳۰ ماه گذشته رسیده است. حجم معاملات مسکن در شهریورماه امسال ۲۷۸۷ مورد بوده که کاهش ۱۵ درصدی شهریور نسبت به مرداد و همچنین کاهش ۷۳ درصدی نسبت به شهریور ۱۳۹۷ را نشان می‌دهد.

پس از اینکه در تیرماه امسال، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به ۱۳ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان رسید، سیر نزولی قیمت‌ها آغاز شد؛ به‌طوری که این رقم در شهریورماه امسال به ۱۲ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان برای هر مترمربع رسید، قیمتی که نسبت به شهریور سال گذشته، بیش از ۵۶ درصد افزایش یافته است.

منطقه یک، همچنان رکورددار بیشترین قیمت در بین مناطق ۲۲گانه شهر تهران است. متوسط قیمت هر مترمربع از یک واحد مسکونی در این منطقه بیش از ۲۵ میلیون تومان و حدود چهار برابر ارزان‌ترین منطقه ۱۹ است. قیمت در مناطق یک تا هفت، از متوسط قیمت شهر تهران، بالاتر است. منطقه ۵ با اختصاص ۱۵.۴ درصد معاملات به خود، بیشترین سهم نقل و انتقالات مسکن تهران را در شهریور داشته است.

بیشترین خانه‌های معامله‌ شده یعنی ۱۵.۷ درصد کل معاملات، مربوط به نقل و انتقال واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متری هستند. همچنین ۴۰.۸ درصد معاملات مسکن روی واحدهای نوساز انجام شده است. اقبال بازار به خانه‌هایی با قیمت کمتر از متوسط شهر، بیشتر است؛ به‌طوری که ۱۱.۸ درصد معاملات، مربوطه به‌ خانه‌هایی است که متری ۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تا ۹ میلیون تومان قیمت خورده‌اند.

۲۲۳۲۲۵

شرایط پرداخت وام مسکن تغییر کرد

 

 

این تصمیم، ‌دامنه انتخاب فایل ملکی برای دارندگان اوراق را تا حدودی افزایش می‌دهد. اما این شارژ مالی ناقص است؛ چون «خانه‌اولی»‌ها کماکان از خرید آپارتمان‌های با عمربنای بیش از ۱۵ سال منع هستند. قیمت آپارتمان‌های ممنوعه ۱۵ درصد کمتر از میانگین شهر است.

قفل خرید آپارتمان‌های «قدیمی‌ساز» برای دارندگان وام مسکن، دو سال بعد از توصیه کارشناسان اقتصادی، به شکل محدود باز شد. شبکه بانکی کشور براساس مصوبه جدید، امکان استفاده از وام اوراق مسکن برای خرید آپارتمان‌های بیش از ۲۰ سال ساخت را مجاز اعلام کرد.  تا پیش از این، حداکثر سقف سنی آپارتمان‌های مشمول تسهیلات خرید مسکن برای «وام اوراق» ۲۰ سال و برای «وام خانه‌اولی‌ها» ۱۵ سال تعیین شده بود به‌طوری‌که سایر واحدهای مسکونی که عمر بنای بیشتر داشتند عملا در «دایره قرمز» وام مسکن قرار می‌گرفتند و دارندگان وام، اجازه خرید این آپارتمان‌های ممنوعه را نداشتند. اکنون با تصمیم سیستم بانکی، محدوده «دایره قرمز» فقط برای وام اوراق، کاهش پیدا کرده اما برای خانه‌اولی‌ها کماکان این ممنوعیت با ابعاد بیشتر از سایر متقاضیان خرید مسکن، برقرار است. وام اوراق مسکن به همه متقاضیان شامل تقاضای مصرفی، تقاضای سرمایه‌ای و… تعلق می‌گیرد ضمن آنکه ارزش ریالی این تسهیلات به لحاظ پوشش قدرت خرید، به مراتب کمتر از «وام یکم» یا همان «وام خانه اول» است.

از امروز سقف سنی آپارتمان‌های مجاز به استفاده از وام اوراق مسکن ۵ سال بیشتر شد و با این اقدام، «فاصله» بین سقف سنی آپارتمان‌های مشمول وام اوراق و واحدهای مشمول وام خانه اولی، از ۵ سال به ۱۰ سال افزایش پیدا کرد. این تبعیض بیانگر شارژ ناقص وام مسکن است که اگر چه تاحدودی می‌تواند باعث تحرک نسبی معاملات خرید ملک شود اما برای خانه‌اولی‌ها، چاره‌ساز نیست. وام اوراق نوعی از تسهیلات خرید مسکن است که متقاضیان برای استفاده از آن باید امتیاز وام را با قیمت روز بازار خریداری کنند. ارزش اسمی وام اوراق در تهران با احتساب وام جعاله، ۸۰ میلیون تومان (۲۰+۶۰) است که با احتساب بهای خرید اوراق، فعلا ارزش واقعی این تسهیلات حدود ۷۵ میلیون تومان برآورد می‌شود. ارزش وام یکم اما با احتساب وام جعاله، ۱۰۰ میلیون تومان است که البته برای دریافت این نوع تسهیلات، یک سال سپرده‌گذاری بانکی لازم است.

بانک‌ها قفل بازار آپارتمان‌های ممنوعه –واحدهایی که امکان خرید آنها با وام بانکی وجود ندارد- را با هدف جبران ضربات افزایش قیمت مسکن به قدرت خرید، برای گروهی از تسهیلات گیرنده‌ها باز کرده‌اند. با این حال، این گشایش از یک سو، دیرتر از زمان طلایی و توصیه شده، صورت گرفته و از سوی دیگر، سهمیه‌ای برای ورود مصرفی‌ترین نوع تقاضای رانده شده از بازار مسکن در این قفل‌گشایی در نظر گرفته نشده است.

خانه‌اولی‌ها در شهر تهران چنانچه بخواهند با وام بانکی صاحب خانه شوند، از ورود به بازار حدودا ۸/ ۱ میلیون واحدی –خانه‌های با عمر بنای بیش از ۱۵ سال – منع هستند. اما دارندگان وام اوراق مسکن که تا پیش از این اجازه ورود به بازار ۴/ ۱ میلیون واحدی –آپارتمان‌های با عمربنای بیش از ۲۰ سال- را نداشتند اکنون بخشی از این محرومیت برایشان برطرف شده است. افزایش سقف سنی آپارتمان‌های مشمول وام اوراق از ۲۰ به ۲۵ سال ساخت به این معناست که دامنه انتخاب واحدهای مسکونی برای خرید توسط دارندگان اوراق، حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی افزایش پیدا کرده است.

در تهران حدود ۳ میلیون واحد در حال سکونت –بدون لحاظ خانه‌های خالی- وجود دارد که یک متقاضی خرید مسکن مشروط به تبدیل هر کدام از این واحدها به فایل فروش در بنگاه‌ها، حق انتخاب برای خرید دارد. اما بخشی از این آپارتمان‌ها برای کسانی که قصد خرید با وام بانکی را دارند، در «دایره قرمز» قرار می‌گیرد به‌طوری‌که حق انتخاب برای دارندگان وام اوراق، محدود و برای دارندگان وام خانه اول، محدودتر است.

بررسی‌ها درباره تصمیم جدید شبکه بانکی نشان می‌دهد قفل بازار آپارتمان‌های ممنوعه برای دارندگان وام مسکن دیرتر از زمانی که توصیه شده بود، باز شده است ضمن آنکه کلید این بازار اکنون در اختیار همه متقاضیان نیست به‌طوری‌که خانه‌اولی‌ها همچنان اجازه ورود ندارند. «دنیای اقتصاد» شهریور سال ۹۶ در گزارشی مبسوط ضمن تشریح افزایش محسوس قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید خانه‌اولی‌ها،‌ نوشت: «از آنجا که برای افزایش سقف ریالی وام خرید خانه اول، ملاحظه ناشی از کمبود منابع و ناتوانی در پرداخت قسط ماهانه وجود دارد، یک مسیر جبرانی در قالب افزایش سن بنای مجاز به استفاده از وام وجود دارد که اگر ایجاد شود، می‌تواند چالش قدرت خرید مسکن را تا حدودی رفع کند.»

آن زمان متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران ۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان بود و دچار جهش نشده بود بنابراین در نیمه سال ۹۶ یک قفل‌گشایی از بازار آپارتمان‌های ممنوعه –اجازه خرید واحدهای سن‌بالا با وام- می‌توانست تقاضای مصرفی را تامین مالی و شارژ کند. دو سال پیش که قیمت مسکن هنوز خیز برنداشته بود، مشاهدات در بازار ملک نشان می‌داد خانه‌اولی‌ها از جست‌وجوی آپارتمان‌های نوساز و کم‌سن به سمت آپارتمان‌های میان سال (۱۰ تا ۱۵ ساله) شیفت کرده‌اند و اگر اجازه خرید واحدهای بیش از ۱۵ سال ساخت (سالخورده و قدیمی‌ساز) به آنها داده شود، می‌توانند در پایان مدت سپرده‌گذاری خود، نسبت به خرید مسکن اقدام کنند.

اما اکنون که متوسط قیمت مسکن در تهران ۱۷۰ درصد جهش کرده و به ۱۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان در هرمترمربع رسیده است، تاریخ مصرف آن توصیه دو سال پیش (افزایش سقف سنی) تقریبا سررسید شده و به شکل مناسب، اثرگذاری ندارد. در حال حاضر قیمت آپارتمان‌ها در همه گروه‌های سنی به قدری افزایش پیدا کرده که ارتباط معناداری نمی‌توان بین سقف ریالی تسهیلات و قیمت واحدها مشاهده کرد. به این ترتیب، طرح پیشنهادی دو سال پیش که اکنون با تاخیر زمانی و آن هم نه برای گروه اصلی-خانه‌اولی‌ها- که برای سایر متقاضیان، آماده اجرا شده است، بعید است اثرگذاری مطلوب داشته باشد.

بررسی‌ها درباره علت اعمال یک شرط کهنه مبنی بر «سقف سنی» برای آپارتمان‌های مشمول وام خرید مسکن در نظام تامین مالی این بخش نشان می‌دهد: سیاست‌گذار پولی و متولی بخش مسکن در گذشته با این هدف که جریان ساخت و عرضه مسکن نباید از محل پرداخت وام خرید به آپارتمان‌های سالخورده آسیب ببیند، این شرط را تعریف کرد و به اجرا گذاشت. با این حال اگر چه در سال‌های اخیر عرضه مسکن جدید به رغم اعمال این شرط، با چالش رکود ساختمانی دست به گریبان بود اما حتی با فرض اثرگذاری مثبت اعمال این شرط بر روند عرضه، «بازار تسهیلات رهنی» در ایران همچون سایر کشورها نیازمند «انعطاف در ضوابط متناسب با تغییر وضعیت متغیرهای بازار» است. آمریکا یکی از قدیمی‌ترین و کاربردی‌ترین بازارهای رهنی در جهان را دارد. در این کشور و همچنین در چین، ضوابط پرداخت تسهیلات خرید مسکن متناسب با دوره‌های رکود و رونق و همچنین برحسب روند افت و خیز قیمت مسکن، با هدف «ایجاد تور حمایتی برای خانه‌اولی‌ها»، تغییر می‌کند. تسهیلات خرید مسکن در این کشورها براساس مدل «سقف شناور متناسب با کیفیت ساختمان (عمربنا) و همچنین متناسب با اعتبار مالی افراد» پرداخت می‌شود.

کارشناسان توصیه می‌کنند، در وضعیت فعلی که جلوی افزایش سقف ریالی تسهیلات خرید مسکن گرفته شده است، سقف تسهیلات برای واحدهای با عمربنای متفاوت، شناور تعیین شود اما اجازه استفاده از وام برای همه آپارتمان‌ها داده شود.

قدرت خرید چقدر افزایش می‌یابد؟

به گزارش «دنیای اقتصاد»، صدور مجوز خرید واحدهای قدیمی‌ساز -۲۰ تا ۲۵ ساله- با استفاده از وام اوراق باعث می‌شود قدرت خرید این وام در تهران حدود یک مترمربع افزایش پیدا کند. در حال حاضر با احتساب میانگین قیمت مسکن در تهران و ارزش واقعی وام اوراق، یک دارنده این تسهیلات می‌تواند بهای خرید ۶ مترمربع از یک واحد مسکونی را با تسهیلات اوراق،‌ پوشش دهد. اما با همین تسهیلات، می‌توان ۷ مترمربع از یک واحد مسکونی قدیمی‌ساز را خریداری کرد. در تهران متوسط قیمت واحدهای مسکونی ۲۰ تا ۲۵ سال ساخت- قدیمی سازهای قابل سکونت- تقریبا ۱۵ درصد کمتر از میانگین قیمت کل واحدهای مسکونی است. قدیمی‌سازها همچنین ۳۰ تا ۳۵ درصد ارزان‌تر از نوسازها هستند. این خانه‌ها بعضا در قالب ملک کلنگی معامله می‌شود در حالی‌که بخشی از این املاک، قابل سکونت و استفاده مصرفی است. حدود ۱۱ درصد از کل معاملات خرید مسکن در تهران به واحدهای با عمربنای بیش از ۲۰ سال ساخت اختصاص دارد.

تغییر ضوابط برای همه

نرگس رزبان، کارشناس اقتصاد مسکن گفت: به‌طور کلی سیاست تعیین سقف سنی برای آپارتمان‌های مشمول دریافت تسهیلات مسکن یک ادبیات نظری مشترک دارد که با این ادبیات مشترک سیاست‌گذار پولی اقدام به تعیین سقف سنی برای این واحدها کرده است؛ بنابراین زمانی که موضوعی از ادبیات مشترک برخوردار است دلیلی وجود ندارد که تنها یک بخش از این سیاست مشمول تغییر و تحول شده و بخش دیگر مشمول این تحول نشود.

وی توضیح داد: تعیین سقف سنی برای واحدهای مسکونی مشمول دریافت وام بانکی از سوی خریداران در واقع برای این موضوع مصوب شد که در صورت وصول نشدن مطالبات بانک و عدم بازپرداخت تسهیلات دریافت شده، عمر بنا به حدی زیاد نشده باشد که واحد تخریب شده یا ارزش آن به حدی افت کند که بانک قادر به دریافت مطالبات به واسطه تملک واحد مسکونی نباشد؛ این موضوع برای همه واحدها و همه انواع وام‌ها مصداق دارد و بنابراین اگر شبکه بانکی به این تشخیص رسیده است که می‌توان سقف سنی آپارتمان‌های مشمول وام با حفظ فلسفه تعیین سقف سنی برای واحدهای مسکونی را افزایش داد دلیلی وجود ندارد که تنها یک نوع وام مشمول افزایش سقف سنی شود.

رزبان تاکید کرد: در مقطع زمانی فعلی، شرایط خانه‌اولی‌ها در بازار مسکن بحرانی‌تر است و لازم است این گروه به‌طور ویژه مورد حمایت قرار بگیرند؛ وی افزایش سقف تسهیلات مسکن و افزایش دوره بازپرداخت و کاهش مبلغ اقساط ماهانه را اقداماتی به مراتب اثربخش‌تر در راستای تقویت تقاضای مصرفی در بازار مسکن دانست.

۲۲۳۲۲۳

یک اتفاق عجیب/ گسترش پدیده اجاره ساعتی مسکن در تهران

 

حسام عقبایی در واکنش به گسترش پدیده اجاره ساعتی و روزانه واحدهای مسکونی، اظهار کرد:‌ این موضوع حدود چهار، پنج سالی است که باب شده به خصوص در شهر تهران. البته سابقه اجاره روزانه مسکن در شهرهای دیگر پیش از انقلاب را داشته‌ایم یا شهرهای زیارتی یا شهرهای واقع در استان‌های شمالی که زائران یا مسافران برای یک روز اقامت، چنین خانه‌هایی را اجاره می‌کردند.

وی  ویلاهای اجاره‌ای واقع در شهرهای شمالی کشور را یکی از مواردی عنوان کرد که مردم به صورت روزانه آنرا اجاره می‌کنند، افزود: این مسئله قبل و بعد از انقلاب متداول بوده است.

وی در عین حال ادامه داد:‌ یکی از گپ‌های موجود در این حوزه آن است که باید صاحبان خانه‌هایی که به صورت روزانه اجاره داده می‌شود، از پلیس اماکن عمومی، سازمان ایرانگردی و جهانگردی و … مجوزهای  لازم برای داشتن استانداردهای لازم  را دریافت کنند.

نائب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک با تاکید بر این‌که هیچ کس حق ندارد خانه‌ای را به صورت ساعتی اجاره بدهد، تصریح کرد:‌ اجاره دادن ساعتی و روزانه واحدهای مسکونی توسط مشاوران املاک ممنوع است و آنها نمی‌توانند قرارداد واحد اجاره‌ای را برای کمتر از یکسال تنظیم و ثبت کنند.

عقبایی به استثناهایی در این رابطه اشاره کرد و گفت: در برخی موارد ممکن است فردی جهت شرکت در کلاس‌های کنکور، درمان و… خانه‌ای اجاره‌ای را برای چند ماه بخواهد که در این صورت ایرادی ندارد مشاور املاک قرارداد شش ماهه‌ای را برای این ملک تنظیم کند.

وی بیان کرد:‌ از سوی دیگر در خانه‌هایی که به صورت ساعتی یا روزانه اجاره داده می‌شوند با توجه به این‌که مالک  آن خود را به پلیس اماکن برای اخذ مجوزها معرفی نکرده‌، ممکن است کارهای غیرقانونی و مفسده برانگیزی انجام شود.

وی با اشاره به این‌که اجاره دادن این قبیل خانه‌ها هم برای مالکان و هم برای مشاوران املاک ممنوع است، اظهار کرد: باید به این نکته نیز اشاره شود که اجاره ساعتی یا روزانه ملک یک شغل تلقی می‌شود مانند هتل داری، متل داری و… . هیچ ایرادی ندارد که یک فردی برای چند ساعت در جایی استراحت کند البته در صورت داشتن مجوزهای لازم از سوی سازمان‌های ذی‌ربط. در واقع محلی که می‌خواهند در ان استراحت کنند باید شناسنامه دار و قانونی باشد.

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه قتل، جنایت، خفت گیری و … از مواردی است که در خانه‌های بدون مجوز ممکن است روی دهد،‌ گفت: صلاحیت این قبیل افراد باید توسط سازمان‌ها و دستگاه‌های ذی‌ربط بررسی شود و پس از آن برای متل،‌ مسافرخانه، پانسیون و … پروانه کسب صادر شود. ضمن این‌که اینها باید مالیات پرداخت کنند.

عقبایی افزود:‌ به طور کلی باید مشخص شود چه کسی وارد این مکان‌ها شده و چه کسی خارج می شود. ممکن است تیم هایی اخلال گر امنیتی وارد کشور شوند و این نوع خانه‌ها را خانه‌های امن می بینند و با یک کارت شناسایی جعلی در اینجاها مستقر می‌شوند. یا ممکن است عده‌ای برای یک روز در جایی مستقر شوند و مشخص نباشد که محرم هستند یا خیر یا این‌که شرایط دیگری را رعایت می‌کنند.

وی با بیان این‌که اجاره خانه‌ها به صورت ساعتی یا روزانه در سه بُعد اجتماعی، فرهنگی و امنیتی بسیار مهم است، اظهار کرد: ما از وزارت ارشاد در بحث اجاره ساعتی و روزانه گلایه داریم، چون فقط سایت‌های اینترنتی در این حوزه فعال هستند و هیچ برخوردی هم با آنها نمی‌شود.

وی ادامه داد:‌ قطعا کسی نمی تواند در یک بنگاه‌ املاک ملکی را برای سه ساعت اجاره کند و چنین چیزی را در سطح مشاوران املاک نداریم. اما در کانال‌ها و فضاهای مجازی این نوع فعالیت‌ها را تبلیغ می‌کنند که باید وزارت ارشاد، پلیس فتا و پلیس پیشگیری به این موضوع وارد شده و به این افراد فرصت تبلیغات ندهند. همزمان هم به مردم آگاهی دهند که به لحاظ اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی، امنیتی و… تبعاتی بسیاری برای آنها به همراه دارد.

نایب رئیس اتحادیه املاک گفت: امیداوریم وزارت ارشاد،‌ پلیس اماکن، پلیس فتا و پلیس پیشگیری به این موضوع بسیار مهم وارد شوند.

۲۲۳۲۲۵