برچسب: عباس آخوندی

دانشجویان مرحوم فیرحی، چون پروانه به گردش حلقه می‌زدند / نظریه‌پردازی دقیق در حوزه‌ی علوم سیاسی و اندیشه‌ی سیاسی اسلام بود

 

اعتمادآنلاین| عباس آخوندی، مدرس دانشگاه و وزیر سابق راه و شهرسازیادداشتی درباره فوت داد فیرحی نوشت.

متن این یادداشت به شرح زیر است:

استاد داود فیرحی: جامع معقول و منقول

روزگار هر روز شرنگ تلخی به کام ما می‌ریزد و امروز خبر از دست شدن خواجه‌ای بز گ از عالم علم و فضل و اخلاق ماتم‌زده‌مان کرد. مرگ چنین خواجه نه کاری است خرد. به قول رودکی:

کاه نبد او، که به بادی پرید
آب نبد او، که به سرما فسرد

شانه نبود او، که به مویی شکست
دانه نبود او، که زمینش فشرد

گنج زری بود در این خاکدان
کاو دو جهان را به جوی می‌شمرد

قالب خاکی سوی خاکی فکند

جان و خرد سوی سماوات برد

او جان و خرد سوی سماوات برد. لیکن، خیل دوستان، علاقمندان، دانشجویان، اهل علم و خانواده محترمش را در سوگی بزرگ فروبرد. خدایش رحمت کند و در دریای غفران و رضوان خود غوطه‌ور سازد.

استاد داود فیرحی به حق جامع معقول و منقول بود. استاد تمامی برجسته در دانشگاه تهران که همگان به فضل و کمال می‌ستودنش و دانشجویان چون پروانه به گرد او حلقه می‌زدند و فاضلی ارجمند در حوزه که اهل فضل بزرگش می‌شمردند و در حلقه بحث و نقدش شرکت می‌کردند. در این روزگاری که قشری‌گری باب شده و به قول استاد شهید مطهری منطق خوارج حتی در عالم تشیع شیوع یافته و سلفی‌گری جهان اسلام را تهدید می‌کند او کسی بود که توانایی علمی و شهامت نظری و اخلاقی لازم را برای ورود به بحث و به قول مولی (ع) “ارجاع فروع به اصول” علمی در حوزه دین و دانش مدرن را داشت. در این باب عالم، روشن‌بین، منصف، ناقد و سرآمد بود.

فیرحی به حق پژوهشگر و نظریه‌پردازی دقیق در حوزه‌ی علوم سیاسی و اندیشه‌ی سیاسی اسلام بود و گوی سبقت از همگنان ربوده‌بود. کسانی چون من ارج او را دوچندان می‌دانیم که در حوزه‌ی سیاست عملی در نظامی دینی درگیر شده‌ایم و نیاز به روشنگری داریم که دستی توانا بر علم دین داشته و سری ژرف در عالم سیاست و فهم از دولت مدرن فرو برده باشد. بحث‌های او را مداوم پی‌می‌گرفتم. چندی پیش کتاب آستانه تجدد او که در شرح تنبیه الامه و تنزیه المله نائینی است را تهیه کردم و در دست گرفتم. هرچه بیشتر می‌خوانم مشتاق‌تر می‌شوم.

بازخوانی مشروطه و نحوه‌ی رویارویی عالمان دین، متجددان و فعالان سیاسی، اجتماعی و اقتصادی با پدیده‌ی دولت مدرن هم‌چنان برای استاد فیرحی منبع الهام بود. از همین رو، او کارشناسی ارشد خود را با رساله‌ای با عنوان “اندیشه سیاسی شیعه در دوره قاجاریه” به پایان برد و در رساله دکتری خود به مفهوم‌های بنیادینی چون “دانش، قدرت و مشروعیت در اسلام” پرداخت. بحران اندیشه و سیاست در ایران معاصر و بیان دینی از آزادی، دموکراسی و دولت مدرن هم‌چنان دغدغه‌ی ذهنی و مساله او بود. بر همین مبنا، او بر این باور بود که “تنبیه المله در مرکز مناقشات معاصر ما، در باره استبداد و مردم‌سالاری از یک سوی، و نوگرایی مذهبی و سکولار از سوی دیگر نشسته و در این چهار سوق، همزمان مورد توجه علاقمندان به مذهب، سیاست، تاریخ و ملیت قرار گرفت و جاذبه و دافعه‌ی پردامنه‌ای برانگیخت”.

در مجموعه سخنرانی‌هایی که در باره اندیشه و تمدن ایران‌شهری در سال‌های بین ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۷ تدارک می‌دیدیم، از مرحوم استاد فیرحی نیز شخصا دعوت به‌عمل آوردم. فرمود که به دلیل کسالت خانمم معمولا کمتر دعوتی را اجابت می‌کنم ولی، منت گذاشت و دعوتم را پذیرفت. موضوع سخنرانی ایشان “تشیع و مساله ایران” بود که در تاریخ ۹ بهمن‌ماه ۱۳۹۷ ایراد کرد و به نقد اندیشه ایران‌شهری از منظر اندیشه مدرن و دینی پرداخت. در همان جلسه گفتگویی میان ما درگرفت. نحوه ورودش به بحث و منش و افتادگیِ علمی‌اش همگان را تحت تاثیر قرار داد. از این رو برای من، افزون بر وسعت دانشی، اخلاق عملی او نیز سرمشقی ارزشمند بود.

بار دیگر فقدان این عالم وارسته و استاد ارجمند را به خانواده محترمش و تمامی همکاران دانشگاهی، دانشجویان و علاقمندان ایشان تسلیت می‌گویم و از درگاه الهی برای او آرزوی رحمت و رضوان داریم.

منبع: شرق

وضع مالی دولت خراب است

اعتمادآنلاین| عباس آخوندی وضع مالی دولت را وخیم توصیف می‌کند و به کسری بودجه و بدهی بیشتر از ۶۰۰ هزار میلیارد تومانی دولت اشاره کرده و می‌گوید که فرصت‌های زیادی از دست رفته و برای اصلاح اقتصاد دیر شده است. عضو سابق کابینه روحانی انتقادهای اساسی به سیاست‌های دولت در قبال کنترل وضعیت اقتصادی دارد و می‌گوید که پیشنهاد دولت برای فروش اوراق سلف نفتی یک خطای بزرگ بود.

دانش‌آموخته اقتصاد سیاسی دانشگاه رویال هالووی لندن، اعتقاد دارد که هم بایدن و هم ترامپ فشارهای سنگینی علیه ایران اعمال می‌کنند و مسئولان کشور باید از امریکا عبور کرده و به دنبال راه سومی باشند.

«مسئولان ایران نباید از این خبری که گفته شد ۵۰ درصد سرقت‌های اخیر سرقت اولی هستند، به سادگی عبور کنند.» این جمله عباس آخوندی در ادامه یک جمله تاکیدی می‌آید: «در حال حاضر یکی از مسایل جدی حاکمیت، گسترش فقر است.»

او به معیشت دشوار مردم ایران اشاره می‌کند و می‌گوید در شرایطی که تمام جهان برای عبور از کرونا به مردم خود کمک های مالی داشته‌اند، دولت ایران گرفتار کسری بودجه سنگین است و نتوانسته کمک موثری به مردم داشته باشد.

این در شرایطی است که بنگاه‌های اقتصادی گرفتار مضیقه شده‌اند و رقمی نزدیک به دو میلیون تا سه میلیون بیکار به بیکارهای مملکت اضافه شده است. به گفته او، دو سوم کارگرانی که بیکار شده‌اند حتی بیمه تامین اجتماعی نبوده‌اند و حتی بیمه بیکاری ندارند.

وزیر پیشین راه و شهرسازی ادامه می‌دهد این در شرایطی است که دولت در چرخه باطلی افتاده و به دلیل ناتوانی در کسری بودجه، با خطر تورم بالا و تشدید فقر مواجه است.

وضع مالی دولت خراب است

«درآمدهای ارزی ایران وضعیت ناگواری دارد.» این جمله را وزیر پیشین راه و شهرسازی به تجارت‌نیوز می‌گوید و توضیح می‌دهد که نه فقط فروش نفت سقوط کرده که شیوع کرونا موجب ریزش ۴۰ درصدی صادرات غیرنفتی شده است. ضمن آنکه کووید ۱۹ هزینه‌های کشور را بالا برده است.

او همچنین در توضیح وضعیت کسری بودجه می‌گوید: « ما کسری بودجه‌مان قبل از داستان کرونا حدود ۲۲۰ هزار میلیارد تومان بود و قبل از این هم، دولت حدود ۴۰۰ هزار میلیارد تومان به نظام بانکی بدهکار بوده است. این بدهی خودش به اندازه کافی بزرگ است و اگر ۲۲۰ هزار میلیارد تومان دیگر به آن اضافه شد چیزی بالغ بر ۶۰۰ هزار میلیارد تومان می‌شود. بنابراین وضعیت مالی دولت بسیار خراب است.»

تورم دولت روحانی با تورم دولت احمدی‌نژاد متفاوت است

به عقیده عباس آخوندی مدل تورمی که دولت نهم و دهم با آن مواجه بود با مدل تورمی دولت یازدهم و دوازدهم متفاوت است. او درباره این تفاوت توضیح می‌دهد: تورم دولت احمدی نژاد مبتنی بر رشد پایه پولی و برون‌زا بود و دولت تصمیم گرفت که پایه پولی افزایش پیدا کند اما در حال حاضر رشد پایه پولی درون‌زا است.

استادیار اقتصاد دانشگاه تهران تاکید می‌کند که در حال حاضر رشد پایه پولی به دلیل افزایش بدهی دولت یا به دلیل اضافه برداشت موسسات مالی و دولت است. به گفته او میزان بدهی دولت به اقتصاد ایران از هزار هزار میلیارد تومان عبور کرده است اما در این وضعیت مجلس هم به جای آنکه باری از روی دوش دولت بردارد به دنبال ایجاد هزینه‌های جدید است.

دولت در بورس خطای بزرگی داشت

عضو سابق کابینه روحانی در عین اینکه به دست خالی و تنگنای دولت اشاره می‌کند، اعتقاد دارد که سیاست‌های اقتصادی دولت دوازدهم ناموفق بوده است.

دلار ۴۲۰۰ تومانی، تامین کسری بودجه از بورس و پیشنهاد فروش اوراق سلف نفتی مواردی است که آخوندی به آن اشاره می‌کند و می‌گوید نحوه مواجهه دولت با مسایل اقتصادی درست نبوده است.

به عنوان مثال پیشنهاد دولت برای فروش اوراق سلف نفت پیشنهاد بد و خطای فاحش کابینه بوده است که نتیجه آن بی‌درنگ شکست است. او همچنین به تبعات سنگین تامین کسری بودجه از بورس گریز می‌زند و می‌گوید: «بورس نه توانست کسری بودجه دولت را تامین کند و نه می‌تواند سیل رشد نقدینگی را مهار کند.»

ضمن اینکه «نگاه تامین کسری بودجه از بورس، تفکر خام و اشتباه‌ترین سیاستی است که می‌تواند در آینده اقتصاد ایران را به شدت زمین بزند.» آخوندی هم جزو کسانی است که اعتقاد دارد رشد شاخص بازار سرمایه حبابی بوده است.

او در این‌باره توضیح می‌دهد: «رشد شاخص بازار سرمایه، ظرف دو سال گذشته ۲۱ برابر شده است و ما رفتیم چند هزار میلیارد تومان کسری بودجه را از بورس تامین کردیم. این از آن تفکرهای بسیار خام است که بعدها می‌تواند کل اقتصاد ایران را به زمین بزند.

وقتی شاخص بورس ۲۱ برابر می‌شود آن وقت شما انتظار دارید که دلار چند برابر نشود و شاخص طلا افزایش نداشته باشد؟ بهای مستغلات بالا نرود و تورم جهش نداشته باشد؟ مگر در بورس چه اتفاقی افتاده است؟

مثلا در این شرایط اقتصادی بنگاه‌ها بهره‌وری عظیمی پیدا کرده‌اند؟ کارایی خیلی عظیم‌تری پیدا کرده‌اند؟خوب معلوم است که بخشی از این حباب است و بعد دولت بیاید از این حباب مختصری بردارد؟ این که درست نیست دولت که تاجر نیست دولت که سوداگر نیست. این دولت را به زمین می‌کوبد.»

امید بستن به «بایدن» و امریکا اشتباه است

امید بستن ایران به انتخابات امریکا و پیروزی دموکرات‌ها در شرایطی است که باراک اوباما قبل از اینکه سر میز مذاکره حاضر شود، سنگین‌ترین تحریم‌ها را علیه ایران وضع کرد. وزیر پیشین راه و شهرسازی در واکنش به این نکته می‌گوید که اصلا تصور نمی‌کند که دموکرات‌ها رفتار منعطف‌تر یا بهتری با ایران خواهند داشت و حتی می‌داند که آنها با تحریم نهایت فشار را بر علیه ایران اعمال می‌کنند اما تفاوت این است که زبان ترامپ، قدرت سخت و روش نظامی است اما دموکرات‌ها با قدرت نرم با ایران رو در رو خواهند شد.

اما برنامه ایران برای مواجهه با رییس‌جمهوری آینده امریکا چه می‌تواند باشد؟ آخوندی در پاسخ می‌گوید که ایران باید راهکار سومی را در نظر بگیرد و دیگر به گزینه امریکا فکر نکند. او از اصطلاح «قدرت بی منطق و ظالم» برای سیاستمداران ایالات متحده استفاده می‌کند و تاکید دارد که ایران باید روابط گرم‌تری با اروپا ایجاد کند و از تمامی ابزارهای تجارت جهانی به نفع خود بهره ببرد.

به نظر آخوندی شعارهایی که درباره بدعهدی اروپا و FATF مطرح می‌شود، همه مصرف داخلی دارد و در عمل فقط محدودیت‌های سنگین‌تری برای اقتصاد ایران ایجاد می‌کند و در واقع موافقان ایران را دستی دستی به سمت مخالفانش هل می‌دهد.

او اما اعتراف می‌کند که برای اقدامات اصلاحی در اقتصاد دیر شده است اما ایران برای خروج از این شرایط سخت هیچ راهی ندارد جز اینکه از تمام ابزارهای بین‌الملل به نفع خودش استفاده کند و  ایران باید هرچه زودتر به سازمان تجارت جهانی یا WTO ملحق شود و پیوستن به FATF را تصویب کند.

روز مبادا برای کنترل تورم

عباس آخوندی برای کنترل تورم هم پیشنهادی به روحانی داشته است. از نظر او حالا زمان استفاده از راهکار «روز مبادا» است. او راهکار روز مبادا را به این شیوه توضیح می‌دهد: « بر اساس بررسی‌های من، گزارش سالانه صندوق توسعه ملی که در مهر ۹۸ منتشر شده است، نشان می‌دهد که مجموع دارایی‌های صندوق توسعه ملی چیزی حدود ۱۱۸ میلیارد دلار است.

من می‌فهمم که این دلار نه قابل نقد کردن است نه قابل برداشت است و نه اینکه برداشت مستقیم توسط دولت هیچ کمکی می‌کند. ولی این صندوق و نه دولت، می‌تواند بیاید به پشتوانه دارایی‌اش اوراق مشارکت سهام عام منتشر کند. اوراقی که موسوم به ABS یا اوراق بهادار به پشتوانه دارایی هستند. »

او ادامه می‌دهد: «من پیشنهادم این بود که صندوق بیاید به پشتوانه دارایی‌هایش معادل ۲۰ میلیارد دلار، نه به شکل دلاری که به شکل ریالی، ABS منتشر کند و بخش عمده آن می‌تواند پشتوانه نجات بنگاه‌ها قرار بگیرد و بخشی از آن می‌تواند به صورت وام در اختیار دولت قرار بگیرد تا با آن کسری بودجه خود را جبران کند.»

در آینده چه دولتی در ایران سرکار می‌آید؟

این روزها درباره وضعیت آرایش سیاسی دولت آینده هم گمانه‌زنی‌های زیادی وجود دارد. برخی حتی روی کار آمدن دولت نظامی را دور از ذهن نمی‌دانند. عضو سابق کابینه دولت دوازدهم اما درباره چینش سیاسی دولت آینده هم بر این باور است که اگر مشارکت سیاسی مردم در انتخابات پایین باشد دولتی تندرو سرکار می‌آید.

زیرا آن دولت به دنبال جلب پایگاه اجتماعی نیست اما اگر مشارکت مردم بالا باشد دولت آینده تلاش می‌کند پایگاه مردمی و اعتماد آنها را جلب کند. بنابراین نوع چینش سیاسی ایران در دولت آینده بستگی به میزان مشارکت مردم در انتخابات دارد.

منبع: تجارت نیوز

حکمروایی شهری نیازمند استقلال عمل دولت محلی است

 

اعتمادآنلاین| دولت، تحت این عنوان که می‌خواهم ایجاد امنیت بکنم، منکر تمام لایه‌های هویتی مادونِ ملی است.

وزیر پیشین راه و شهرسازی همیشه دغدغه هویت دولت محلی را داشته و دارد و نسبت به کالایی‌شدن همه‌‌چیز ازجمله شهر، واکنش منفی نشان داده است.

وزیر پیشین راه و شهرسازی همیشه دغدغه هویت دولت محلی را داشته و دارد و نسبت به کالایی‌شدن همه‌‌چیز ازجمله شهر، واکنش منفی نشان داده است. او که اصالتا مشهدی است، با ادبیاتی مثل ادبیات اهالی تهران قدیم صحبت می‌کند. آخوندی هنوز از پیگیری چالش‌های شهرسازی و زیست‌محیطی کلانشهرهای ایران به‌خصوص تهران دست بر نداشته و هر زمان که بتواند، انتقادش‌ را صریح و بی‌پرده بیان می‌کند.

صحبت از شهر و توسعه پایدار و حکمروایی شهری که به میان آید، عباس آخوندی، وقتش را داشته باشد، حاضر است‌ ساعتی کنار یک‌دیوار بایستد و با طرف مقابلش گفت‌وگو کند. تجربه نشان داده نمی‌توان از او انتظار داشت که در لفافه نظراتش را بیان کند. حتی ممکن است او برای آنکه بخواهد نظری را که به آن یقین دارد بگوید، صدایش را کمی بالا بوده و با جدیت تمام، کلمات را ادا کند. آخوندی منتقد بوده و منتقدان زیادی هم داشته، اما بی‌تردید منتقدان ردیف اول هم اذعان می‌کنند که در کارنامه آخوندی، اقدامات مثبت دیده می‌شود.

استادیار دانشگاه تهران معتقد است دولت مرکزی اجازه نمی‌دهد دولت محلی مستقل عمل کند و به شهر، محله و شهروندان آنچنان که باید و شاید، رسیدگی کند. او حکمروایی دولت محلی را ارزشمند توصیف می‌کند و بر این باور است که یک سازمان اجتماعی فرصت بالندگی، کار سیاسی، فرهنگی و اقتصادی را فراهم می‌کند و شهر پویا می‌شود. او که نخستین‌بار سال‌۷۲ در دولت آیت‌الله‌هاشمی‌رفسنجانی وزیر راه و شهرسازی شده بود، آخرین‌بار در سال‌۹۲ و در دولت حسن روحانی، این سمت را به‌عهده گرفت، اما آخوندی سال‌۹۷ از کابینه کنار رفت.

موضوع حکمروایی شهری و مدیریت یکپارچه شهری که انگار به آرزوی دست‌نیافتنی کلانشهرها تبدیل شده، بهانه‌ای شد تا با او به گفت‌وگو بپردازیم؛ چراکه شهرداری‌ها در اغلب کشورهای جهان شهر را با دستِ باز اداره می‌کنند؛ بدون اینکه دخالت‌های دولت مانع اجرایی‌کردن تصمیمات آنها شود. در کشور ما شهرداری‌ها نمی‌توانند مستقل عمل ‌کنند و برای گرفتن تصمیمات خود، گاه به مشکل برمی‌خورند. عباس آخوندی درباره حکومت مرکزی و حکومت محلی، حرکت‌پذیری و امکان زندگی صحبت کرده است.

*یکی از بحث‌هایی که روی آن تأکید داشتید، ایجاد حکومت محلی بوده است. مسئله‌ای که به هر دلیلی هیچ‌گاه به‌معنای واقعی رخ نداده است. به‌نظر شما علت و موانع کار چیست؟

بحث من این است که شهرنشینی در ایران سرعت بسیار زیادی داشته و اگر نگاه کنید نسبت به شش‌دهه گذشته حدود ۶برابر شده است که نشان از سرعت شهرنشینی در ایران دارد. سرعت شهرنشینی اثرهای خاص خودش را دارد. بی‌گمان ساختارها و نهادهای ملی، همراه با این سرعت، امکان سازگاری نداشته و ندارند. لذا، به ناگزیر اثرهای خود را در قالب بدمسکنی، سوداگری شهری، ترافیک کلافه‌کننده از یک سو و از سوی دیگر ضعف خدمات زیربنایی و روبنایی چون دسترسی به آب سالم، برق پایدار، مدرسه با کیفیت، خدمات بهداشتی مناسب و یا ناهنجاری‌های اجتماعی چون اعتیاد، دزدی، تن‌فروشی، بزه‌های مختلف و حتی امنیت اجتماعی و سیاسی نشان می‌دهد.

مسئله‌ای با این سطح اهمیت هیچ‌گاه در دستور حاکمیت قرار نگرفته و رسانه به‌ویژه رسانه ملی هیچ‌گاه به‌عنوان یک موضوع محوری در تحول جمعیتی ایران به آن نپرداخته است. اگر به موضوع پرداخته شده، بیشتر حالت عکس‌العملی و در پی بروز یک کژکارکردی آشکار و بروز یک نوع تهدید اجتماعی بوده ‌است. در واقع، این اصلی‌ترین گمشده سیاست‌های اجتماعی در حوزه شهرسازی در ایران است. راستش، من از ساختار اجتماعی به شهر نگاه می‌کنم. حال چه از نگاه یک شهروند و چه از دید یک سیاستگذار.

از دید یک شهروند که به موضوع نگاه می‌کنم، تعلق خاطری به محله خودم دارم. مسئله کانونی تعلق خاطر من به محله‌ام چیست؟ آیا فیزیک آن است، یا محیط اجتماعی آن و خاطراتی است که با آن بزرگ شده‌ام؟ روشن است که دومی است. از این رو، محله یک سازمان اجتماعی است که من به آن تعلق دارم، با آن خودم را معرفی می‌کنم و از بقیه سازمان‌ها تمیز می‌دهم و در عین حال با بقیه سازمان‌ها می‌توانم ارتباط برقرار کنم. این تعلق خاطر است که به‌عبارت‌هایی چون بچه فلان محله یا شهر هستم و گفته‌هایی از این دست معنا می‌دهد. البته اینکه کسی بگوید بچه اهواز یا بهبهان هستم، آن هم برای خودش دارای مفهوم است. مفهومش این است که شما تا اینجا دو لایه هویتی دارید. یکی بچه محله خاص بودن و دیگری تعلق به یک شهر داشتن است. حال وقتی خود را به هر سطحی از مکان متعلق بدانید، در واقع خود را با شبکه اجتماعی‌ای که خودتان در آنجا رشد کردید، منافع پیدا کردید و می‌توانید با آن شبکه ارتباط برقرار کنید، مرتبط می‌کنید. و نکته مهم اینکه حس می‌کنید آن شبکه از شما پشتیبانی می‌کند.

از نظر من، هر یک از اعضای شبکه‌ها دارای حدی از استقلال و حدی از وابستگی هستند. شبکه اجتماعی محله دارای هویت مستقلی است و در عین حال جزئی از شبکه اجتماعی شهر است. و شبکه اجتماعی شهر دارای هویتی مستقل و در عین حال بخشی از شبکه اجتماعی منطقه‌ای و بعد هم ملی است. با این تعریف، شهر برای خودش یک سازمان اجتماعی مستقل است. این سازمان کارکرد دارد. کارکردش این است که آن فرصت بالندگی، کار اقتصادی، فرهنگی، سیاسی و آن فرصت ایجاد ایمنی برای شما را فراهم می‌کند. بنابراین، شما همواره بخشی از زندگی‌تان به این برمی‌گردد که در کدام شهر زندگی می‌کنید، به کدام شهر تعلق دارید و از کدام شهر مورد حمایت قرار می‌گیرید و غیره.

نکته این است که شهرها با هم‌دیگر متفاوت هستند؛ نه اینکه متضاد باشند، بلکه متفاوت هستند. نمونه آن را می‌توان در تیم‌های فوتبال یافت. در واقع تیم‌های شهرهای مختلف نشان می‌دهند که با هم متفاوت هستند و با هم رقابت دارند. اگر این رقابت سالم باشد، می‌تواند به یک نوع توسعه ملی بینجامد، چراکه هر شهری در رقابت برای خودش ارزش افزوده‌ای ایجاد می‌کند. آن ارزش، افزوده است که اجازه دهد شهروندانش خلاقیت بیشتری داشته باشند و بتوانند منافع بیشتری را ببرند. بنابراین، ما یک مفهوم دیگری به نام رقابت‌پذیری شهری داریم که رقابت بین شهرهاست و به شکل تاریخی هم هست. اتفاقا این پدیده خوبی است و اگر رقابت‌پذیری در یک چارچوب کلی هدایت شود، می‌تواند در جهت رشد و توسعه مؤثر باشد.

حالا از دید یک سیاستگذار در ایران، متأسفانه، هیچ کدام از این سازمان‌های اجتماعی دیده نمی‌شود و اصلا وجود خارجی ندارد. برای کسی که در حوزه ملی نشسته است، اساسا سازمان اجتماعی شهر را به رسمیت نمی‌شناسد و یک هویت مستقل برای آن قائل نیست. دیده‌ نشدن سازمان اجتماعی شهر توسط سیاستگذار واقعیت خارجی آن را از بین نمی‌برد، ولی موجب اغتشاش سیاستگذاری می‌شود. اگر سیاستگذار واقعیت خارجی شبکه اجتماعی شهرها را ببیند و اجازه دهد که شهر برای خود منافع شهری ایجاد کند، آنگاه شهر با سازوکارهای درونی خود می‌تواند در جهت رفع فقر، ایجاد برابری، مسئله حرکت و ترافیک، آموزش و پرورش و صد مسئله دیگر خودش رسیدگی کند. ولی متأسفانه، کسی که در دولت و حاکمیت است، فقط حکمروایی مرکزی را درنظر دارد و یک سازمان وجود دارد و آن سازمان ملی است. درحالی‌که در واقع ما به تعداد شهرها سازمان اجتماعی مستقل داریم؛ چه سیاستگذار ملی ببیند و چه نبیند.

مشکلی که وجود دارد، این است که دولت، تحت این عنوان که می‌خواهم ایجاد امنیت بکنم، منکر تمام لایه‌های هویتی مادونِ ملی است. از نظر دولت، ما یک هویت ملی داریم و آن اینکه همه ایرانی هستیم. البته این نگاه درست است. زیرا هویت ملی، همه هویت‌های دیگر را زیر چتر خود می‌گیرد. ولی این نباید همراه با انکار هویت‌های شهری و محلی مادون ملی باشد.

وقتی سایر هویت‌ها حذف می‌شوند، چه اتفاقی رخ می‌دهد؟ یکم، فرصت بالندگی حذف می‌شود و دوم، همه افراد به جای اینکه خودشان بیایند در توسعه ایفای نقش کنند، منفعل می‌شوند، همه محلات و شهرها وابسته به دولت می‌شوند و همه‌‌چیز را از دولت می‌خواهند. حال همه چشمشان و نگاهشان به دولت مرکزی است و هرگونه کمی و کاستی معلول کم‌کاری دولت مرکزی است. همه‌‌چیز وابسته به دولت مرکزی می‌شود. محله‌ها و شهر به جای آنکه مقوم دولت مرکزی باشند زاییده آن می‌شوند.

در این وابستگی مطلق همه‌چیز به دولت مرکزی، شهروندان قدرت و حق تولید منافع شهری را ندارند که خودشان منافع شهر را تشخیص دهند، و دولت مرکزی هم بنا به ماهیتش منافع اهواز، شیراز و… برای او فرقی نمی‌کند. درحالی‌که واقعا فرق می‌کند. اینکه دولت مرکزی متوجه این ظرافت‌ها نیست، واقعیت خارجی تغییر نمی‌کند. وقتی دولت مرکزی تفاوت‌ها را نادیده گرفت، در واقع خودش را مستقیما مسئول هر اتفاق ریز و درشتی کرده است که در هر محله‌ای در هر شهری رخ می‌دهد. و چون در عمل امکان رسیدگی ندارد، تمام کاستی‌ها به نام دولت مرکزی نوشته می‌شود. از سوی دیگر، سازمان‌های محلی ضعیف می‌شوند، به‌نحوی که اگر دولت مرکزی یک لحظه حمایت نکند، همه شهرها دچار مشکل خواهند شد.

به گمان من، آخر کار دولت مرکزی باید مفهوم حکمروایی شهری را بپذیرد؛ مفهوم رقابت‌پذیری شهری را بپذیرد و…. این به دولت مرکزی کمک می‌کند. اکنون پرسش این است که چرا دولت مرکزی تن به چنین چیزی نمی‌دهد. در واقع مفهوم دولت مرکزی و مفهوم هویت ایرانی به‌معنای نفی تمام سازمان‌های اجتماعی و هویت‌های محلی شد. از این رو، حکمروایی شهری وجود ندارد و اصلا منافع مستقل شهری به رسمیت شناخته نمی‌شود. البته رقابت‌پذیری در شهرها به شکل پنهان وجود دارد، اما نتیجه آن منفی است. افراد فکر و ذکرشان این است که چگونه از خرس دولت مرکزی مویی بِکَنند، نه اینکه در تولید منافع ملی سهم بیشتری داشته باشند تا خود نیز از آن بهره ببرند.

*برای رسیدن به «حکومت محلی» یکی از پیش‌نیازها این است که ارتباط عمیقی بین دولت و سازمان‌های دولتی با نهادهای محلی همچون شهرداری‌ها و شوراهای شهر شکل بگیرد. به‌نظر شما این ارتباط درحال‌حاضر چقدر وجود دارد؟ نظر شما درخصوص حضور شهردار تهران در جلسات هیأت دولت و اهمیت آن چیست؟

حضور یا غیبت شهردار تهران در جلسه دولت از نظر من فاقد معنی ساختاری، نهادی و کارکردی است. چیزی که معنی دارد، این است که دولت، شهرداری تهران را به‌عنوان یک دولت محلی بپذیرد و رابطه خود را با آن تعریف کند. برای مثال، چیزی در حدود ۲۰درصد از جمعیت شهری ایران در تهران زندگی می‌کنند. حالا این جمعیت نیاز به هوای سالم دارد، نیاز به یک سیستم حمل‌ونقل سبز دارد، نیاز دارد که امنیت داشته باشد و به ده‌ها موضوع دیگر نیازمند است. حالا این نیازها را چه‌کسی تشخیص می‌دهد؟ آیا وزارت کشور چنین کاری انجام می‌دهد، یا شورای شهر؟ با توجه به بحث ما، اگر دولت محلی باشد، قاعدتا دولت محلی باید تشخیص دهد. ولی وضعیت واژگونه است. دولت ملی می‌خواهد انحصار برنامه‌ریزی شهری را داشته باشد، در عین‌حال اعلام می‌کند که هزینه‌ها عمدتا بر عهده شهرداری‌هاست.

واقعیت این است که برخی تصمیم‌های محلی آثار ملی دارند؛ چه از حیث زیست‌محیطی و چه از حیث اجتماعی و سیاسی. به همین ترتیب، تصمیم‌های ملی نیز آثار شگرفی بر زندگی محلی دارد. بنابراین، از یک سو، هر سطحی باید مسئولیت حقوقی و مالی تصمیم‌های خود را بپذیرد و رابطه حقوقی و مالی دولت محلی و دولت مرکزی باید به‌صورت شفاف، چه در مرحله ایجاد هزینه و چه در مرحله تامین مالی، تعریف شود. و این همان نقص بزرگی است که در نظام سیاستگذاری شهری و کاربست عملی آن وجود دارد.

*الان در واقع چرا انتظار است که شهردار تهران در جلسات دولت شرکت کند. به این دلیل است که دولت مرکزی برای دولت محلی اعتباری قائل نیست و سهم هزینه‌هایی را که بر شهرداری بار می‌کند، پرداخت نمی‌کند، بنابراین، گفته می‌شود که دست‌کم شهردار در جلسه دولت باشد تا حق شهرداری تهران را بگیرد. فرض کنیم که این تحقق پیدا کرد. بقیه شهرداری‌ها چی؟

حال اگر رابطه دولت مرکزی و دولت محلی مشخص و روشن بود، چه در بخش توزیع منابع و چه در بخش تعیین اولویت‌ها و چه در اجرای طرح‌ها، حضور و یا غیبت شهردار تهران در جلسه‌های دولت چیزی را تغییر نمی‌داد. در واقع، آن رابطه مهم است و چون رابطه‌ای وجود ندارد، تاکید بر این است که شهردار در جلسه‌های دولت حاضر باشد. اگر شهردار تهران چنین کاری کند، پس شهرداران دیگر شهرها مانند مشهد، اهواز، تبریز و… چه گناهی کرده‌اند؟ من نمی‌گویم که شهردار تهران در جلسه دولت شرکت نکند. ولی آن چیزی که برای من خیلی مهم است، تنظیم رابطه دولت مرکزی و دولت محلی است.

*شما در مدیریت شهری به ضرورت «حرکت‌پذیری» و «امکان زندگی» در شهرها تأکید دارید و از نگرانی‌ای تحت عنوان «کالایی شدن» همه‌‌چیز ازجمله شهر صحبت به میان می‌آورید. فکر می‌کنید چقدر بی‌توجهی به ساخت‌وسازها و شهر‌فروشی‌ها به این موضوع دامن زده است؟ آیا پایبندی به طرح تفصیلی و اهمیت دادن به زیست شهری، بافت‌های ارزشمند تاریخی و فرهنگی می‌تواند جلو کالایی شدن شهر را بگیرد؟

شما که در شهر زندگی می‌کنید، چه انتظاری از شهر و محله خود دارید؟ شما می‌خواهید که شهر به شما امکان زندگی بدهد. حال پرسش مهم‌تری پیش می‌آید که زندگی شهری یعنی چه؟ خیلی بحث فلسفی نکنیم. زندگی شهری یعنی هم دسترسی به منابع فیزیکی حیات، مانند آب سالم، هوای سالم و خاک سالم. و هم دسترسی به منابع ذهنی حیات؛ اینکه احساس امنیت کنید، احساس هویت کنید و…. آخر کار مفهوم زندگی همین است و اینکه می‌خواهید سالم زندگی کنید و حرکت کنید. حالا چه حرکت فیزیکی و چه حرکت ذهنی.

لازمه تحقق امکان زندگی در شهر دو چیز است. یکی پذیرش حق انتخاب در سطح شهروندی و دیگری پذیرش استقلال نسبی در سطح محلی. اگر شهروند حق انتخاب نداشته باشد تا به‌نحوی که تمایل دارد، زندگی کند و اگر شهر استقلال نسبی در تعیین منافع عمومی شهری را نداشته باشد، قابلیت زندگی شهری چه مفهومی دارد؟ هیچ. در غیاب این دو پایه، حق انتخاب شهروندی و شبکه اجتماعی شهری هر دو به کالایی برای مبادله تبدیل می‌شوند. من به این می‌گویم کالایی شدن زندگی شهری و شهرفروشی.

*پیش‌نیازهای اصلی حکمروایی خوب شهری و رسیدن به یک شهر زیست‌پذیر چیست؟ آیا شهرداری به‌تنهایی می‌تواند چنین فضایی را ایجاد کند؟

دولت به‌دلیل قدرت متمرکزی که دارد، پیش‌قدم نخواهد شد. نه این دولت که اساسا هیچ دولتی از آنجا که تمرکز و انحصار در اختیار دارد، داوطلبانه نمی‌آید چنین کاری کند. این به سیستم شهری ما برمی‌گردد که چقدر شهرداران و شوراهای شهر از یک طرف، و در یک جامعه مدنی سیاستمداران و نهادهای مدنی خودشان به این موضوع واقف شوند. هر چقدر که واقف شوند و بتوانند این موضوع را تبدیل به یک خواسته عمومی کنند، می‌تواند در رسیدن به یک نظام حکمروایی شهری موفقیت ایجاد کند.

برای مثال، نگاهی که ذیل این است که شهردار تهران در جلسات دولت شرکت کند یا نه. اینکه شرکت کند یا نه یک موضوع است و اینکه تهران یک سازمان اجتماعی مستقل است، نیاز به حکمروایی شهری مستقل هم دارد و دولت مرکزی نمی‌تواند فراتر از مسائلی که در حیطه منافع ملی است به مسائل شهری ورود پیدا کند، موضوع اصلی است.

موضوع دیگر، برخی از دوستان در شورای شهر نقدشان این بود که چرا شهردار در دولت حضور پیدا نمی‌کند. حال آنکه پرسش درست این است که چرا شما شهرداری را به‌عنوان یک نهاد مستقل حکمروایی نمی‌پذیرید. ما خودمان می‌فهمیم که شهر را چگونه اداره کنیم، ولی ما باید به‌دنبال رابطه تعریف‌شده بین دولت مرکزی و دولت محلی باشیم. مشکل ما این است که مسائل درست طرح نمی‌شود. اگر مسئله درست مطرح شود، به‌تدریج این خواسته عمومی طرح خواهد شد که در نهایت باید هویت شهرها به رسمیت شناخته شود.

توسعه ملی با رقابت سالم شهرها

من فکر می‌کنم این چرخه معیوب باید یک جایی بشکند. برای اینکه این چرخه معیوب بشکند باید رضایت شهروند ملاک واقع شود و معیار موفقیت شهرداری افزایش امکان زندگی و قابلیت حرکت برای شهروندان باشد. حال آنکه معیار در وضع موجود، اجرای پروژه عمرانی است که در بسیاری موارد نتیجه معکوس دارد. یعنی موفقیت نه افزایش قابلیت‌های زندگی در شهر است و نه حق انتخاب شهروندان، نه میزان امنیت شهروندی و نه مسائل دیگر.

اینکه می‌گویند چند تا پروژه اجرا شده، یعنی می‌خواهند بگویند که همه‌‌چیز مادی است و اینکه پروژه قابل خرید و فروش است. همین مشکل است. این مشکلی که ما داریم، تبدیل شده به یک بدآموزی و سنت بسیار بسیار غلط. حالا چه در حوزه مسکن باشد و چه در حوزه شهرسازی و یا حوزه حمل‌ونقل و ترافیک. من با اجرای پروژه مخالف نیستم. ولی هدف از اجرای پروژه باید مشخص باشد: افزایش قابلیت زندگی و حرکت روان در شهر. فروش تراکم، هلوگرام، اجرای پروژه صدر، اجازه ساخت صدها برج در مناطق یک تا ۵ و منطقه ۲۲هیچ‌کدام کمکی به افزایش قابلیت زندگی و بهبود و روانی حرکت در تهران نکردند.

آیا بر اثر اجرای این پروژه‌ها در تامین مسکن مردم تهران بهبودی حاصل شده و یا آنکه بر اثر سوداگری شکل‌گرفته، فضایی خلق شده که آنان باید خانه‌شان را رها کنند و به منطقه دورتری از شهر کوچ کنند؟ هر چند، حضرات با قدرت تبلیغی که در اختیار دارند، موضوع را وارونه نشان می‌دهند. ولی با گفتن آنان ماهیت کاهش قابلیت زندگی و کندی تحرک در شهر از بین نمی‌رود.

منبع: هشمهری

دوگانه اجاره و تسهیلات مسکن – گزارش به مردم

 

اعتمادآنلاین| میزان اجاره‌بها و اقساط تسهیلات مسکن تاثیر و تاثر متقابلی بر یکدیگر دارند و با هم دو متغیر از متغیرهای اصلی بازار مسکن را شکل می‌دهند. البته رژیم مالیات بر مستغلات نیز به عنوان یک ابزار تنظیمی نقش مؤثری در این بازار دارد. تفکیک این سه عامل از یکدیگر نه‌تنها کمکی به عرضه و تسهیل دسترسی متقاضیان به مسکن مناسب و در استطاعت را نمی‌کند بلکه، شرایط را سخت‌تر و گرهی بر گره‌ها می‌افزاید. در این گزارش به دوگانه‌ی اول پرداخته می‎شود و موضوع مالیات بر مستغلات را در یک گزارش مستقل؛ به قید حیات گزارش خواهم نمود. هدف از ارائه‌ی این گزارش به هیچ‌وجه مخالفت با راه‌دوکارهای اتخاذی دولت، از جمله اعطای تسهیلات ودیعه اجاره نیست بلکه، در پی آن هستم که تصویر کامل‌تر و دقیق‌تری از شرایط اقتصاد مسکن ارائه کنم تا هم متقاضیان و هم متخصصان حوزه‌های حقوق و اقتصاد و سیاست‌گذاران از تجربه گذشته درس بگیرند و در تصمیم‌های‌شان ملحوظ نمایند.

از منظر اقتصادی مبلغ قسط بازپرداخت تسهیلات بانکی خرید خانه و مبلغ اجاره‌بها در بحث تصمیم‌گیری برای خرید و یا اجاره مسکن دو خدمت قابل‌جایگزینی هستند. بدین معنی که اگر مبلغ قسط کمتر و یا در حوالی نرخ اجاره‌بها باشد متقاضیان مسکن ترجیح می‌دهند که به خودشان تا جایی که ممکن است سختی بدهند و هرچه اندوخته دارند به‌عنوان مبلغ اولیه تامین و به‌جای مبلغ اجاره، اقساط ماهیانه بپردازند، با این چشم‌انداز که در پایان مالک یک واحد مسکونی خواهند شد. اما اگر مبلغ اجاره نسبت به مبلغ قسط کمتر باشد، افراد ترجیح می‌دهند که به‌جای خرید از دارایی‌شان به هر میزان که هست استفاده‌ی مطلوب‌تری در زمان حال کنند تا این‌که درگیر پیامدهای خرید خانه برای یک مدت طولانی شوند. از این رو ‌است که همواره بانک‌های مرکزی در دنیا به دو شاخص مهمی که در سیاست‌گذاری پولی توجه دارند، تغییرات روند نرخ‌های اجاره‌بها و اقساط تسهیلات مسکن متناسب با سود تسهیلات است. و به‌موقع جهت تعادل به بخشی به بازار ورود می‌کنند.

البته پیش از ورود به بحث ضروری است که این نکته را متذکر شوم که اساسا موضوع قیمت تابعی از شرایط اقتصاد کلان است و مساله‌ای بخشی نیست. به ویژه زمانی که شاخص کل سهام در بازار بورس تهران نسبت ابتدای سال ۱۳۹۷ حدود ۲۱، ارز حدود ۴.۵ و سکه ۶.۸ برابر می‌شود، طبیعی است که نرخ مسکن نیز در تهران حدود ۳.۷ برابر رشد کند. لیکن در این گزارش ما موضوع را از منظر درون‌بخشی مورد بحث و بررسی قرار می‌دهیم و شرایط محیط اقتصاد کلان را مفروض می‌گیریم. اگر چنین فرضی را منظور ننمایم از یک سوی، امکان ورود به بحث بخشی را نخواهیم داشت و از سوی دیگر، تمام نتیجه‌گیری‌ها از اعتبار ساقط می‌شوند.

۱- اقساط تسهیلات مسکن به‌عنوان خدمت قابل جایگزین در بازار رقابتی اجاره در بازار

بحث را با یک مثال عددی آغاز می‌کنیم تا این موضوع روشن‌تر شود. فرض کنید ارزش آپارتمانی یک میلیارد تومان است. با فرض این‌که نرخ اجاره‌بها در حدود یک به دویست قیمت ملک تعیین می‌شود، اجاره بهای این واحد ماهیانه حدود پنج میلیون تومان خواهد بود. حال فرض کنید که سیستم بانکی امکان تامین تسهیلات دست‌ِ‌کم ۶۰درصد از بهای ملک را دارد. در این صورت فرد می‌تواند ۶۰۰میلیون تومان تسهیلات اخذ کند. حال آنچه مهم است نحوه اخذ این تسهیلات، میزان سود و طول دوره بازگشت آن است. اگر نرخ سود ۱۸درصد و طول دوره بازگشت تسهیلات ۱۲ سال باشد اقساط ماهانه این تسهیلات عبارت از ده‌میلیون و یکصدو نود چهار هزار تومان خواهد بود. اما اگر نرخ سود ۸‌درصد و طول دوره بازگشت ۱۵ سال باشد، میزان اقساط ماهیانه پنج‌میلیون‌ و هفت‌صد و سی‌‌وچهار هزار تومان خواهد شد. در حالت دوم مبلغ اقساط ماهیانه نزدیک مبلغ اجاره‌بهاست. بنابراین، احتمالا تعدادی از مستاجران به پشتوانه‌ی پس‌اندازهای پیشین خود و هم‌چنین کمک‌هایی که از والدین، خویشان و یا دوستان و سایر روش‌های معمول در خانواده‌ها متمایل شوند که مبلغ پرداخت اولیه را تامین کنند و از بازار اجاره به بازار خرید ملک، هرچند کوچک و باکیفیتی نه‌چندان مطلوب منتقل شوند، به این امید که با این کار یک پایه‌ای برای خود ایجاد کنند و بعدها آن را بهبود بخشند. بنابراین، بخشی از فشار بازار اجاره کاسته می‌شود و نرخ اجاره‌بها نیز به‌تبع به سمت پایین تعدیل خواهد شد. با کاهش اجاره‌بها، تقاضا برای آن افزایش می‌یابد و تقاضا برای دریافت تسهیلات کاهش می‌یابد. لذا، سیستم بانکی مجبور به کاهش نرخ تسهیلات بخش مسکن می‌گردد. معکوس این هم مصداق دارد. وقتی مبلغ اقساط بسیار بیش از مبلغ اجاره‌بها باشد؛ مانند وضع موجود، افراد امکان خرید ملک را از دست می‌دهند و از بازار خرید به بازار اجاره مهاجرت می‌کنند تاثیرات فزاینده بر تقاضای تسهیلات و نرخ آن دارد. اینجاست که سیاست پولی نقش بسیار مهمی در بازار مسکن اعم از خرید و یا اجاره دارد.

با توجه به توضیحی که داده‌شد، سیاست‌گذار پولی سه ابزار برای ایجاد تعادل در بازار مسکن دارد. یکم، تعیین سقف تسهیلات و نسبت آن با قیمت یک واحد مسکونی متعارف، دوم، نرخ سود و سوم دوره بازپرداخت. هرچه نسبت تسهیلات به قیمت یک واحد مسکونی متعارف بیشتر باشد و هر چه نرخ سود کمتر و هرچه دوره‌ی بازپرداخت طولانی‌تر باشد، امکان رقابت اقساط ماهیانه با اجاره‌بها بیشتر خواهد شد. در این میان، البته محصولات پولی دیگری هم چون پرداخت تنها سود و یا پرداخت‌ها پلکانی و مدل‌های دیگر نیز قابل طراحی و عرضه هستند.

البته داستان به این سادگی نیست و دارای ابعاد دیگری نیز هست که باید به آن‌ها نیز توجه شود. چراکه افزایش میزان تسهیلات، کاهش نرخ سود و افزایش دوره‌ی بازپرداخت مطلوبیّت اعطای تسهیلات برای بانک‌ها را کاهش می‌دهد. درنتیجه سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی کاهش خواهد یافت. و نکته دوم آن‌که بانک‌ها و مؤسسه‌های مالی در صورت چنین سخاوتی با کسری منابع مواجه و چاره‌ای جز اضافه برداشت از بانک مرکزی نخواهند داشت. این نیز درنهایت منجر به افزایش پایه‌ی پولی و ناترازی حساب‌های بانک‌ها می‌گردد. این‌جاست که نیاز به ترکیب سیاست پولی و سیاست مالی است وگرنه بانک مرکزی به‌تنهایی امکان سیاست‌گذاری ندارد. برای حل این تعارض و اتخاذ تدبیر درست، تجربه‌ی دنیا نشان می‌دهد که تاسیس و نقش‌آفرینی بانک‌های توسعه‌ای بسیار مهم است. بانک‌های توسعه‌ای با سه ابزار از سوی دولت و قانون‌گذار موردحمایت قرار می‌گیرند. یکی سیاست مالیاتی شامل معافیت‌ها و نرخ‌های ترجیحی، دیگری مقررات خاص بانکی و دیگری تامین کسری منابع از طریق منابع بین‌بانکی و یا بودجه‌ی دولت است.

برای هر سه ابزار سیاست‌گذاری مثال می‌زنم تا موضوع مفهوم‌تر شود. با توجه به این‌که بانک‌های توسعه‌ای و در خصوص موضوع موردبحث ما بانک مسکن، چون دولتی و یگانه است، وضع مالیات ترجیحی دارای آثار منفی نیست. بنابراین، اگر بانک مسکن به‌جای پرداخت مالیات بر عملکرد، موظف گردد همه‌ساله تمام مبالغ سود عملیاتی خود را افزایش سرمایه دهد، اقدامی در جهت اجرای سیاست دولت در جهت تنظیم‌گری بازار مسکن خواهد بود. این تنها یک نمونه است. سیاست‌های ترجیحی دیگری نیز به نفع سپرده‌گذاران و پس‌اندازکنندگان می‌توان منظور داشت.

در مورد وضع مقررات خاص بانکی، هم‌اکنون نیز بر استناد ماده ۸ قانون تامین اعتبارات مسکن و تشویق خانه‌سازی مصوب ۱۳۵۱ میزان سپرده قانونی صندوق پس‌انداز مسکن دودرصد تعیین شده‌است. حال آن‌که این نسبت برای سایر سپرده‌ها بین ۱۰ تا ۳۰درصد است. البته ملاک عمل بانک مرکزی در حال حاضر ۱۱ تا ۱۳درصد است. افزون‌براین، بر اساس همین قانون، بانک مرکزی می‌تواند سایربانک‌ها را موظف نماید تا قسمتی از سپرده‌های خود را به‌صورت وام در اختیار بانک رهنی قرار دهند و یا به‌جای سپرده‌ی قانونی اوراق مشارکت بانک مسکن با سودهای بسیار پایین را نزد بانک مرکزی تودیع کند. بی‌گمان، این تدبیر از سوی بانک‌ها مورد استقبال قرار خواهد گرفت چون درهرصورت بهتر از سپرده‌گذاری با سود صفردرصد در بانک مرکزی است. همین اختیار در اختیار شورای عالی بیمه است تا قسمتی از ذخایر فنی خود را نزد بانک رهنی سابق و مسکن امروز قرار دهد. البته این اقدام ممکن است مختصر تاثیری بر افزایش میزان نقدینگی داشته باشد که در نهایت باید نقطه تعادل را با تعیین میزان استفاده از این ابزار معین نمود. افزون‌براین‌ها، امکان افزایش سرمایه بانک مسکن و یا سپرده‌گذاری دولت نزد این بانک جهت جبران کسری نیز وجود دارد.

بدین ترتیب بخشی از منابع کسری اجرای سیاست مسکن تامین می‌گردد. این تدبیرها برای سایر بانک‌ها و بیمه‌ها نیز به‌صرفه است. البته، بانک‌های مرکزی دنیا تدابیر دیگری مختص بانک‌های توسعه‌ای بسته به شرایط بازارشان دارند. مهم این است که بانک مرکزی بپذیرد، مقررات بانک‌های توسعه‌ای باید متفاوت از بانک‌های تجاری باشد و از این ابزارها بهره ببرد. قانون پیش‌گفته همین آلان اعتبار دارد و بانک‌مرکزی می‌تواند آن را اجرا نماید. ولی، موردتوجه قرار نمی‌گیرد. ممکن است پرسیده شود چرا؟ پاسخ روشن است، عکس‌العمل سیاست‌گذار پولی به تسهیلات تکلیفی از سوی دولت و مجلس و مداخله گسترده آنان در تخصیص منابع بانکی بدان‌جا رسید که خط فاصلی بین سیاست مالی و پولی کشیده شد، و سیاست‌گذار پولی تحت عنوان استقلال بانک مرکزی به‌طور کامل از این مسئولیّت شانه خالی کرد و به‌قول ‌معروف از آن طرف بام افتاد. این روزها، زمزمه‌هایی برای بازگشت به سرِ خط و تعیین تسهیلات تکلیفی از سوی مجلس برای بخش مسکن وجود دارد که دوباره این چرخه‌ی باطل برای یک دهه بازار مسکن را با چالش‌های بنیادین روبه‌رو کند.

تدبیر سوم، افزایش سرمایه‌ و یا سپرده‌گذاری دولت نزد بانک مسکن در بودجه‌های سالیانه است. این هم در بودجه سال ۱۳۹۵ پیش‌بینی شد ولی، تنها ۵۰%آن اجرا شد و در باقی سال‌ها موردتوجه قرار نگرفت. شوربختانه، نه‌تنها به این تدبیرها توجهی نمی‌شود که روال‌ها ناقص و نیم‌بند جاری نیز تعطیل می‌گردد. گویا مدت اعتبار صندوق پس‌انداز یکم که در خردادماه۱۳۹۴ تاسیس شد، پنج سال بوده و ادامه‌ی آن هنوز از سوی بانک مرکزی تایید نشده، هرچند بانک مسکن این صندوق را تا کنون زنده نگاه داشته‌است[i].

نتیجه‌ی بی‌توجهی به امر تامین مالی احداث و خرید مسکن را در جدول زیر می‌توان دید. سهم کل بخش ساختمان و مسکن از کل تسهیلات بانکی از ۱۷% به ۷% کاهش‌یافته و سهم بانک مسکن از کل تسهیلات از ۵۷% به ۳۹% کاهش‌یافته است.

البته نگاه ریزبینانه‌تر به این موضوع نشان می‌دهد که وضع وخیم‌تر از ظاهر این ارقام کلی است. هفت‌درصد تسهیلات اختصاص‌یافته به کل بخش مسکن و ساختمان است و آن‌چه به بخش مسکن تعلق می‌گیرد، به‌صورت تخمینی تنها نیمِ آن است. بنابراین، سهم تسهیلات بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی چیزی در حدود ۳.۵% است. حال اگر به قدرت خرید تسهیلات اعطایی بین سال‌های ۹۰ تا ۹۸ نگاه کنیم موضوع روشن‌تر می‌شود. کل تسهیلات اعطایی شبکه‌ی بانکی در بخش مسکن و ساختمان در سال ۱۳۹۰ معادل ۳۴۱,۳۹۶میلیارد ریال بوده است که در سال ۱۳۹۸ به قیمت ثابت سال ۱۳۹۰ به ۱۳۶,۳۴۹میلیارد ریال کاهش‌یافته است. این بدین مفهوم است که به قیمت ثابت قدرت خرید کل تسهیلات اعطایی در بخش مسکن در سال ۱۳۹۸ به ۱۳۹۰ شصت‌درصد کاهش یافته‌است و تنها چهل‌درصد سال ۱۳۹۰ است. چنانچه همین مقایسه را در مورد تسهیلات اعطایی بانک مسکن انجام دهیم، در سال ۱۳۹۰، ۱۹۷,۳۷۵میلیارد ریال تسهیلات اعطا شده‌است. مبلغ اعطایی بانک مسکن در سال ۱۳۹۸ با قدرت خرید سال ۱۳۹۰ معادل ۵۲,۸۶۷میلیارد ریال بوده‌است. این بدین معنی‌است که قدرت خرید تسهیلات اعطایی بانک مسکن در سال ۱۳۹۸ نسبت به سال ۱۳۹۰ با ۷۳.۲۲درصد کاهش به ۲۶.۷۸درصد رسیده است. مفهوم این ارقام این است که هم سهم تسهیلات اعطایی بخش مسکن از کل تسهیلات اعطایی و هم قدرت خرید کل آن کاهش‌یافته و هم هم‌چنین نقش مؤثر بانک مسکن در تعادل بخشی به بازار مسکن به‌طورکلی تضعیف شده‌است.

هم‌چنان‌که گفته شد و در نمودار بالا ملاحظه می‌شود روند سهم تسهیلات بخش مسکن از کل تسهیلات اعطایی، و میزان تسهیلات اعطایی شبکه و بانک مسکن به قیمت‌ ثابت سال ۹۰ هر سه در دروه‌ی پیش از مسئولیت من به‌شدت نزولی هستند. علیرغم عدمِ همکاری سازمان برنامه و بانک مرکزی ما در وزارت‌خانه با توجه به اتخاذ سیاست تشویق پس‌انداز موفق شدیم که جهت این منحنی را تغییر دهیم و سقوط بیش از گذشته آن جلوگیری نماییم و شاهد خروج مسکن از رکود بسیار عمیق آن و افزایش عرضه در سال ۱۳۹۵ باشیم. این‌ها موضوع‌ها و اهرم‌های فراموش‌شده سیاست‌گذاری بخش مسکن بودند و هستند که سیاست‌گذار در حوزه‌ی مسکن باید به آن‌ها توجه نماید. بی‌گمان، راه‌کار بخش مسکن توجه به این متغیرها و استفاده از این اهرم‌هاست. من در دوره‌ی مسولیتم علیرغم تمام تلاشم در نهایت موفق نشدم که رییس جمهور، دولت و بانک مرکزی را متقاعد کنم که به آن‌ها توجه نمایند و هنوز هم به آن‌ها توجهی نمی‌شود.

تا اینجای بحث نگاه از منظر سیاست‌گذار است. البته لازم به تذکر است که همواره باید شرایط اقتصاد کلان، رشد سریع نقدینگی، افزایش حدود ۴.۵ برابری نرخ ارز، ۶.۸ برابری بهای سکه و رشد حدود ۲۱برابری شاخص کل سهام و تاثیر آن‌ها بر سایر بازارها از جمله مسکن را فراموش نکرد.

حال با مقدمه پیش‌گفته و شرایط اقتصاد کلان، خوب است که به موضوع از منظر متقاضی پرداخته شود. از این منظر افزون بر میزان اقساط ماهیانه و مدت بازپرداخت که در قسمت قبلی درباره آن‌ها بحث شد، میزان سهم تسهیلات از بهای یک واحد مسکونی (Loan to Value, LTV) نیز بسیار مهم است. چون ترکیب این موضوع با میزان اقساط تعیین کنده امکان جانشینی این خدمت با نرخ اجاره‌بها را دارد. جدول زیر سهم تسهیلات از بهای یک واحد مسکونی در پانزده سال گذشته را نشان می‌دهد. هم‌چنان‌که ملاحظه می‌شود این سهم در سال ۱۳۸۳ کمی بیشتر از ۴۱درصد بهای یک واحد مسکونی ۷۵مترمربعی با نرخ متوسط را در تهران شکل می‌داده است. پس‌ازاین سال متاسفانه روند نزولی خود را طی می‌کند تا به کمترین میزان خود یعنی نه‌درصد می‌رسد. این سهم مربوط به سال ۱۳۹۱ است. با پذیرش مسئولیّت وزارت‌خانه در پایان مرداد سال ۱۳۹۲ تمام تلاش من این بود که سقف تسهیلات با هماهنگی بانک مرکزی افزایش یابد. افزون بر این، با اتخاذ سیاست امکان اعطای تسهیلات مسکن به زوجین به ناگاه این سهم در دو ضرب شد. از سال ۱۳۹۵ به بعد دو نوع تسهیلات مسکن در اختیار متقاضیان بود یکی از محل خرید اوراق ممتاز و دیگری صندوق پس‌انداز یکم. نتیجه این اقدام‌ها این شد که در سال ۱۳۹۵ سهم تسهیلات از بهای یک واحد مسکونی متعارف و مطابق الگوی مصرف مسکن در تهران به ۶۱درصد رسید. چون افراد افزون بر امکان استفاده از هریک از این محصولات مالی امکان دریافت جعاله ۴۰میلیون تومانی نیز بودند. این سهم رکورد تاریخی دارد و در ایران فاقد سابقه است.

سهم تسهیلات از بهای یک واحد مسکونی متعارف در سایر شهرها بیش از تهران بود. جدول زیر این سهم را در برخی از شهرهای بزرگ متوسط و کوچک ایران نشان می‎دهد. به‌عنوان‌مثال با احتساب تسهیلات جعاله میزان تسهیلات قابل دریافت در شهر بزرگی چون اهواز به بیش از ۱۰۵درصد رسید. البته این درصد به دلیل این‌که بیش از ۸۰درصد بهای ملک بود قابل پرداخت نبود مگر آن مساحت و بهای واحد مسکونی بیش از واحد متعارف و الگوی مصرف می‌بود. هم‌چنان‌که در جدول زیر دیده می‌شود این درصدها در شهرهای کوچک اغلب بیش از ۱۰۰% بود.

بر همین اساس این برنامه‌ به‌شدت از سوی مردم مورد استقبال قرار گرفت و تعداد پس‌اندازکنندگان در صندوق پس‌انداز یکم به بیش از ۶۶۴ هزار نفر در سال ۱۳۹۸ رسید که تعداد ۱۶۰هزار نفر از آنان از تهران بودند. این نشان می‌داد که این محصول مالی امکان رقابت با نرخ اجاره‌بها را دارد و متقاضیان مسکن به سمت‌وسوی آن روی آوردند. این جزء بزرگ‌ترین موفقیت‌های دولت بود و کم‌کم با فرارسیدن امکان استفاده پس‌اندازکنندگان از امتیاز دریافت تسهیلات‌شان بازار مسکن از رکودی که از سال ۱۳۹۰ در آن فرورفته بود خارج می‌شد. متاسفانه، این برنامه هیچ‌گاه از سوی رییس جمهور جدی گرفته نشد و ایشان در هیچ برنامه رسمی از آن پشتیبانی ننمود و هم‌چنان پی‌گیر ساخت چند پروژه‌ی مسکونی بود.

در تاریخ ۲/۵/۱۳۹۶ که هنوز هیچ‌کدام از اتفاقات افزایش نرخ ارز و رشد تورم رخ نداده‌بود و تنها آغاز نشانه‌های افزایش آرام اجاره‌بها در بازار دیده می‌شد طی نامه‌ای خطاب به رییس جمهور محترم اعلام داشتم که برای کنترل اجاره‌بها باید شرایط صندوق پس‌انداز مسکن و اعطای تسهیلات مسکن؛ شامل افزایش سقف مبلغ تسهیلات، کاهش دوره‌های توقف پس‌انداز و افزایش زمان بازپرداخت، را تسهیل کنیم تا فشار از روی بازار اجاره برداشت شود ‌(روگرفت نامه به پیوست است). شوربختانه، نه‌تنها هیچ توجهی به آن شد بلکه در سال ۱۳۹۷ که سطح عمومی قیمت‌ها تحت تاثیر افزایش محدودیّت تجارت و افزایش قیمت دلار قرار گرفت، به‌جای آن‌که دولت در جهت حفظ قدرت خرید تسهیلات مسکن عمل کند؛ به آن بی‌توجهی نمود. مجددا متاسفانه، میزان تسهیلات به بهای ملک در سال ۱۳۹۸ به ۲۰درصد کاهش یافت؛ قاعدتا این درصد در سال ۱۳۹۹ کاهش بیشتری یافته‌است. با این کار یک‌بارِ دیگر ثبات سیاست‌گذاری در بخش مسکن که ماهیتی درازمدت دارد مورد خدشه قرار گرفت، و نشان داد که متقاضیان نمی‌توانند به سیاست‌های دولت اعتماد کند، و اقساط تسهیلات مسکن قدرت رقابت خود را در برابر اجاره‌بها از دست داد و بازار اجاره یکّه‌تاز میدان شد.

در حال حاضر با توجه به کاهش سهم تسهیلات از بهای ملک و کاهش سهم تسهیلات مسکن به کل تسهیلات بانکی به حدود سه‌ونیم‌درصد در عمل بازار خرید مسکن تبدیل به یک بازار نقد شده‌است که در دنیا اگر بی‌نظیر نباشد، قطعا کم‌نظیر است و تنها کسانی می‌توانند اقدام به خرید بکنند که از نظر مالی متمکّن باشند و یا ملک را با هدف حفظ قدرت خرید پول و سوداگری انجام دهند. و بازار، بازار موجران باشد. حال در این شرایط، به‌جای آن‌که ریشه‌ی موضوع موردتوجه قرار گیرد، دولتیان و مجلسیان در پی وضع مقررات اداری هستند، تا با آن به جنگ نرخ اجاره‌بها بروند. یعنی همان اشتباهی که ده‌ها بار تجربه‌شده و متاسفانه نظام سیاست‌گذاری ایران از آن درس نیاموخته است. و با دشنام دادن به دیگران می‌خواهد بار مسئولیّتِ عدمِ‌شناختِ مساله و بی‌تدبیری خود را کاهش دهد.

۲- شرایط و مقررات بازار اجاره: بازنگری در قانون موجر و مستاجر

زمانی رابطه موجر و مستاجر تحت تاثیر مفهومی به نام عسر و حرج بود و موجر به‌سادگی نمی‌توانست نسبت به تخلیه مستاجر از ملک خود اقدام نماید. مشخصا به ماده ۹ قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ و اصلاحات آن در سال ۱۳۵۸ و سال‌های بعدازآن تا سال ۱۳۷۴ به این شرح توجه کنید.

ماده ۹- در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستأجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر ‌نباشد، می‌تواند مهلتی برای مستأجر قرار بدهد.

‌تبصره ۱- در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن آموزشی و دولتی و مورد اجاره مهاجرین جنگی و رزمندگان را بعلت کمبود جای مناسب و‌عسر و حرج تشخیص دهد دادگاه موظف است تا رفع عسر و حرج به‌مدت پنجسال از تاریخ ۲۸/۶/۱۳۶۴ از صدور حکم خودداری کند و مستأجرین ‌اماکن آموزشی و دولتی مکلفند ظرف این مدت جهت رفع کمبود اماکن تدابیر لازم اتخاذ نمایند.

تبصره ۲- شورای عالی قضائی مکلف است در اولین فرصت دادگاه‌های ویژه‌ای را تشکیل داده و کلیه احکام تخلیه که از طرف دادگاه‌ها یا اداره ثبت‌ صادر گردیده و هنوز اجراء نشده‌است مورد تجدید نظر قرار دهند چنانچه تخلیه منزل مستلزم عسر و حرج برای مستأجر باشد آن حکم را متوقف‌ سازد.

‌تبصره ۳ – در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن مورد استفاده مهاجرین جنگی را به علت کمبود جای مناسب عسر و حرج تشخیص دهد ‌موظف تا رفع عسر و حرج حداکثر به مدت ۲ سال از تاریخ ۳/۷/۱۳۷۱ از صدور حکم تخلیه خودداری کند. این حکم، مخصوص بصورتی است که‌ عسر و حرج مذکور مزاحم با عسر و حرج مالک نباشد.

نتیجه‌ی عملکرد دو دهه این قانون منجر به اصلاح آن در سال ۱۳۷۶ شد و کلا بازار اجاره از قاعده‌ی عسر و حرج خارج شد و موجر و مستاجر متعهد به قرارداد فیما بین شدند و با اتمام زمان اجاره مستاجر موظف به تخلیه عین ملک شد مگر آن‌که قرارداد اجاره‌اش برای مدت مشخص دیگری تمدید گردد. متن پیشین به این متن تغییر یافت: “ماده ۳- پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قایم‌مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‌ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت”.

هم‌چنان‌که ملاحظه می‌شود، این دو موضع قرارگرفتن در دو سر طیف است. من شخصا با توجه به تجربه‌ی اجاره در کشور انگلستان و خواندن تجربه‌ی دیگر کشورها، پیش از پذیرش مسئولیّت، به این نتیجه رسیده‌بودم که سیاست‌گذاری عمومی در اغلب کشورها در جهت تسهیل امکان تطویل مدت اجاره است. ازاین‌رو، تلاشم این بود که با اعطای مشوّق‌های مالیاتی رفاه مستاجر تامین و ثبات قرارداد اجاره تا حد ممکن تثبیت شود بدون آن‌که به حقوق موجر لطمه‌ای وارد آید. به‌عنوان‌مثال نظرم این بود که اگر مدت قرارداد اجاره دو سال باشد نسبت به یک سال، موجر مشمول تخفیف مالیاتی ملموسی باشد و به همین نحو، قرارداد سه‌ساله بیش از دوساله مشمول تخفیف مالیاتی شود. این تلاش من به‌جایی نرسید ولی، پس از آغاز حرکت روند اجاره‌بها به سمت بالا فرصتی پیش آمد تا یک‌بار دیگر روابط موجر و مستاجر مورد بازبینی قرار گیرد.

پیش‌ازاین در وزارت‌خانه یک مطالعه‌ی تطبیقی اجمالی انجام داده‌بودیم و به این نتیجه رسیده‌بودیم که قانون روابط موجر و مستاجر می‌بایست به نفع مستاجران بهبود بیاید ولی، نه به‌ بهای تحمیل هزینه به موجر. فرض بنیادین ما پایبندی به‌قاعده‌ی انصاف در قرارداد بود. البته این روندی بود که در سایر کشورها نیز طی شده‌ و تجربه‌ی جهانی بود. ازاین‌رو، در تاریخ ۲۷/۴/۱۳۹۷ طی نامه شماره ۰۲/۱۰۰/۵۲۲۵۵ لایحه‌ی دوفوریتی “الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستاجر، سال ۱۳۷۶” را به شرح زیر به دولت تقدیم کردم (روگرفت نامه به پیوست است).

ماده واحده- مستاجران کلیه قراردادهای رسمی یا عادی اجاره واحدهای مسکونی از زمان تصویب این قانون می‌توانند تا یکسال پس از انقضای زمان قرارداد با رعایت شرایط ذیل قرارداد اجاره تمدید نمایند:

تبصره ۱: قیمت اجاره بها حداکثر تا ده درصد نسبت به اجاره بهای قبلی از طرف موجر در زمان تمدید قرارداد قابل افزایش است. چنانچه با تقاضای افزایش ده درصدی مبلغ اجاره، مستاجر موافقت ننماید واحد قابل تخلیه است. رسیدگی به این موضوع در صلاحیت شورای حل اختلاف می‌باشد.

تبصره ۲: چنانچه در قرارداد اجاره مدت زمان بیشتری نسبت به این قانون برای زمان انقضای قرارداد در نظر گرفته شود مدت زمان قراردادی معتبر است.

تبصره ۳: ملاک مسکونی بودن واحد، کاربری آن می‌باشد.

تبصره ۴: هرگونه توافق برخلاف مفاد این قانون در زمان اجرای آن باطل و بلااثر است.

هم‌زمان موضوع را برای دریافت نقطه‌نظرهای حقوق‌دانان، اقتصاددانان، متخصصان و حرفه‌ورزان اعلام عمومی نمودم تا در فرایند رسیدگی به کمیسیون‌های دولت و مجلس انعکاس دهند. و شخصا با تنی چند از حقوق‌دانانی که درباره این پیشنهاد صحبت کردم، با آن مخالف بودند. آنان گرفتاری‌های دو دهه قانون موجر و مستاجر در گذشته را یادآوری می‌کردند و بر این باور بودند که این موضوع منجر به کاهش عرضه‌ی خانه‌ی اجاره‌ای، رواج قراردادهای غیررسمی و اخذ گِروی‌های سنگین از مستاجران می‌گردد و درنهایت به زیان مستاجران می‌انجامد. افزون براین، اصلاح مجدد این‌گونه‌ قانون‌ها با مانع‌های جدی روبه‌رو است و ممکن است مجددا اصلاح این اشتباه دو دهه به‌طول بینجامد هم‌چنان‌که در دفعه‌ی پیشین این‌گونه شد.

اقتصاددانان مخالفت بیشتری با این پیشنهاد داشتند. آنان بر این باور بودند که هرگونه مداخله دولت در بازار اجاره منجر به شکل‌گیری فساد، کاهش عرضه خانه اجاره‌ای و زیرزمینی شدن روابط موجر و مستاجر می‌گردد. خوب خاطرم هست که یکی از دوستان یادداشتی در یک روزنامه نوشت و گفت فلانی هم وقتی کار به جای سخت رسد از قواعد اقتصاد رقابتی عدول می‌کند. تنی چند از اتحادیه صنف معاملات املاک نیز با این پیشنهاد مخالفت کردند. آنان نیز هم سوابق قانونی را یادآوری می‌کردند و هم به سودمند نبودن این اقدام اشاره می‌کردند. در چنین فضایی، قانع نمودن سیاست‌گذار اعم از دولت و یا مجلس و هم‌چنین جامعه‌ی حرفه‌ای کار دشواری بود. ارائه‌ی نمونه‌های عمل‌شده در سایر کشورها کمک‌کننده بود. در گفتگو با یک دوست اقتصاددان نمونه‌ی مقررات رایج در امریکا را برای‌شان ارائه نمودم[ii]. هم‌چنین مقرراتی که در کشورهای اروپایی، انگلستان و سایر کشورها نیز رایج است را بازخوانی نمودیم. اغلب این مقررات ناظر بر قاعده‌مند سازی نرخ رشد اجاره‌بها، افزایش مدت زمان اجاره و هم‌چنین اولویّت تداوم قرارداد جاری تا وقتی که موجر در پی تغییر استفاده از ملک خود نباشد، می‌باشند.

به گمان من اصلاح قانون روابط موجر و مستاجر به نفع مستاجران توجیه نظری داشت و دارد. دلیل آن هم تفاوت هزینه مبادله اجاره برای موجر و مستاجر است. موجر تا حد زیادی توانایی آن را دارد که هزینه مبادله خود را به مستاجر انتقال دهد. موجر معمولا هزینه یک ماه اجاره را به عنوان گرو دریافت می‌کند تا چنان‌چه عین مستاجره در جریان بهره‌برداری مستاجر از آن دچار آسیب شد، امکان جبران آن را داشته باشد و در جریان جابجایی مستاجر هزینه‌ی چندانی را متحمّل نمی‌شود. ولی، هزینه مبادله مستاجر قابل ملاحظه است. هزینه‌ی مستقیم و غیر مستقیم هربار اثاث‌کشی و جابجایی رقم قابل توجهی است که موجر از آن مستثنی است.

هزینه‌های اجتماعی، روحی و روانی جابجایی مستاجران نیز بسیار مهم است. به عنوان مثال، خانواری را فرض کنید که فرزندانی در سنین دانش‌آموزی داشته باشد. و آنان از مدرسه محله‌ی خود راضی، از شبکه دوستی هم‌کلاسان خود بهره‌برده و به محیط امن و دل‌پسندِ محله‌ی خود خو گرفته‌باشند. جابجایی به مفهوم از دست‌دادن کیفیت مذکور است که از منظر اقتصادی پنهان است و در هیچ محاسبه‌ای لحاظ نمی‌گردد. حال آن‌که مبلغی که مستاجر آمادگی دارد برای حفظ این کیفیت بپردازد، رقم قابل توجهی است. از این رو، از منظر نظری، هزینه‌ی فرصت، ارزش استفاده، ارزش مبادله و مطلوبیّت نهایی برای یک ملک مشخص برای دو مستاجر کاملا متفاوت‌اند. موجر معمولا از این موضوع اطلاع دارد. لذا، توان تعیین شرط و قیمت در اختیار موجر قرار می‌گیرد و مستاجر در وضعیت ضعیف‌تری قرار می‌گرد. دارد. امیدورام که این موضوع هم از حیث اقتصاد نظری و هم از حیث اقتصاد رفتاری و هم‌چنین از منظر رعایت قاعده‌ی انصاف در قراردادها مورد توجه متخصصان علم اقتصاد و حقوق قرار گیرد.

سرجمع، با توضیح بالا می‌توان دریافت که تا چه حد هزینه‌ی مبادله از منظر مالی، اجتماعی و روحی و روانی برای مستاجر نسبت به موجر بیشتر است. از این رو‌است که به گمان من، حمایت قانونی نسبی از مستاجر از منظر اقتصاد بازار رقابتی چندان بی‌توجیه و بی‌مبنا نیست. به هر روی، لایحه پیشنهادی اینجانب با حضور شخص من در کمیسیون اقتصاد دولت مورد بررسی قرار گرفت. در جلسه نیز در ابتدا اکثر اعضا مخالف بودند، لیکن آقای مهندس اردکانیان که سابقه سکونت در آلمان را داشت، با تشریح موضوع در آنجا کمک کرد که فضای حمایت از قاعده‌مندسازی روابط موجر و مستاجر مورد پذیرش جمع قرار گیرد. تا آن‌جا که خاطرم هست، راجع به ماخذ مضرب حداکثر رشد سالیانه ده‌درصد نیز سؤال بود. در این مورد نیز توضیح داده‌شد که در برخی کشورها این مضرب تابعی از نرخ تورم بخش است و در برخی کشورها نیز درصد معینی است، که گرایش جمع به سمت تبعیت از نرخ تورم بود. به هرروی، لایحه پیشنهادی با مختصر اصلاحی مورد تصویب قرار گرفت و مقرر شد که با فوریت در جلسه هیات وزیران طرح شود.

پس از تصویب لایحه در کمیسیون من از دولت کناره گرفتم و از سرنوشت آن دیگر خبری ندارم. البته اخیرا، با گذشت دو سال از تقدیم لایحه دوفوریتی مذکور، از طریق رسانه‌های گروهی مطلع شدم که مقرراتی توسط ستاد مقابله با کرونا در این باره به تصویب رسیده‌است. با توجه به توضیحی که داده شد، اصلاح قانون موجر و مستاجر فراتر از دوره کروناست و می‌بایست از سوی دولت و مجلس به‌موقع مورد رسیدگی و اتخاذ تصمیم قرار می‌گرفت و به قانون تبدیل می‌شد. در آن صورت در این دوران کرونا نیز کارکرد می‌داشت. هنوز هم پیشنهادم به دولت ارسال رسمی آن لایحه از سوی دولت به مجلس شورای اسلامی است.

امیدوارم که این گزارش کمکی به مردم عزیز و هم‌چنین سیاست‌گذاران ملی در دولت و مجلس در شناخت ریشه‌ی گرفتاری‌های موجود در بازار مسکن اعم از اجاره، تولید و خرید و هم‌چنین اتخاذ تصمیم درست بنماید.

منبع: ویرگول