برچسب: بازار مسکن تهران

به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین و به نقل از بانک عامل بخش مسکن، داود خلجستانی در همایش مدیران ارشد این بانک با اشاره به تلاش‌های اداره کل حقوقی این بانک برای پیشگیری از ایجاد مطالبات مشارکت مدنی بخش مسکن اظهار داشت: در تهران ۳۲۰ محله وجود دارد و ۵۲ درصد معاملات فقط در ۱۷ محله انجام می‌شود.

وی با بیان اینکه این ۱۷ محله جز محلات بورسی و پررونق تهران در تمامی فصول تلقی می‌شود، گفت: در آمار معاملات مسکن در تهران باید آمار این ۱۷ محله را از سایر محلات جدا کرد.

مدیر امور حقوقی و وصول مطالبات بانک مسکن، با تاکید بر اینکه میانگین قیمت و معاملات ۱۷ محله پایتخت نباید با سایر محلات مقایسه شود، افزود: در بقیه کشور نیز به همین گونه است به این ترتیب که در هر شهری یکسری محلات بورسی وجود دارد که باید جداگانه بررسی شوند.

خلجستانی با بیان اینکه سرمایه گذاری در محلات بورسی حتی در اوج رکود، مثبت ارزیابی می‌شود، ادامه داد: افرادی که در محلات بورسی در بخش مسکن سرمایه گذاری می‌کنند برای این واحدها خریدار پیدا می‌کنند اما اغلب افرادی که در محلات غیر بورسی سرمایه گذاری می‌کنند، باید به دنبال خریدار بگردند.

وی افزود: ۵۰ درصد افرادی که در بخش مسکن با هدف سرمایه گذاری ورود کردند و با مشکل مواجه شدند، یا محله خود را به درستی انتخاب نکردند یا در محلات غیر بورسی سرمایه گذاری کردند.

این مقام مسؤول در بانک مسکن ادامه داد: همچنین ۵۰ درصد مابقی که در بخش مسکن سرمایه گذاری کرده اند و با مشکل مواجه شده اند، مساحت ملک آنها متناسب با نیاز بازار در آن محله یا منطقه نیست. به این معنا که نوع ساخت و متراژ با نیاز مسکن در آن منطقه مطابقت ندارد.

مدیر امور حقوقی و وصول مطالبات بانک مسکن، گفت: افرادی که وارد سرمایه گذاری در بخش مسکن می‌شوند باید دوگانه «مکان و متراژ» را درست انتخاب کنند.

وی همچنین گفت: در کشور در محلات بورسی و پر رونق حدود ۲ میلیون واحد مسکونی کمتر از تقاضای مصرفی داریم و قیمت در این مناطق نیز افزایشی است که اگر رشد قیمت متوقف شود، این توقف ادامه دار نیست.

خلجستانی افزود: در کشور تعداد زیادی واحد مسکونی در مناطق غیر بورسی و با مساحت بزرگ ساخته شده که متقاضی برای آنها وجود ندارد و به سختی به فروش می رسند. ضمن اینکه برای فروش این واحدها در زمان کوتاه مالک و سرمایه گذار باید واحد خود را ۲۰ تا ۳۰ درصد زیر قیمت عرضه کند.

مدیر امور حقوقی و وصول مطالبات بانک مسکن تاکید کرد: سرمایه گذاری و اعطای تسهیلات جهت احداث واحد مسکونی در مناطق غیر بورسی و بزرگ متراژ، منفی ارزیابی می‌شود و توصیه اکید بر عدم پرداخت تسهیلات مشارکت در این مناطق است.

وی ادامه داد: سرمایه گذاری در تولید مسکن در مناطق بورسی تهران و کشور، مثبت ارزیابی می‌شود مشروط بر اینکه «متراژ» آن متناسب با نیاز بازار و تقاضای مصرفی باشد.

پرونده مسکن مهر چه زمانی بسته می‌شود

طرح مسکن مهر در ابتدا در قالب بند د تبصره ۶ قانون بودجه در سال ۸۶ آغاز گردید و پس از آن بر مبنای قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، به صورت پیوسته در دستور کار قرار گرفت.

در شهرهایی که جمعیت آن کمتر از ۲۵ هزار نفر است بنیاد مسکن وظیفه ساخت مسکن مهر را بر عهده گرفت، در شهرهای جدید مسکن مهر از سوی شرکت عمران شهرهای جدید ساخته و تکمیل می‌شود و در سایر شهرها نیز سازمان ملی زمین و مسکن اجرای طرح مسکن مهر را عهده دار شد.

چندی پیش محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی درباره روند تکمیل واحدهای مسکونی مهر گفت:جلساتی برگزار و پروژه‌ها مورد به مورد بررسی قرار گرفت و مشخص شد که ۲۴۰هزار و ۱۲۸ واحد مسکونی مهر هستند که هنوز فروش اقساطی نشده‌اند که باید طبق زمانبندی فروش آن‌ها آغاز شود.

به گفته وی واحدهای باقیمانده مسکن مهرشامل پروژه‌هایی هستند که یا متقاضی ندارند یا دیر آغاز به کارکرده،یا مشکلات حقوقی دارند.برخی نیز با اعلام بانک مسکن به عنوان پروژه خودمالک تسهیلات دریافت کرده و از لیست واحدهای مسکونی مهر، خارج شده‌اند.

محمودزاده اواخر سال گذشته اعلام کرد که واحدهای مسکونی مهری که دیر آغاز به کار کرده‌اند و یا پیشرفت فیزیکی پایینی دارند حداکثر تا نیمه سال ۹۹ باید تکمیل و تحویل متقاضیان شوند.

با این تفاسیر باید تا چند ماه آینده تعداد زیادی از واحدهای مسکونی با شرایطی مهاون وزیر راه گفته است تحویل متقاضیان شود.این طور که معاون وزیر راه و شهرسازی گفته است در حال حاضر، ۲۱ هزار و ۹۶۱ واحد مسکونی مهر در کشور بدون متقاضی است و ۱۱ هزار ۴۵۸ واحد نیز دارای مشکلات حقوقی هستند.

در مورد مشکلات حقوقی نیز چندی پیش زمان خوب مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان کهگیلویه و بویراحمد بر تثبیت مالکیت دولت و اخذ اسناد اراضی دولتی تاکید کرد و گفت: با همت و تلاش جهادی کارکنان ثبت اسناد و املاک استان صدور اسناد مالکیت مسکن در کهگیلویه و بویراحمد به اتمام رسید و سند مالکیت ۵ هزار و ۱۰۰ واحد مسکن مهر استان صادرشد.

به گفته وی ادارات ثبت اسناد و املاک استان آمادگی لازم را دارند که پس از دریافت مستندات و نقشه‌های لازم اسناد مالکیت اراضی ملی و دولتی در محدوده شهرها را صادر کنند.

با این تفاسیر حدود نیمی از واحدهای مسکن مهر دارای مشکل حقوقی تعیین تکلیف شدند و سند مالکیت آن‌ها صادر گردیده است.

آخرین وضعیت دریافت وام ۴۰ میلیونی تعمیرات مسکن مهر

با اینکه چند سال از تحویل مسکن‌های مهر نمی‌گذرد و برخی هنوز خانه‌های خود را تحویل نگرفته اند محمدحسن علمداری مدیرامور اعتباری بانک مسکن خبر از اعطلای وام ۴۰ میلیونی تعمیرات مسکن مهر می‌دهد.

به گفته وی درخواست متقاضیان دریافت وام ۴۰ میلیون تومانی تعمیرات مسکن توسط کارشناسان بانک مسکن، کارشناسی می‌شود و در صورتیکه متقاضی واجد دریافت تسهیلات تعمیرات مسکن مهر محسوب شود، تسهیلات دریافت خواهد کرد.

مدیرامور اعتباری بانک مسکن در مورد نحوه بازپرداخت وام گفت: این تسهیلات ۵ ساله و با سود ۱۸ درصد است و اگر متقاضیان ۴۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند باید در مدت زمان پنج سال، ماهانه حدود یک میلیون تومان قسط بدهند.

۲۳۲۳

در یکی دو هفته گذشته قیمت خودرو و مسکن از سایت‌های خرید و فروش اینترنتی حذف شده است. اتفاقی که با توجیه بازگرداندن آرامش به بازار افتاد اما پس از حذف قیمت‌ها هنوز هم آرامش به بازار برنگشته است. اما سوال اصلی که گوشه ذهن مخاطبی که این روزها با سایت‌های خرید و فروش آنلاین، زندگی راحت‌تری برایش رقم خورده بود، ‌باقی می‌ماند، این است که اعلام قیمت به زیان چه کسانی است و چه کسانی از حذف قیمت‌ها سود می‌برند؟ واقعیت این است که التهاب بازار چیزی فراتر از درج چند قیمت در سایت های خرید و فروش آنلاین است، اما آن دسته از کسب‌وکارهای سنتی و گروهان  سودجو همیشه به دنبال مقصر جلوه دادن روش های مدرن و البته راحت برای مردم هستند.

*سنگ اندازی جلوی پای مشتری

بازار محلی برای جدل درباره قیمت و کشف آن است و معامله مثل نفس کشیدن از کارهای روزمره آدم‌هاست. ظهور پدیده‌های مثل سایت‌های خرید و فروش آنلاین امکان کشف قیمت را برای مردم ساده‌تر کرده است. این سایت‌ها مثل دماسنجی برای بازار عمل می‌کنند و آیینه‌ای برای نمایش قیمت محسوب می‌شوند. با وجود سایت‌های خرید و فروش آنلاین که امکان گفت وگوی مردم و اعلام قیمت در آن وجود دارد، به مراجعه حضوری مشتریان به بازارهای فیزیکی نیازی نیست و می‌توان با صرف چند دقیقه وقت از حدود قیمت در مورد کالاهای مختلف آگاهی یافت. در فصل هایی از سال که با دستور قضایی، اعلام قیمت در سایت‌های خرید و فروش اینترنتی ممنوع شده، متقاضیان دوباره مجبور شدند کفش آهنی به پا کرده و برای رصد قیمت‌ها به بازارهای فیزیکی مراجعه کنند. در مورد مسکن این مسئله مشکلات بیشتری ایجاد کرده است. فصل بهار، فصل جابه جایی مستاجران است. به دلیل حذف قیمت‌ها از سایت‌هایی مثل دیوار، مردم مجبور به صرف وقتی برای مراجعه حضوری به بنگاه‌های املاک یا تماس تلفنی برای یافتن حدود قیمت شده اند. این مسئله نه فقط برای آن‌ها بلکه برای دیگران هم زیان آور است. رشد مصرف بنزین، تشدید آلودگی هوا و ترافیک از پیامدهای مستقیم افزایش تحرک فیزیکی در ماه‌های آغاز سال است. غیر از این، با توجه به همه گیری کرونا نباید از آسیب‌های افزایش این تحرکات در بیشتر شدن مبتلایان به این بیماری هم گذشت.

*یک علامت اشتباه

بنگاه‌های معاملات املاک همان بازار فیزیکی مسکن است که با حذف قیمت، بیش از گذشته مورد مراجعه مردم قرار گرفته است. بنگاه‌های معاملات املاکی از بازیگران عمده در تعیین قیمت هستند. گزارش‌های ماهانه و سالانه نهادهای رسمی از بازار مسکن با توجه به آنچه در این بنگاه‌ها می‌گذرد، تهیه می شود. با ظهور سایت‌های خرید و فروش آنلاین در ایران، بنگاه‌های معاملات املاک هم به کاربران آن پیوسته‌اند و آگهی‌های خود را در این سایت‌ها قرار می‌دهند و با اعلام قیمت معامله را برای فروشنده و مشتری واقعی جوش می‌دهند. اما حذف قیمت‌ها باعث چه تغییری در روند کار این بنگاه‌ها شده است؟ زمانی که قیمت‌ها در سایت‌ها درج شود، افزایش مراجعه متقاضیان بالقوه و بالفعل مسکن، به حباب قیمت دامن می زند. بنگاه‌های معاملات املاک به تصور رشد تقاضا به ویژه در مناطقی ذخیره مسکن این بنگاه‌ها بالاست، مثل حومه‌های شهرها، قیمت‌ها را به طور کاذب بالا می‌برند. به این ترتیب حذف قیمت‌ها نه تنها کمکی به کاهش التهاب بازار نمی‌کند بلکه به حباب آن هم می‌دمد.

*گروه‌های زیرزمینی

فضای مجازی هم مثل فضای فیزیکی برگرفته از کنشگران پیدا و پنهانی است. بعضی بازیگران در این فضا خط قانون را دنبال می کند و بعضی تن به آن نمی‌دهند. سایت‌های خرید و فروش آنلاین در فضای مجازی از گروه اول است. این سایت‌ها از سوی نهادهای قانونی رصد می‌شوند و به عنوان کسب وکارهای شناسنامه دار و فناوری محور، به دنبال بهبود شرایط کار خود هستند. توسعه هوش مصنوعی برای حذف قیمت‌های نجومی یک نمونه از تلاش برای بهبود خدمات رسانی آن‌هاست. در کنار این سایت‌ها، رسانه‌های اجتماعی دیگر مثل تلگرام و اینستاگرام امکان راه اندازی کانال برای تبلیغ و معامله انواع کالا را فراهم کرده است اما چه نظارتی بر فعالیت کاربران در این شبکه‌ها وجود دارد؟ حذف قیمت از سایت‌های رسمی، شناخته شده و شناسنامه دار در فضای اینترنت به معنای توسعه فعالیت کانال‌ها و حساب‌های کاربری غیرقانونی است. کانال‌هایی که با حذف قیمت‌ها و افزودن به ابهام فضا، به مثابه دشمن شفافیت عمل می‌کنند و به مشتریان هر قیمتی که می‌خواهند، می گویند.

*آب از سرچشمه گل آلود است

آسیب‌های حذف قیمت از سایت‌های خرید و فروش آنلاین، چه به طور مقطعی و چه به طور دائمی مثنوی هفتاد من کاغذ است. بازگشت به روش‌های سنتی برای آگاهی از قیمت در بازارهایی مثل مسکن، یک عقب گرد بزرگ برای توسعه ایران است. سردرگمی، ابهام و کاهش سطح شفافیت از عمده‌ترین پیامدهای حذف قیمت در این سایت‌هاست و پیامدهای دیگری مثل رشد حباب قیمت در بازار و ورود کنشگران غیرحرفه‌ای و گسترش دلال بازی خارج از سایه نظارت، از ریز پیامدهای آن است. سایت‌های خرید و فروش آنلاین مثل دیوار در ایران، درحالی به عنوان ابزار دست قیمت سازان در بازار مسکن معرفی می‌شوند که برای سالیان، بی تعادلی عرضه و تقاضا در بخش مسکن، زمینه رکود و رونق‌های دوره‌ای آن را فراهم کرده است.

۲۲۳۲۲۵

متهم ردیف اول گرانی مسکن

در حالی که قیمت مسکن بار دیگر روند صعودی در پی گرفته، اما تنها برنامه دولت به جای حل ریشه‌ای و اساسی این مشکل، تزریق مُسکِن های موضعی با استفاده از تمرکز بر روی اجرای برنامه اقدام ملی مسکن است.

متأسفانه رشد لجام گسیخته نقدینگی در دولت یازدهم و دوازدهم از یک سو و کم کاری در برقراری ابزارهای مالیاتی جهت تبدیل بازار مسکن از حالت سرمایه‌ای به حالت مصرفی موجب رشد چند برابری قیمت مسکن طی سالهای اخیر شده است به طوری که خرید آپارتمان حتی با متراژهای کوچک برای بسیاری از دهک‌های درآمدی به آرزویی دست نیافتنی و محال بدل گشته است.

معاونت مسکن به جای رگولاتوری درگیر ساخت و ساز شد

طرح ملی مسکن اگرچه اقدامی مناسب برای افزایش عرضه مسکن به بازار است اما معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی و دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن، قرار نیست نهادی اجرایی و عملیاتی برای ساخت و ساز باشد؛ بلکه اصلی ترین وظیفه این معاونت، برنامه ریزی برای کنترل بازار است؛ بازاری که سالهاست به حال خود رها شده است؛ و در دوره‌های مختلف، طرح و برنامه‌های متعدد و بدون پشتوانه کارشناسی برای آن ارائه شده و نهایتاً به طرح اقدام ملی تولید مسکن برای ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی منجر شده است.

از سوی دیگر در گزارش اخیر (اردیبهشت ۹۹) دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی به رقم باورنکردنی متر ۱۷ میلیون تومان در تهران رسیده است که از افزایش یک و نیم میلیون تومانی در هر متر مربع نسبت به فروردین امسال حکایت دارد.

خرید مسکن برای خانوارها رؤیا شد

افزایش عجیبی که نشان دهنده ورود دوباره نقدینگی به این بازار است و مسکن را مامنی برای حفظ ارزش خود برگزیده است؛ اتفاقی که ناشی از سرمایه‌ای بودن مسکن و رقابت مضره میان سرمایه گذاران برای افزایش روزافزون قیمت‌ها و تبدیل شدن خرید خانه برای مصرف کنندگان واقعی به رؤیاست.

به زعم بسیاری از کارشناسان اقتصادی، تنها راه نجات بازار مسکن از این وضعیت و دور ماندن از سرمایه‌ای شدن این کالا، تصویب و اجرای قانون مالیات بر عایدی مسکن است.

مالیات بر عایدی؛ تنها راه مصرفی شدن کالای مسکن

افشین پروین پور، عضو اسبق شورای عالی مسکن و کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید: دو ابزار مالیاتی در دنیا توانسته مسکن را از سرمایه‌ای شدن نجات داده و آن را به عنوان کالایی مصرفی در اختیار خانواده‌ها قرار داده است: یکی مالیات بر عایدی مسکن که سبب می‌شود تا دست دلالان و سفته بازان از این بازار کوتاه شده و از محل افزایش قیمت مسکن و معاملات متعدد که منجر به اسکان نمی‌شود، جلوگیری می‌کند و دیگری مالیات بر خانه‌های خالی که از فریز شدن واحدهای مسکونی و احتکار آنها جلوگیری کرده و مالک را مجبور به عرضه واحدهای مسکونی اش به بازارهای فروش یا اجاره مسکن می‌کند.

کم کاری دولت در تصویب و برقرار کردن مالیات بر عایدی مسکن در حالی است که بسیاری از کارشناسان از سالهای ۹۵ و ۹۶ با رشد لجام گسیخته نقدینگی در کشور، تصویب و برقراری مالیات بر عایدی مسکن را امری اجتناب ناپذیر و ضروری عنوان می‌کردند.

نگاهی به روند تغییرات بازار مسکن در سه سال

نگاهی به بازار مسکن در سه سال اخیر که رشد داشته است، نشان می‌دهد که از نیمه دوم سال ۹۶ رشد قیمت مسکن آغاز شده بود؛اما این افزایش در سال ۹۷ سرعت وحشتناگی به خود گرفت و قیمت مسکن از ۵ و نیم میلیون تومان در فروردین ۹۷ به ۱۱ میلیون تومان در اسفند همان سال منتهی شد که رشد دو برابری قیمت مسکن را نشان می‌دهد.

در سال ۹۸ اما سرعت این رشد به دلیل کاهش قدرت خرید خانوارها و بی اثر بودن رقم تسهیلات مسکن، کمتر شد و روند قیمت مسکن تا ابتدای زمستان سال گذشته تقریباً ثابت بود به خصوص که تعداد معاملات نیز نشان دهنده این بود که خانواده‌ها تمایلی به حضور در بازار مسکن ندارند؛ اما با افزایش رقم تسهیلات مسکن در زمستان سال گذشته، بار دیگر قیمت‌ها سیر صعودی به خود گرفت که نهایتاً به متوسط قیمت ۱۷ میلیون تومانی در اردیبهشت امسال منتهی شد.

بررسی سیر صعودی قیمت مسکن نشان می‌دهد که دولت در سال گذشته که متوسط نرخ ماهانه، ثابت و حتی در چند ماه تابستان، منفی بود، فرصت بسیار مناسبی برای تصویب مالیات بر عایدی مسکن و ارسال لایحه به مجلس داشت که متأسفانه این فرصت را از دست داد.

چرا آخوندی از تصویب طرح مالیات بر عایدی ممانعت کرد؟

مالیات بر عایدی مسکن می‌توانست در مجلس نهم به تصویب برسد؛ طرحی که اعضای کمیسیون اقتصادی مجلس دهم تهیه و تصویب کرده بودند و قرار بود در صحن علنی به تصویب برسد؛ حتی کلیات آن هم در مجلس به تصویب رسید؛ اما با ارسال نامه‌ای از سوی عباس آخوندی وزیر وقت راه و شهرسازی به علی لاریجانی رئیس وقت مجلس و اعمال فشار و لابی‌های وی، جزئیات این طرح در صحن علنی بررسی نشد و با استفاده از اختیارات رئیس مجلس و به بهانه شفاف نبودن طرح، بار دیگر به کمیسیون اقتصادی بازگردانده شد. دولت در آن برهه وعده داد لایحه‌ای جامع در این زمینه تقدیم مجلس خواهد کرد. وعده‌ای که هرگز عملیاتی نشد.

دژپسند؛ مانع دوم تصویب مالیات بر عایدی به بهانه تهیه لایحه جامع مالیاتی

در سال ۹۷ همزمان با آغاز روند افزایشی قیمت مسکن، اعضای کمیسیون بار دیگر خواهان به جریان افتادن این طرح شدند؛ این بار فرهاد دژپسند به موضوع ورود کرده و به بهانه نهایی شدن لایحه‌ای موازی با طرح مالیات بر عایدی، اجازه بررسی آن در صحن علنی را نداد؛ اما این لایحه که نامش را اصلاح قانون جامع مالیاتی گذاشته بودند، علیرغم وعده‌های متعدد مسئولان وزارت اقتصاد، هیچ گاه به مجلس نیامد و این کوتاهی سبب شد تا مسکن همچنان کارکرد سرمایه‌ای خود را جهت جذب سیل نقدینگی به خود حفظ کند و آبستن صعودهای نجومی قیمت باقی بماند.

افزایش ساخت و ساز تأثیری در کاهش قیمت دارد؟

اخیراً رئیس جمهور به وزیر راه و شهرسازی در خصوص تکمیل طرح اقدام ملی مسکن تأکید کرده تا سریع‌تر به پیش برود؛ به نظر می‌رسد دولت برای کنترل بازار مسکن همه تخم مرغ‌های خود را در سبد سمت عرضه مسکن و اجرای طرح اقدام ملی چیده باشد؛ غافل از آنکه به اذعان کارشناسان اقتصادی، مشکل بازار مسکن بیش از آنکه کمبود در سمت عرضه باشد، ناشی از رشد لجام گسیخته نقدینگی و کارکرد سرمایه‌ای بازار مسکن است. افزایش عرضه مسکن به بازار اگرچه موجب تسهیل نسبی دسترسی مصرف کنندگان واقعی به مسکن می‌شود اما تأثیر چندانی در رشد غیرمعمول قیمت ندارد.

افزایش وام مسکن؛ دامن زدن به گرانی را در پی داشت

از سوی دیگر تجربه نشان می‌دهد که تقویت سمت تقاضا با استفاده از افزایش تسهیلات نیز فایده‌ای ندارد؛ افزایش عرضه نیز صرفاً می‌تواند برای مدت محدودی از سرمایه‌ای تر شدن مسکن‌های موجود بکاهد، اما نمی‌تواند آن را به کالای مصرفی تبدیل کند.

دولت هنوز فرصت دارد؛ مجلس یازدهم آماده همکاری

علیرغم همه فرصت‌های از دست رفته، دولت در ابتدای فعالیت مجلس تازه نفس یازدهم که شعار خود را اصلاح مشکلات اقتصادی مردم قرار داده و بنای همکاری در این حوزه را دارد، می‌تواند با ارائه لایحه مالیات بر عایدی سرمایه، هم مشکل هجوم نقدینگی سرگردان به بازار مسکن یا دیگر بازارهای موازی مانند خودرو و سکه را حل کرده و از افزایش قیمت آن جلوگیری کند و هم این نقدینگی را به بازار سرمایه منتقل کند؛ به خصوص که در ماه‌های اخیر، بازار سرمایه ثابت کرده که می‌تواند محل مناسبی برای جذب نقدینگی سرگردان باشد.