این قطعات زمین که در دو محله شوش و هرندی، از جمله قدیمیترین و فرسودهترین محدودههای هسته شهر تهران واقع شدهاند و هر یک مساحتی بین ۱۰۰ تا ۳۰۰ مترمربع دارند، این محلات از قدیمیترین محلات شهر تهران بوده که از شمال به خیابان مولوی مرکزی از جنوب به خیابان شوش، از غرب به خیابان خیام و از شرق به خیابان ری منتهی میشود. کاربری این اراضی نیز بهطور متنوع مسکونی، تجاری و مختلط تعیین شده است و امکان ساخت بین ۳ تا ۷ طبقه روی هر یک از اراضی با توجه به موقعیت و پهنه قرارگیری آنها وجود دارد. یکی از جالبترین نکاتی که در نگاه نخست در مورد ویژگی اراضی معرفی شده برای واگذاری از مسیر مزایده جلب توجه میکند قیمت پایه این زمینها است.
باتوجه به جدول مشخصات ارائه شده برای اراضی قابل واگذاری در این دو محله، قیمت پایه مزایده میانگین متر مربعی ۵ میلیون تومان ثبت شده است. این نوع قیمت گذاری از این جهت جالب به نظر میرسد که ممکن است در نگاه اول، تصور شود با توجه به میانگین قیمت زمین در شهر تهران، این اراضی با قیمت بسیار ارزان عرضه شدهاند. مطابق با آمار رسمی در حال حاضر میانگین هر مترمربع زمین در شهر تهران حدود ۱۷ میلیون تومان برآورد میشود. اما یک تحقیق میدانی ساده مشخص میکند که قیمت تعیین شده برای این اراضی چندان هم ارزان نیست. بررسیها مشخص میکند با توجه به دو ویژگی اصلی این قطعه زمینها، ممکن است حتی قیمت پیشنهادی برای آنها نهتنها ارزان نباشد بلکه حتی نسبت به اراضی مشابه در همان محلات، بالاتر هم تعیین شده باشد.
این اراضی به دلیل موقعیت جغرافیایی دو ویژگی اصلی دارند. ویژگی نخست آنها قرارگیری در محدوده بافت فرسوده شهر تهران است. املاک واقع در بافت فرسوده دارای سه ویژگی ریزدانگی، نفوذناپذیری و ناپایداری است. بهطور معمول در این محلات تراکم جمعیتی نسبت به سایر مناطق شهری بالا است. در عین حال، ویژگی دیگر این اراضی قرارگیری در محلاتی است که آسیبهای اجتماعی در آنها وجود دارد. البته بررسیها نشان میدهد بخش عمده ساختمانهای این محلات بهعنوان انبارهای پشتیبان بازار تهران تغییر کاربری دادهاند. از همین رو ممکن است اینگونه اراضی مورد توجه این گروه از سرمایهگذاران باشد. نکته جالب دیگر که درخصوص ویژگیهای منتشر شده از این قطعات آمده است، مربوط به هزینههای محاسبه شده برای عوارض ساختمانی است. در واقع، آنطور که مشخص است شهرداری در همین دو محله برای ساخت و ساز در این قطعات، هزینه صدور پروانه ساختمانی دریافت میکند. در مزایدههای اعلامی، مبلغی بهعنوان عوارض ساخت و ساز مشخص شده است. بهعنوان مثال برای زمینی به مساحت حدود ۲۰۰ مترمربع، هزینه عوارض ساختمان حدود ۷۵ میلیون تومان تعیین شده است. البته این موضوع به صراحت مشخص نشده است که با توجه به آنکه این اراضی در محدوده بافت فرسوده قرار دارند و هزینه عوارض ساختمانی در این محدوده از شهر به منظور کمک به نوسازی صفر است، آیا از خریداران دریافت میشود یا خیر؟
کارشناسان شهری معتقدند در صورتی که هزینه عوارض ساختمانی برای این اراضی از خریداران دریافت نشود، میتواند یک عامل تشویقکننده برای ورود سرمایهگذاران به این محلات باشد تا از این طریق به تدریج و مرحله به مرحله به کاهش سطح آسیبهای اجتماعی در این محلات کمک شود.
۲۳۲۲۳
