متهم ردیف اول گرانی مسکن
در حالی که قیمت مسکن بار دیگر روند صعودی در پی گرفته، اما تنها برنامه دولت به جای حل ریشهای و اساسی این مشکل، تزریق مُسکِن های موضعی با استفاده از تمرکز بر روی اجرای برنامه اقدام ملی مسکن است.
متأسفانه رشد لجام گسیخته نقدینگی در دولت یازدهم و دوازدهم از یک سو و کم کاری در برقراری ابزارهای مالیاتی جهت تبدیل بازار مسکن از حالت سرمایهای به حالت مصرفی موجب رشد چند برابری قیمت مسکن طی سالهای اخیر شده است به طوری که خرید آپارتمان حتی با متراژهای کوچک برای بسیاری از دهکهای درآمدی به آرزویی دست نیافتنی و محال بدل گشته است.
معاونت مسکن به جای رگولاتوری درگیر ساخت و ساز شد
طرح ملی مسکن اگرچه اقدامی مناسب برای افزایش عرضه مسکن به بازار است اما معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی و دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن، قرار نیست نهادی اجرایی و عملیاتی برای ساخت و ساز باشد؛ بلکه اصلی ترین وظیفه این معاونت، برنامه ریزی برای کنترل بازار است؛ بازاری که سالهاست به حال خود رها شده است؛ و در دورههای مختلف، طرح و برنامههای متعدد و بدون پشتوانه کارشناسی برای آن ارائه شده و نهایتاً به طرح اقدام ملی تولید مسکن برای ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی منجر شده است.
از سوی دیگر در گزارش اخیر (اردیبهشت ۹۹) دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی به رقم باورنکردنی متر ۱۷ میلیون تومان در تهران رسیده است که از افزایش یک و نیم میلیون تومانی در هر متر مربع نسبت به فروردین امسال حکایت دارد.
خرید مسکن برای خانوارها رؤیا شد
افزایش عجیبی که نشان دهنده ورود دوباره نقدینگی به این بازار است و مسکن را مامنی برای حفظ ارزش خود برگزیده است؛ اتفاقی که ناشی از سرمایهای بودن مسکن و رقابت مضره میان سرمایه گذاران برای افزایش روزافزون قیمتها و تبدیل شدن خرید خانه برای مصرف کنندگان واقعی به رؤیاست.
به زعم بسیاری از کارشناسان اقتصادی، تنها راه نجات بازار مسکن از این وضعیت و دور ماندن از سرمایهای شدن این کالا، تصویب و اجرای قانون مالیات بر عایدی مسکن است.
مالیات بر عایدی؛ تنها راه مصرفی شدن کالای مسکن
افشین پروین پور، عضو اسبق شورای عالی مسکن و کارشناس اقتصاد مسکن میگوید: دو ابزار مالیاتی در دنیا توانسته مسکن را از سرمایهای شدن نجات داده و آن را به عنوان کالایی مصرفی در اختیار خانوادهها قرار داده است: یکی مالیات بر عایدی مسکن که سبب میشود تا دست دلالان و سفته بازان از این بازار کوتاه شده و از محل افزایش قیمت مسکن و معاملات متعدد که منجر به اسکان نمیشود، جلوگیری میکند و دیگری مالیات بر خانههای خالی که از فریز شدن واحدهای مسکونی و احتکار آنها جلوگیری کرده و مالک را مجبور به عرضه واحدهای مسکونی اش به بازارهای فروش یا اجاره مسکن میکند.
کم کاری دولت در تصویب و برقرار کردن مالیات بر عایدی مسکن در حالی است که بسیاری از کارشناسان از سالهای ۹۵ و ۹۶ با رشد لجام گسیخته نقدینگی در کشور، تصویب و برقراری مالیات بر عایدی مسکن را امری اجتناب ناپذیر و ضروری عنوان میکردند.
نگاهی به روند تغییرات بازار مسکن در سه سال
نگاهی به بازار مسکن در سه سال اخیر که رشد داشته است، نشان میدهد که از نیمه دوم سال ۹۶ رشد قیمت مسکن آغاز شده بود؛اما این افزایش در سال ۹۷ سرعت وحشتناگی به خود گرفت و قیمت مسکن از ۵ و نیم میلیون تومان در فروردین ۹۷ به ۱۱ میلیون تومان در اسفند همان سال منتهی شد که رشد دو برابری قیمت مسکن را نشان میدهد.
در سال ۹۸ اما سرعت این رشد به دلیل کاهش قدرت خرید خانوارها و بی اثر بودن رقم تسهیلات مسکن، کمتر شد و روند قیمت مسکن تا ابتدای زمستان سال گذشته تقریباً ثابت بود به خصوص که تعداد معاملات نیز نشان دهنده این بود که خانوادهها تمایلی به حضور در بازار مسکن ندارند؛ اما با افزایش رقم تسهیلات مسکن در زمستان سال گذشته، بار دیگر قیمتها سیر صعودی به خود گرفت که نهایتاً به متوسط قیمت ۱۷ میلیون تومانی در اردیبهشت امسال منتهی شد.
بررسی سیر صعودی قیمت مسکن نشان میدهد که دولت در سال گذشته که متوسط نرخ ماهانه، ثابت و حتی در چند ماه تابستان، منفی بود، فرصت بسیار مناسبی برای تصویب مالیات بر عایدی مسکن و ارسال لایحه به مجلس داشت که متأسفانه این فرصت را از دست داد.
چرا آخوندی از تصویب طرح مالیات بر عایدی ممانعت کرد؟
مالیات بر عایدی مسکن میتوانست در مجلس نهم به تصویب برسد؛ طرحی که اعضای کمیسیون اقتصادی مجلس دهم تهیه و تصویب کرده بودند و قرار بود در صحن علنی به تصویب برسد؛ حتی کلیات آن هم در مجلس به تصویب رسید؛ اما با ارسال نامهای از سوی عباس آخوندی وزیر وقت راه و شهرسازی به علی لاریجانی رئیس وقت مجلس و اعمال فشار و لابیهای وی، جزئیات این طرح در صحن علنی بررسی نشد و با استفاده از اختیارات رئیس مجلس و به بهانه شفاف نبودن طرح، بار دیگر به کمیسیون اقتصادی بازگردانده شد. دولت در آن برهه وعده داد لایحهای جامع در این زمینه تقدیم مجلس خواهد کرد. وعدهای که هرگز عملیاتی نشد.
دژپسند؛ مانع دوم تصویب مالیات بر عایدی به بهانه تهیه لایحه جامع مالیاتی
در سال ۹۷ همزمان با آغاز روند افزایشی قیمت مسکن، اعضای کمیسیون بار دیگر خواهان به جریان افتادن این طرح شدند؛ این بار فرهاد دژپسند به موضوع ورود کرده و به بهانه نهایی شدن لایحهای موازی با طرح مالیات بر عایدی، اجازه بررسی آن در صحن علنی را نداد؛ اما این لایحه که نامش را اصلاح قانون جامع مالیاتی گذاشته بودند، علیرغم وعدههای متعدد مسئولان وزارت اقتصاد، هیچ گاه به مجلس نیامد و این کوتاهی سبب شد تا مسکن همچنان کارکرد سرمایهای خود را جهت جذب سیل نقدینگی به خود حفظ کند و آبستن صعودهای نجومی قیمت باقی بماند.
افزایش ساخت و ساز تأثیری در کاهش قیمت دارد؟
اخیراً رئیس جمهور به وزیر راه و شهرسازی در خصوص تکمیل طرح اقدام ملی مسکن تأکید کرده تا سریعتر به پیش برود؛ به نظر میرسد دولت برای کنترل بازار مسکن همه تخم مرغهای خود را در سبد سمت عرضه مسکن و اجرای طرح اقدام ملی چیده باشد؛ غافل از آنکه به اذعان کارشناسان اقتصادی، مشکل بازار مسکن بیش از آنکه کمبود در سمت عرضه باشد، ناشی از رشد لجام گسیخته نقدینگی و کارکرد سرمایهای بازار مسکن است. افزایش عرضه مسکن به بازار اگرچه موجب تسهیل نسبی دسترسی مصرف کنندگان واقعی به مسکن میشود اما تأثیر چندانی در رشد غیرمعمول قیمت ندارد.
افزایش وام مسکن؛ دامن زدن به گرانی را در پی داشت
از سوی دیگر تجربه نشان میدهد که تقویت سمت تقاضا با استفاده از افزایش تسهیلات نیز فایدهای ندارد؛ افزایش عرضه نیز صرفاً میتواند برای مدت محدودی از سرمایهای تر شدن مسکنهای موجود بکاهد، اما نمیتواند آن را به کالای مصرفی تبدیل کند.
دولت هنوز فرصت دارد؛ مجلس یازدهم آماده همکاری
علیرغم همه فرصتهای از دست رفته، دولت در ابتدای فعالیت مجلس تازه نفس یازدهم که شعار خود را اصلاح مشکلات اقتصادی مردم قرار داده و بنای همکاری در این حوزه را دارد، میتواند با ارائه لایحه مالیات بر عایدی سرمایه، هم مشکل هجوم نقدینگی سرگردان به بازار مسکن یا دیگر بازارهای موازی مانند خودرو و سکه را حل کرده و از افزایش قیمت آن جلوگیری کند و هم این نقدینگی را به بازار سرمایه منتقل کند؛ به خصوص که در ماههای اخیر، بازار سرمایه ثابت کرده که میتواند محل مناسبی برای جذب نقدینگی سرگردان باشد.
۲۳۲۳
