روش های مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره

مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره

قرارداد و عقد تقریبا واژه های مترادف هستند. قرارداد اجاره از عقود لازم به شمار می آید به این معنا که عقود در قانون مدنی از جهت قابل بهم زدن یا قابل فسخ بودن به عقد لازم و عقد جایز تقسیم می شوند.

عقد لازم عقدی است که بعد از انعقاد کسی حق بر هم زدن آن را ندارد مگر به رضایت طرفین یا علل قانونی مثل عقد بیع یا عقد اجاره.

عقد جایز عقدی است که طرفین هر زمان می توانند آن را به هم بزنند بدون اینکه برای فسخ به بهانه ای متوسل بشود. مثل عقد وکالت یا عقد عاریه و عقد ودیعه و…

امکان فسخ قرارداد در عقود

معمولا در عقود لازم حق فسخی وجود ندارد مگر آن که یکی از طرفین یا هر دو ضمن قرارداد حق فسخی را برای مدت معین برای خود در نظر بگیرند یا اینکه قانون این حق را به علتی مثل معیوب بودن مال و تدلیس و حیله نسبت به معامله به طرف دیگر حق فسخ بدهد لذا به جز این موارد حق فسخ در عقد لازم وجود ندارد.

در یک مورد می توان با اقاله هم قرارداد را به هم زد بدون آنکه حق فسخی وجود داشته باشد.

اقاله به معنی اینکه طرفین عقد با هم از عقد پشیمان شوند و آن را به هم بزنند. اقامه در معاملات به جز استثنائاتی ممکن و مجاز است و فرق آن با فسخ واضح است فسخ را در قانون باید مشخص کند و هر فردی به خصوص در عقود لازم حق فسخ پیدا نمی کند مگر آن که قانون بگوید لذا فسخ در واقع با اراده یک شخص محقق می شود اما اقاله نیازی به پیش بینی قانون ندارد و طرفین جر در استثنائاتی می توانند آن را به هم بزنند با توافق هم پس در اقاله دو نفر باید راضی باشند برعکس فسخ.

فسخ قرارداد و اماکن مطالبه خسارت

در فسخ قرارداد و به صرف فسخ قرارداد چون امری است که قانون آن را به رسمیت شناخته نمی توان ادعای ضرر و زیان کرد مگه آن که به واسطه آن قرارداد مثل قرارداد اجاره ضرری به فرد برسد یا اینکه در عقد یا قرارداد مبلغی به عنوان وجه التزام پیش بینی بشود.

فسخ قرارداداگر چه در عرف مردم ما خسارتی را پیش بینی می کنند به نام خسارت پشیمانی به این علت که اگر فرد از معامله پشیمان بشود و قرارداد را فسخ کند باید فلان مبلغ به طرف مقابل بدهد.

به نظر می رسد توجیه این نظر کمی مشکل باشد زیرا عقد لازم قابل فسخ نیست مگر آن که طرف مقابل هم راضی بشود که اینجا نامش می شود اقاله حال می توان اینگونه توجیه کرد که آن پشیمانی و مبلغ آن به عنوان خسارت مبلغی است که طرف مقابل برای راضی شدن به فسخ می پردازد.

زیرا برای مثال وقتی عقد منعقد بشود دیگر کسی نمی تواند آن را به هم بزند چون عقد لازم است مثل عقد اجاره مگر آن که آن مال اجاره ای معیوب باشد یا اینکه یکی از طرفین از تعهدات خود سرباز زده اند و موارد دیگر را که قانون پیش بینی کرده است که در این موارد می توان قرارداد را فسخ کرد در غیر این صورت فسخ فقط با توافق طرفین و اقاله ممکن است.

موارد فسخ و مطالبه خسارت ضرر و زیان ناشی از عدم اجرای تعهد را در ادامه اشاره خواهیم کرد.

در یک صورت ممکن است در عقد اجاره برای مثال خانه معیوب بوده و از این جهت معیوب بودن خسارتی به وسایل مستاجر وارد شود در اینجا ضمن فسخ قرارداد می تواند مطالبه خسارت هم کرد.

معمولا در عرف مردم مبلغی به عنوان وجه التزام پیش بینی می شود برای جبران خسارات.

مسئولیت قراردادی در عقد اجاره

گاهی ممکن است با مسئولیت قراردادی مواجه شوبم از این طریق از فرد مطالبه خسارت کرد البته در صورت جمع شدن شرایط مسئولیت قراردادی این امر ممکن است.

مسئولیت قراردادیبرای مسئولیت قراردادی لازم است که قرار دادی صحیح در میان باشد. و از این قرارداد و عدم اجرای آن به فرد ضرری وارد شود و مهم تر از آن اینکه این ضرر ناشی از عدم اجرای قرارداد باشد.

برای مثال فرض کنید دانشجویی در شهر محل دانشگاه خود خانه ای را اجاره کرده است و قرار بر این بوده است که در تاریخ معین آماده تحویل به دانشجو بشود اما در روزی که دانشجو مراجعه می کند این محل آماده نیست و قرار است چند روز بعد آماده شود حال فرضا این دانشجو این چند روز را که سکنا در آنجا مقدور نبوده در مسافر خانه سپری می کند این مقدار مبلغ را می تواند به عنوان مسئولیت قراردادی از فرد مالک مطالبه کند.

زیرا اگر وی در تاریخ معین وعده داده شده آن خانه را آماده میکرد، دیگر دانشجو هم مبلغی بابت کرایه مسافر خانه پرداخت نمی کرد.

معمولا در قرارداد ها مبلغی مقطوع پیش بینی می شود تا به این وسیله فرد تحت فشار باشد که در سر وعده به تعهدات خود رسیدگی کند‌ این مبلغ مقطوع وجه التزام است.

برای مثال می توان اینگونه شرط کرد در ازاء هر روز دیر انجام دادن یا دیر تسلیم کردن مال اجاره ای روزی ۲۰۰ هزار تومان شخص باید بپردازد‌.

در اینجا اگر فرد حتی ضرری متحمل نشود یا حتی اگر ضرری بیش از این مبلغ متحمل شود مستحق همان مبلغ مقطوع پیش بینی شده است.

اگر فرد در انجام تعهدات کاهلی کند یا از انجام آن امتناع کند به جز الزام وی می توان قرارداد را فسخ کرد و اگر از این طریق ضرری هم متوجه شخص شده آن را مطالبه کند.

ماده ۲۲۱ قانون مدنی:

اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد کند که از انجام امری خودداری کند؛ در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است مشروط بر اینکه جبران خسارت تصریح شده یا تعهد عرفاً به منزله تصریح باشد یا بر حسب قانون موجب ضمان باشد.»

موارد فسخ قرارداد اجاره

یکی از موارد فسخ اجاره قبل از پایان یافتن مدت آن این است که یکی از طرفین تعهدی کرده ولی آن را انجام نداده در اینجا طرف مقابل می تواند قرارداد را فسخ کند مثلا موجر تعهد کرده که حیات خانه را یا آسانسور آپارتمان را تعمیر کند ولی انجام نداده حال طرف مقابل می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند و می تواند فسخ هم نکند.

فسخ قرارداد و اگر در این مورد بخواهد به علت عدم انجام تعهد خسارت بگیرد باید ثابت کند که از انجام نشدن این تعهد خسارت و ضرری به وی وارد شده است و اگر نتواند ثابت کند که از این راه ضرری را متحمل شده نمی تواند خسارتی را بگیرد البته یک راهی که وجود دارد این است که همانطور گفته شد در ضمن همان عقد اجاره وجه التزام پیش بینی کند که در این صورت لازم نیست ثابت کند خسارت را و به صرف اینکه فرد تعهد خود را انجام نداد می تواند مطالبه وجه التزام کند.

• یکی دیگر از موارد فسخ زیاد بودن اجاره بها در حد فاحش است که فرد مستاجر میتواند آن را فسخ کند اگر نا آگاه باشد.
• مورد دیگر معیوب بودن یا معیوب شدن اجاره است که اینجا هم توسط مستاجر قابل فسخ است.
• از موارد دیگر که امکان فسخ در آن وجود دارد کمتر بودن متراژ خانه اجاره ای نسبت به آنچه در قرارداد آمده است که فرد می تواند آن اجاره را فسخ کند.

امکان مطالبه خسارت بعد از تخلیه ملک اجاره ای

در ملک اجاره ای ممکن است در اثر بی احتیاطی های مستاجر به ملک خسارت های وارد شده باشد. مثل اینکه دیوار ها آسیب دیده باشند یا اینکه به وسایل ثابت خانه که در اختیار مستاجر بوده آسیبی وارد شده باشد می توان با دادخواست این خسارت را از مستاجر مطالبه کرد اگر خسارت کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد باید در شورا مطرح شود.

شورای حل اختلاف رسیدگی می کند و در صورت احراز خسارت و زیان از محل ودیعه که در اجاره به موجر سپرده شده آن مبلغ کسر می شود.

طرح دعوا ضرر و زیان فسخ اجاره و مطالبه آن

اگر از عقد اجاره ضرر و زیانی به فرد وارد شده حتی با وجود فسخ میتواند با دادخواست، مطالبه ضرر و زیان را از دادگاه بخواهد البته اگر مبلغ خسارت کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد، باید در شورای حل اختلاف طرح شود.

دادخواست را می توان از طریق دفاتر خدمات قضایی تکمیل کرد و از این طریق به مرجع مربوطه ارسال کرد .

نتیجه

ضرر و زیان ناشی فسخ قرارداد اجاره در جاهایی که وجه التزام پیش بینی شده ممکن است و مطالبه آن راحت تر هم خواهد بود.

اما همانطور که گفتیم به صرف فسخ اجاره آن هم فسخی که ناشی از منشا قانون است نمی توان ضرر و زیانی را مطالبه کرد مگر آن که همچنان که اشاره شد موجر در تحویل عین مستاجره تعلل کند یا اینکه تعهدات خود را انجام ندهد و در این راه به مستاجر زیانی وارد شود که در اینجا مستاجر می تواند با اثبات زیان و اینکه این زیان دقیقا ناشی از عدم انجام تعهدات موجر است مطالبه خسارت کند اما اگر وجه التزامی پیس بینی شده باشد نیازی به این اثبات خسارت نیست .