دسته: مسکن

 زمزمه کاهش ارتفاع ساخت‌وساز که اقدامی تاریخی در مقایسه با چراغ سبز سال‌های گذشته برای اضافه‌سازی محسوب می‌شود، پرسش سازنده‌ها درباره پشت ‌صحنه این تصمیم را در پی داشته است. بررسی‌ها در این باره، سه سناریو را مطرح می‌کند که یکی از آنها با تجربه «استارت طرح تفصیلی تهران» در ارتباط است.

سازندگان در پایتخت به یک شوک پاییزی زودرس دچار شدند. طی هفته‌های نخست مهرماه امسال، سازندگان در مناطق مصرفی پایتخت با زمزمه جدیدی از بابت تغییر ضوابط ساخت وساز مواجه شدند. تعداد زیادی از سازندگان در مناطق مختلف شهر تهران با مراجعه به شهرداری‌های مناطق زمزمه‌های جدیدی مبنی بر اعمال ضوابط جدید در حوزه صدور پروانه‌های ساختمانی شنیدند. طبق گفته سازندگان و بساز و بفروش‌های مناطق مختلف پایتخت، خبری غیررسمی در شهرداری‌های مناطق به گوش آنها رسیده که قرار است به‌زودی جوازهای ساختمانی با «حذف یک طبقه تراکم مجاز» به سازندگان داده شود. با وجود انتشار این اخبار غیررسمی، هنوز صحت و سقم این موضوع برای بخش زیادی از سازندگان در هاله‌ای از ابهام باقی مانده و به‌نظر می‌رسد این ابهام، دارای یک معنا می‌تواند باشد. چراکه طبق روال گذشته، بخش زیادی از سازنده‌های پایتخت قبل از نهایی شدن تصمیمات جدید مدیریت شهری در حوزه جواز ساخت وساز، اطلاعات دقیقی پیش از تصویب نهایی کسب می‌کنند. به‌عنوان مثال، اوایل سال‌جاری، پیش از تصمیم‌گیری نهایی از سوی مدیریت شهری برای تغییر فرمول عوارض ساخت وساز، بسازو بفروش‌ها اطلاعات دقیقی درخصوص نرخ جدید عوارض ساختمانی داشتند اما در این موضوع، هنوز اطلاعات دقیق و کاملی به سازندگان مناطق مختلف نرسیده است.

از این‌رو انتشار این خبر مبهم، در هفته‌های گذشته که بخش مسکن پایتخت از یک‌سو به رکود معاملاتی و از سوی دیگر به رکود ساخت وساز دچار شده است، منجر به وارد کردن یک شوک دوباره به سازندگان شده و به نوعی آنها را به یک سردرگمی مبتلا کرده است. چراکه در وضعیت کنونی که حجم صدور پروانه‌های ساختمانی و به دنبال آن حجم معاملات خرید و فروش به پایین‌ترین سطح خود طی حداقل ۱۰ سال گذشته رسیده، کاهش یک طبقه تراکم مجاز ساختمانی در پروژه‌های ساخت‌وساز به‌ویژه در مناطق جنوبی شهر، می‌تواند بیش از سایر پارامترهای بازار، حاشیه سود بساز بفروش‌ها را تحت‌تاثیر قرار دهد.

برخی سازنده‌ها درباره علت انتشار این زمزمه در شهرداری‌های مناطق، سه سناریو مطرح می‌کنند. سناریوی نخست، تغییر ضوابط طرح تفصیلی تهران مطابق با شرایط جدید پایتخت است. براین اساس، برخی بساز و بفروش‌ها معتقدند، مدیریت شهری در جریان بازنگری طرح تفصیلی تهران، به تغییر برخی از ضوابط مصوب اقدام کرده و در این راستا قرار است کاهش یک طبقه تراکم مجاز ساختمانی در مناطق مختلف شهری اتفاق بیفتد اما هنوز بخشنامه رسمی این موضوع به مناطق شهری ابلاغ نشده است. در قالب سناریوی دوم، برخی سازنده‌ها گمانه‌زنی‌هایی مبنی بر اقدام برخی شهرداری‌های مناطق بر خلاف ضوابط مصوب طرح تفصیلی دارند. به این معناکه برخی شهرداری‌های مناطق، بدون هماهنگی و اطلاع با معاونت شهرسازی شهرداری تهران، بنا دارند، سقف تراکم ساختمانی مجاز در منطقه را کاهش دهند.

اما سناریوی سوم آن است که مدیریت شهری طبق روال گذشته در برخی دوره‌های زمانی، با انتشار این خبر و زمزمه میان بساز بفروش‌ها، از یک ترفند درآمدزایی برای شهرداری‌های مناطق استفاده کرده است. به این معناکه، مدیریت شهری پیش از اقدام نهایی برای اجرای یک تصمیم همچون تغییر ضوابط شهرسازی، با انتشار این خبر سعی کرده تا سازنده‌ها را به اخذ جواز ساختمانی در یک دوره زمانی کوتاه مدت ترغیب کند تا از این محل کسری منابع بودجه‌ای خود را جبران کند. پیگیری‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره صحت و سقم این سه سناریو و شنیده شدن زمزمه کاهش تراکم ساختمانی مجاز در مناطق مختلف شهری پایتخت نشان می‌دهد مدیریت شهری در قالب سناریوی سوم بنا دارد از این تصمیم یک بهره‌برداری دوگانه داشته باشد. به تعبیری دیگر در قالب این تصمیم، با ابلاغ یکسری از بخشنامه‌های جدید شهرسازی بنا دارد اعلام کند همچنان بر سر وعده اصلی خود یعنی پایان شهرفروشی است و از طرف دیگر از یک ترفند قدیمی برای درآمدزایی استفاده کند. مدیریت شهری در دوره‌های گذشته، برای افزایش سهم درآمدهای خود از محل ساخت وساز شهری، در یک دوره زمانی محدود، پیش از ابلاغ رسمی تصمیمات محدودکننده، خبر غیررسمی تصمیم را میان منتفعان اصلی آن یعنی سازندگان منتشر می‌کرد. در یک فضای مبهم نیز، بخشی از بساز بفروش‌هایی که به دنبال امتیازات خاص یا ویژه بودند تلاش می‌کردند پیش از ابلاغ رسمی تصمیم جدید، جواز ساختمانی خود را دریافت کنند. یک نمونه مشخص آن به دوره پیش از ابلاغ رسمی طرح تفصیلی در اردیبهشت سال ۹۱ مربوط می‌شود. در دوره گذشته مدیریت شهری، انتشار اخبار غیررسمی پیش از ابلاغ رسمی طرح تفصیلی، موجب شد تا گروه زیادی از سازندگان به اخذ پروانه ساختمانی اقدام کنند.

همین موضوع سبب شد تا رکود صدور بیشترین حجم پروانه ساختمانی در ماه‌های پیش از ابلاغ رسمی طرح تفصیلی زده شود. آمارهای رسمی شهرداری تهران نشان می‌دهد در سال ۹۰، حجم صدور پروانه‌های ساختمانی به لحاظ تعداد واحد مسکونی از مرز ۲۰۰ هزار واحد عبور کرد این در حالی است که تیراژ واحد مسکونی در شهر تهران طی یک سال ۸۹ معادل ۱۴۹ هزار واحد بود. اوج صدور پروانه‌های ساختمانی به یک ماه پایانی سال ۹۰ بازمی‌گردد. در اسفندماه آن سال، بیش از ۳۳ هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی مجوز ساخت از شهرداری تهران دریافت کردند که طی سال‌های گذشته بی‌سابقه بوده است. اما در حال حاضر تیراژ واحد مسکونی در شهر تهران طی یک ماه گذشته به ۵ هزار واحد رسیده که در مقایسه با نرخ استاندارد موردنیاز برای شهر تهران حدود ۳ هزار واحد کمتر است. بررسی‌ها نشان می‌دهد برای ایجاد تعادل نسبی میان عرضه و تقاضای مسکن در شهر تهران، مناسب است ماهانه حدود ۸ هزار واحد مسکونی مجوز ساخت دریافت کنند.

کاهش معنادار حجم پروانه‌های ساختمانی صادر شده از سوی شهرداری تهران طی ماه‌های گذشته موجب می‌شود که این فرضیه به ذهن متبادر شود که مدیریت شهری به دنبال آن است که با اجرای یک ترفند درآمدزایی، اتفاقی شبیه ابتدای دهه ۹۰ را به لحاظ افزایش حجم صدور پروانه ساختمانی رقم بزند. تحقیقات «دنیای اقتصاد» از شهرداری‌های مناطق و شورای شهر تهران نیز با تایید اصل موضوع، حاکی از آن است که بخشنامه‌های جدیدی از سوی شهرداری تهران مربوط به حوزه شهرسازی در حال تدوین نهایی و ابلاغ رسمی به شهرداری مناطق درخصوص این حوزه است. بر این اساس، مدیریت شهری بنا دارد یک «امتیاز تعلیق شده» برای سازنده‌ها را جهت تسهیل شرایط ساخت وساز احیا و در مقابل یک امتیاز «موجود در طرح تفصیلی اما مغایر با طرح جامع شهر تهران» را لغو کند.

مدیریت شهری پایتخت، سطح اشغال تعریف شده برای پلاک‌های ساختمانی را معادل «۶۰+۲» درصد تعریف کرد تا براساس آن سازندگان در سطح بیشتری از زمین امکان ساخت وساز داشته باشد. مطابق با طرح تفصیلی سازندگان امکان ساخت وساز در ۶۰ درصد مساحت زمین را داشتند اما این امتیاز به آنها اجازه ساخت در «۲ درصد بیشتر» سطح زمین را می‌داد. امکان ساخت وساز در سطح اشغال بیشتر، زیربنا و به تبع آن حاشیه سود سازندگان را افزایش می‌داد. اما پس از دوره‌ای به جهت عمل به ضوابط طرح تفصیلی، این امتیاز برای سازندگان حذف شد اما آن‌طور که شنیده شد مدیریت شهری بنا دارد برای روان‌سازی جریان ساخت وساز این امتیاز را برای سازندگان مناطق مختلف مجدد احیا کند. البته مدیریت شهری در دفاع از این طرح اعلام می‌کند که قصد بازگشت به دوره شهرفروشی همچون روال سابق مدیریت شهری را ندارد و این روند صرفا برای جبران کسری درآمد و منابع نیمه نخست سال و جلوگیری از کسری منابع در نیمه دوم سال پیگیری خواهد شد. گزارش عملکرد پنج ماهه شهرداری تهران نشان می‌دهد شهرداری تهران ۸۵ درصد منابع درآمدی خود را محقق کرده و فقط ۲۳ درصد از منابع نقد و غیرنقد پیش‌بینی شده برای تخصیص به اجرای پروژه‌های سرمایه‌ای را توانسته محقق کند.

اما امتیازی که سازندگان زمزمه‌هایی مبنی بر حذف آن شنیده‌اند به یک بخشنامه جدید که از احصای مغایرت‌های طرح جامع و طرح تفصیلی شناسایی شده، برمی‌گردد. مطابق با ضوابط طرح جامع شهر تهران، اگر زمینی ۵ برابر مساحت مبنا (۲۵۰ مترمربع) یا بیشتر، مساحت داشته باشد علاوه بر بارگذاری‌های مجاز در زیرپهنه، مجوز ساخت یک طبقه تراکم اضافه را نیز دریافت می‌کرد. مطابق با گفته کارشناسان شهرسازی، این بند طرح جامع، با رویکرد تشویق به تجمیع پلاک‌های ریزدانه پیش‌بینی شده بود اما در جریان تدوین طرح تفصیلی، این بند از ۵ برابر مساحت مبنا به ۳ برابر مساحت مبنا تقلیل پیدا کرد. کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با شناسایی این مغایرت در سال‌های اخیر، خواهان اعمال این اصلاحات و بازگشت به ضوابط طرح جامع تهران شد اما ابلاغ این مصوبه در دوره گذشته مدیریت شهری اتفاق نیفتاد.

فارغ از آنکه این مصوبه در دوره جدید مدیریت شهری ابلاغ شود یا نه، به نظر می‌رسد مبنای اصلی انتشار زمزمه جدید کاهش ارتفاع پروانه‌های ساختمانی به لغو این امتیاز باز می‌گردد. هر چند که با توجه به در دستورکار قرار دادن رویکرد ساده‌سازی جریان ساخت‌وساز با هدف کمک به درآمدزایی برای اداره شهر تهران، احتمال آنکه این بخشنامه مجدد از دستور کار خارج شود وجود دارد.

۲۳۲۳

فشار تقاضا برای واحدهای کوچک متراژ که از افزایش شدید قیمت مسکن نشأت گرفته، نرخ تورم آپارتمان‌های کمتر از ۴۰ متر مربع را به سطح بالاتری نسبت به دیگر گروه‌های متراژی رساند؛ هرچند قیمت هر متر مربع این گروه از آپارتمان‌ها با توجه به منطقه قرارگیری آن که بیشتر در محدوده جنوب تهران است پایین‌تر از سایر واحدها است.

در شرایطی که میانگین قیمت مسکن شهر تهران در شهریورماه ۱۳۹۸ به ۱۲ میلیون و ۶۶۷ هزار تومان در هر متر مربع رسیده، جزئیات ارایه شده از معاملات نشان می‌دهد واحدهای با متراژ کمتر از ۴۰ متر بیشترین رشد قیمت را به میزان ۷۵.۴ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل تجربه کرده‌اند. این در حالی است که میانگین رشد قیمت در شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۵۷ درصد گزارش شده است.

گزارش‌های میدانی حاکی از آن است که آپارتمان‌های کمتر از ۴۰ متر مربع سهم چندانی از بازار را در اختیار ندارند، اما نسبت به دیگر واحدها زودتر به فروش می‌رسند؛ چراکه افزایش بیش از ۲۰۰ درصدی قیمت مسکن در تهران طی دو سال اخیر، متقاضیان را به سمت واحدهای کوچک متراژ و البته قدیمی سوق داده است. مشاوران املاک می‌گویند در شرایطی که از دو ماه اخیر مالکان واحدهای بزرگ متراژ نرخ‌های پیشنهادی را بعضا تا ۳۰ درصد پایین آورده‌اند، کاهش قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های ۴۰ تا ۵۰ متر، اندک بوده و معمولا مالکان این واحدها کمتر تخفیف می‌دهند.

قیمت پیشنهادی خانه‌های ۴۰ متری تهران در مهرماه۹۸
محله	سنبنا	قیمت (تومان)
جیحون	۲ سال	۴۷۰ میلیون
شهران	۲۰ سال	۷۰۰ میلیون
کارون	۱۲ سال	۳۶۰ میلیون
پیروزی	۱۰ سال	۴۴۰ میلیون
تهران نو	۱۲ سال	۴۵۰ میلیون
سی‌متری جی	۱۶ سال	۳۱۰ میلیون
بلوار فردوس	۲ سال	۷۵۰ میلیون
آهنگ	۵ سال	۳۶۵ میلیون
تهرانپارس	۱۶سال	۴۲۰ میلیون

بر اساس گزارش بانک  مرکزی طی سال‌های پس از ۱۳۹۲ واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر مربع همواره بیشترین سهم را از تعداد معاملات مسکن شهر تهران به خود اختصاص می‌دادند تا این‌که آذرماه ۱۳۹۷ برای اولین بار این رتبه از آن واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر مربع شد که نشان می‌دهد جهش قیمت مسکن منجر به سوق یافتن تقاضا به سمت واحدهای کوچک متراژ شده است. این روند با نوساناتی در ماه‌های بعد از آن مواجه شد و در شهریورماه ۱۳۹۸ واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر مربع با ۱۵.۷ درصد از کل معاملات، بالاترین سهم را در توزیع فراوانی تعداد معاملات شهر تهران بر حسب سطح  زیربنای و احد مسکونی از آن خود کردند.

از سوی دیگر بر اساس شاخص دفتر اقتصاد مسکن هم‌اکنون گروه متراژی ۴۰ تا ۶۰ متر مربع با سهم ۲۷.۲ درصد بالاترین میزان معاملات را دارد. شهریورماه ۱۳۹۷ و  ۱۳۹۶ این رتبه از آن واحدهای ۶۰ تا ۸۰ متر مربع بود.

همان‌طور که نمودار نشان می‌دهد بیش از نیمی  از معاملات معادل ۵۳ درصد در واحدهای  مسکونی با زیربنای بین  ۴۰ تا ۸۰ متر مربع صورت گرفته است.

هم‌چنین نرخ رشد قیمت خانه‌های دارای متراژ کمتر از ۴۰ متر مربع، بیشتر از دیگر گروه‌های متراژی بوده است. شهریورماه ۱۳۹۸ تورم واحدهای کمتر از ۴۰ متر مربع ۷۵ درصد بود که بالاترین میزان رشد در بازه‌های متراژی محسوب می‌شد؛ در حالی که مطابق نمودار زیر، واحدهای ۱۴۰ تا ۱۶۰ متر  مربع کمترین نرخ افزایش را با ۳۳ درصد به خود اختصاص  دادند.

بیشترین معاملات در واحدهای بیش از ۱۲ میلیون تومان در هر متر مربع

توزیع واحدهای مسکونی معامله شده در تهران برحسب قیمت هر متر مربع نیز حاکی از آن است که بیشترین سهم مربوط به واحدهایی با قیمت بیش از ۱۲ میلیون تومان معادل ۴۸ درصد بوده است. پس از آن  واحدهای در بازه قیمت بین ۷ تا ۹ میلیون و ۹ تا ۱۰ میلیون تومان به ترتیب با ۱۵ و ۷.۴ درصد بیشترین سهم از معاملات را برحسب قیمت یک متر مربع در شهریورماه ۱۳۹۸ به خود اختصاص داده‌اند. نمودار زیر نشان می‌دهد تقریبا نیمی از معاملات مسکن شهریورماه ۱۳۹۸ شهر  تهران را واحدهای مسکونی با قیمت ۱۲ میلیون تومان در هر متر مربع تشکیل داده است.

افزایش تدریجی معاملات آپارتمان‌های قدیمی

از سوی دیگر طی پنج سال گذشته خریداران به تدریج به واحدهای قدیمی‌تر روی آورده‌اند. در شهر تهران، فروش آپارتمان‌های با عمر شش سال به بالا طی پنج سال گذشته از ۴۵  درصد به ۶۰ درصد افزایش یافته است. مهرماه سال ۱۳۹۳ آپارتمان‌های با عمر بنای شش سال به بالا ۴۴.۷ درصد از کل معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده بودند. این رقم در مهر سال ۱۳۹۴ به ۴۴.۹ درصد رسید. مهرماه ۱۳۹۵ آپارتمان‌های مذکور ۴۸.۳ درصد از کل معاملات را در بر گرفتند. مهر ۱۳۹۶ واحدهای مسکونی بالای شش سال ۵۳.۸ درصد خرید و فروش را به خود اختصاص دادند. در مهرماه ۱۳۹۷ نیز سهم آپارتمان‌های شش ساله به بالا از کل مبایعه‌نامه‌های شهر تهران ۵۵.۵  درصد شد. شهریورماه ۱۳۹۸ خانه‌های شش سال و بیشتر ۵۹.۲ درصد از کل معاملات پایتخت را به خود اختصاص دادند.

هم‌چنین مهرماه ۱۳۹۳ واحدهای بیش از ۲۰ سال ۶.۶ درصد از کل معاملات را در بر می‌گرفت. این رقم در شهریورماه ۱۳۹۸ به ۱۰.۹ درصد رسیده است. خرید و فروش خانه‌های ۱۶ تا ۲۰ سال نیز از ۶.۱ درصد در مهرماه ۱۳۹۳ به ۱۵.۹ درصد از کل معاملات در تیرماه ۱۳۹۸ رسید.

با وجودی که تعداد قراردادهای خرید و فروش در شهریورماه ۱۳۹۸ با ۲۷۸۷ فقره ۷۳ درصد نسبت به زمان مشابه سال گذشته کاهش داشته، حرکت طرف تقاضا به سمت واحدهای قدیمی و کوچک متراژ از نمایه‌های اصلی بازار مسکن در ماه‌های اخیر بوده است. رسیدن تعداد معاملات به کمتر از ۳۰۰۰ فقره در شرایثطی که ۲ میلیون و ۶۵۰ هزار واحد مسکونی در پایتخت وجود دارد به این معناست که معاملات تقریبا قفل شده است.

۲۳۲۳

ابراهیم صادقی فر درباره آخرین وضعیت طرح «مسکن کارگری» که در جلسه اخیر شورای عالی کار مطرح شده بود، اظهار داشت: رویکرد اصلی مورد نظر در این طرح، تامین مسکن دستیافتنی و مقرون به صرفه متناسب با توان اقتصادی خانوارهای کارگری فاقد مسکن با استفاده حداکثری از فرصت های قانونی همچون ماده ۱۴۹ قانون کار، ظرفیت های موجود و بهره گیری از اصل هم افزایی منابع با مشارکت دستگاه های دولتی و بخش خصوصی مرتبط، جهت کاهش هزینه های تولید و قیمت تمام شده مسکن خواهد بود.

وی افزود: در این طرح با شناسایی گروه های هدف و اولویت بندی آنها بر اساس شاخص های تعیین شده، متناسب با شرایط هر گروه جهت رفع دغدغه مسکن کارگران اقدام خواهد شد.

وی ادامه داد: خوشبختانه اراده خوبی هم از سوی وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی و هم از سوی وزارت راه و شهرسازی وجود دارد تا مقوله مسکن کارگری با جدیت مورد بررسی قرار گیرد و موانع در این زمینه برطرف شوند.

صادقی فر گفت: ضمن اینکه رئیس جمهور نیز به صورت مستقیم به این موضوع ورود کرده و در هفته کارگر تاکید داشته اند که موضوع مسکن کارگری با جدیت مورد پیگیری قرار گیرد.

معاون فرهنگی و اجتماعی وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی با بیان اینکه همزمان تفاهم نامه ای با مشارکت وزارت راه و شهرسازی در حال تدوین است تا گروه های کارگری هدف شناسایی شوند، افزود: در حال حاضر چند مدل مختلف برای تامین مسکن گروه های مختلف کارگری آماده کرده ایم تا شرایط تامین مسکن متناسب با وضعیت خانوار و گروهی که در آن قرار می گیرند، تسهیل شود و برنامه های حمایتی مورد نیاز در نظر گرفته شود.

صادقی فر تاکید کرد: یکی از مهمترین موضوعات در این طرح، مشارکت و همکاری جامعه کار وتلاش در فرایند شناسایی کارگران فاقد مسکن است تا با اقدامات حمایتی بتوان بخشی از مشکلات کارگران که در حوزه مسکن است، برطرف شود.

این مقام مسئول درباره ضمانت عملیاتی شدن این طرح گفت: تاکنون چندین جلسه با نمایندگان کارگری و کارفرمایی و سایر مراجع ذیربط در این زمینه برگزار شده است؛ همزمان جلساتی با وزارت راه و شهرسازی پیگیری می شود تا این طرح جنبه عملیاتی داشته باشد و صرفا به انعقاد یک تفاهم نامه بسنده نشود.

وی ادامه داد: در قالب این طرح، مدل های مختلف از جمله تخصیص زمین، تامین مصالح ساختمانی با شرایط مناسب، حمایت از تامین مسکن کارگران در قالب تعاونی، تسهیلات حمایتی یا سایر روش ها پیش بینی شده است تا کارگران بر اساس وسع مالی و سایر شاخص ها، در این طرح مورد حمایت قرار گیرند.

معاون فرهنگی و اجتماعی وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، تاکید کرد: به هر حال روش های مختلف در حال بررسی هستند تا طی تفاهم نامه با وزارت راه و شهرسازی این طرح عملیاتی شود.

قیمت مسکن در ارزان‌ترین منطقه تهران/ جدول

 

ارزان‌ترین قیمت‌ها در بازار مسکن به ترتیب متعلق به مناطق ۱۸، ۱۹، ۱۷، ۲۰، ۱۶، ۱۲ و ۱۵ شهر تهران است. میانگین قیمت مسکن این مناطق در شهریورماه امسال ۶.۶ میلیون تومان بود که ارزان‌ترین قیمت‌ها به منطقه  ۱۸ با میانگین ۵.۶ میلیون تومان و گران‌ترین قیمت‌ها در این محدوده به منطقه ۱۵ با ۷.۶ میلیون تومان تعلق داشت. به طور کلی آمار نشان می‌دهد در ۱۷منطقه از تهران قیمت‌ها پایین‌تر از میانگین کل و در ۵ منطقه شامل ۱، ۳، ۲، ۶ و ۵ قیمت‌ها بالاتر از متوسط شهر یعنی ۱۲ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان بر اساس شاخص دفتر اقتصاد مسکن است.

منطقه ۱۸ ارزان‌ترین محدوده تهران

منطقه ۱۸ به عنوان ارزان‌ترین محدوده شهر تهران شامل محله‌های بهداشت، تولید دارو، خلیج فارس، رجایی، شادآباد، شهرک امام خمینی، صاحب‌الزمان، ولیعصر (عج) و یافت‌آباد است. قیمت آپارتمان نوساز در محله یافت‌آباد متری ۶ تا ۷ میلیون تومان و قیمت واحدهای ۵-۶ ساله در این محله ۵.۵ تا ۶ میلیون تومان است. گشتی در دفاتر املاک نشان می‌دهد با بودجه کمتر از ۳۰۰ میلیون تومان می‌توان در این محدوده خانه خرید.

در محله خلیج فارس نیز برای خرید آپارتمان به نقدینگی ۳۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان نیاز دارید؛ هرچند مشاهدات حاکی از آن است که هنوز در این محله آن‌طور که باید و شاید در مقایسه با برخی دیگر از مناطق تهران که طی سه ماه اخیر روند کاهشی داشته‌اند قیمت‌ها پایین نیامده است. در این منطقه یک واحد ۵۳ متری ۱۰ ساله واقع در طبقه سوم با پارکینگ و انباری، بدون آسانسور به قیمت ۳۶۵ میلیون تومان فروخته می‌شود. یک آپارتمان ۵۲ متری ۶ سال ساخت فول امکانات با نورگیر مناسب نیز ۴۱۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.

هم‌چنین در محله شادآباد میانگین  قیمت آپارتمان‌های نوساز با توجه به موقعیت و شرایط بین ۷ تا ۹ میلیون تومان در هر متر مربع  است. یک واحد ۵۷ متری ۷ ساله در طبقه چهارم با پارکینگ، انباری و آسانسور به مبلغ ۴۸۰ میلیون تومان در محله شادآباد فروخته می‌شود. آپارتمان ۱۰۵ متری نوساز با تراس، انباری، آسانسور و پارکینگ به مبلغ ۷۶۵ میلیون تومان به فروش می‌رسد.

مناطق جنوبی تهران نرخ رشد بیشتری داشته‌اند

روند رشد قیمت آپارتمان از آذرماه ۱۳۹۶ در مناطق شمال و شمال غرق تهران آغاز شد و به تدریج از نیمه دوم سال ۱۳۹۷ به مناطق جنوبی سرایت کرد. بر این اساس مناطق جنوبی که طی این مدت رشد کمتری نسبت به شمال پایتخت داشتند در ماه‌های اخیر پیشتاز تورم ملکی شده‌اند. آمار نشان می‌دهد در شهریورماه امسال بالاترین میزان رشد قیمت نسبت به شهریور سال قبل به منطقه ۱۱ با ۸۹ درصد تعلق داشته و بعد از آن مناطق ۱۶، ۱۷، ۱۲، ۱۵ و ۲۰ به  ترتیب با رشد ۸۵، ۷۴، ۷۴، ۷۳ و ۷۱ درصد قرار داشتند. این  در حالی است که متوسط افزایش قیمت مسکن شهر تهران در شهریورماه  امسال نسبت  به ماه  مشابه سال قبل ۵۷ درصد گزارش شده است.

قیمت خانه‌های ۴۰ متری در تهران

شهریورماه امسال واحدهای کمتر از ۴۰ متر مربع با ۷۵ درصد رشد قیمت، بالاترین میزان تورم را در بازار مسکن شهر تهران داشته‌اند.

فشار تقاضا برای واحدهای کوچک متراژ که از افزایش شدید قیمت مسکن نشأت گرفته، نرخ تورم آپارتمان‌های کمتر از ۴۰ متر  مربع را به سطح  بالاتری نسبت به دیگر گروه‌های متراژی رساند؛ هرچند قیمت هر متر مربع این گروه از آپارتمان‌ها با توجه به منطقه قرارگیری آن که بیشتر در محدوده جنوب تهران است پایین‌تر از سایر واحدها است.

در شرایطی که میانگین قیمت مسکن شهر تهران در شهریورماه ۱۳۹۸ به ۱۲ میلیون و ۶۶۷ هزار تومان در هر متر مربع رسیده، جزئیات ارایه شده از معاملات نشان می‌دهد واحدهای با متراژ کمتر از ۴۰ متر بیشترین رشد قیمت را به میزان ۷۵.۴ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل تجربه کرده‌اند. این در حالی است که میانگین رشد قیمت در شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۵۷ درصد گزارش شده است.

گزارش‌های میدانی حاکی از آن است که آپارتمان‌های کمتر از ۴۰ متر مربع سهم چندانی از بازار را در اختیار ندارند اما نسبت به دیگر واحدها زودتر به فروش می‌رسند؛ چراکه افزایش بیش از ۲۰۰ درصدی قیمت مسکن در تهران طی دو سال اخیر، متقاضیان را به سمت واحدهای کوچک متراژ و البته قدیمی سوق داده است. مشاوران املاک می‌گویند در شرایطی که از دو ماه اخیر مالکان واحدهای بزرگ متراژ نرخ‌های پیشنهادی را بعضا تا ۳۰ درصد پایین آورده‌اند، کاهش قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های ۴۰ تا ۵۰ متر، اندک بوده و معمولا مالکان این واحدها کمتر تخفیف می‌دهند.

با وجودی که تعداد قراردادهای خرید و فروش در شهریورماه ۱۳۹۸ با ۲۷۸۷ فقره ۷۳ درصد نسبت به زمان مشابه سال گذشته کاهش داشته، حرکت طرف تقاضا به سمت واحدهای قدیمی و کوچک متراژ از نمایه‌های اصلی بازار مسکن در ماه‌های اخیر بوده است. رسیدن تعداد معاملات به کمتر از ۳۰۰۰ فقره در شرایطی که ۲ میلیون و ۶۵۰ هزار واحد مسکونی در پایتخت وجود دارد به این معناست که معاملات تقریبا قفل شده است.

۲۳۲۳

خرید ملک کلنگی در تهران چقدر تمام می‌شود؟

 

برای خرید ملک کلنگی در تهران بسته به موقعیت و سال ساخت باید هزینه‌های متفاوتی پرداخت کرد.