دسته: مسکن

وام خرید خانه های ۲۵سال به بالا چقدر است؟

این وام ویژه که به دنبال صدور مجوز پرداخت وام جدید اوراق مسکن برای خانه‌های نوساز تا ۲۵ سال ساخت در شبکه بانکی رونمایی شده است، برای خرید املاک ۲۵ تا ۳۰ سال ساخت به متقاضیان پرداخت می‌شود. تا پیش از این وام‌های پرداختی به این املاک چه در تهران و چه در سایر شهرها زیر ۵۰ میلیون تومان بود اما اکنون سقف این تسهیلات افزایش قابل توجهی داشته که می‌تواند معادلات خرید و فروش را دربازار مسکن در ماه‌های آینده تحت تاثیر خود قرار دهد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، ماجرا از این قرار است که سقف وام قابل پرداخت بابت خرید آپارتمان‌های «خیلی قدیمی» اکنون تحت‌تاثیر معرفی وام خرید مسکن جدید از محل اوراق برای املاک نوساز تا ۲۵ سال ساخت، اصلاح شده و به سطحی رسیده که برای متقاضیان خرید خانه با وام، قابل استفاده شده است. این رخداد در واقع روی از نظر پنهان‌مانده مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار درباره وام اوراق مسکن است.

تا پیش از این میزان وام انفرادی پرداختی به آپارتمان‌های ۲۵ تا ۳۰ سال ساخت از محل اوراق در تهران ۴۵ میلیون، در شهرهای بزرگ و مراکز استان‌ها ۴۰ میلیون و در سایر مناطق شهری ۳۵ میلیون تومان بود. به این ترتیب دست‌کم در طول دو سال اخیر، عملا این نوع وام به هیچ‌وجه برای متقاضیان مسکن کاربرد نداشت و عده بسیار اندکی سراغ این نوع وام را می‌گرفتند. اما اکنون پس از معرفی وام جدید اوراق که به خانه‌های نوساز تا ۲۵ سال ساخت پرداخت می‌شود و در حالت زوجین با احتساب ۴۰ میلیون تومان جعاله، سقف آن به ۲۴۰ میلیون تومان افزایش یافته است، این وام ویژه خانه‌های خیلی قدیمی نیز با سقف نسبتا قابل قبول در شبکه بانکی پرداخت می‌شود. سقف این وام ویژه در تهران به ۸۰ میلیون، در مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ ۶۰ میلیون و در شهرهای کوچک ۴۰ میلیون تومان در حالت انفرادی است که یک فقره جعاله ۴۰ میلیون تومانی نیز می‌تواند با این سقف‌ها ترکیب شود. بنابراین سقف وام ترکیبی خانه‌های خیلی قدیمی در حالت انفرادی در تهران، شهرهای بزرگ و سایر شهرها به ترتیب به ۱۲۰، ۱۰۰ و ۸۰ میلیون تومان افزایش یافته است. همچنین زوجین متقاضیان خرید خانه‌های ۲۵ تا ۳۰ سال ساخت می‌توانند دو برابر حالت انفرادی تسهیلات دریافت کرده و در صورت تمایل همان‌طور که ذکر شد، در نهایت یک فقره تسهیلات جعاله نیز به آنها قابل افزودن است. بنابراین سقف وام ویژه ترکیبی با جعاله در حالت زوجین در تهران ۲۰۰ میلیون، در شهرهای بزرگ و مراکز استان‌ها ۱۶۰ میلیون و در سایر شهرها ۱۲۰ میلیون تومان شده است.

۲۳۳۰۲

تعللی قانونی که فاجعه به بار آورد

همین مخالفت آقای وزیر باعث شد تا تعدادی از نمایندگانی که پیش از این موافق طرح مذکور بودند به یک باره نظر خود را تغییر دهند و به صف مخالفان طرحی که می توانست جلوی هرج و مرج بازار مسکن را بگیرد، بپیوندند. این نمایش آشکار بی ارادگی نمایندگانی که اغلب آنها هم با وعده خوشرنگ “امید” به مجلس قانونگذاری راه پیدا کرده بودند، پیش از هرچیز نشان داد که می توان نماینده مردم بود اما فقط از وزیر حرف شنوی داشت!
مالیات بر عایدی سرمایه مسکن در دوران آقای وزیر پرنفوذ سابق راه و شهرسازی مسکوت ماند تا در دوران بعدی دوباره زمزمه هایی از مطرح شدن آن در مجلس مطرح شود. این بار اما وزارت اقتصاد دولت تدبیر و امید مداخله کرد و با دادن وعده هایی برای گنجاندن دیگر فعالیت های اختلال زا در اقتصاد، مالیات بر عایدی مسکن را از دستورکار مجلس دهم خارج کرد. وزارت اقتصاد نیز بعد از حدود دو سال که طرح را مسکوت گذاشت اوایل امسال(۱۳۹۷) اعلام کرد که لایحه مالیات بر عائدی سرمایه آماده ارسال به مجلس است اما بعد از چند روز اعلام شد که این لایحه برگشت خورده و به جای آن لایحه “مالیات بر فعالیت های اختلال زا” به مجلس خواهد رفت! لایحه ای که البته خبری از مسکن در آن نیست و به دلیل بی خاصیتی ذاتی که دارد خبری از بررسی آن نیز به گوش نمی رسد.

حالا بعد از چهار سال، مجلس دهم در حالی به روزهای پایانی خود نزدیک می شود که در طول ۴۸ ماه کاری، نتوانست حتی یک طرح مالیاتی را هم به نفع ایجاد عدالت در اقتصاد کشوربه تصویب برساند. این در حالی است ک اساسا قوه مقننه خود محل قانونگذاری است و اگر تشخیص دهد که وضع یک قانون برای کشور ضروری است، بر اساس اصل ۷۱ قانون اساسی می تواند در عموم مسائل در حدود مقرر در قانون اساسی، قانون وضع کند و با امضای ۱۵ نفر از نمایندگان طرحی پیشنهادی را برای بررسی به رئیس مجلس ارائه دهد.

نتیجه تعلل نمایندگان مجلس در طول حداقل دو سال گذشته به گواه آمارهای بانک مرکزی باعث شده تا قیمت خرید مسکن ۱۶۵ درصد و نرخ اجاره هم ۵۸ درصد جهش کند. افزایش هزینه های مسکن در سال های گذشته به دلیل وزن سنگینی که در سبد هزینه های خانوارد دارد باعث شده تا خط فقر در کلانشهری مانند تهران حالا به مرزهایی نگران کننده برسد.

بر اساس آخرین گزارشی که مرکز پژوهش های مجلس در آذرماه سال گذشته از وضعیت خط فقر در شش ماهه نخست سال ۱۳۹۷در کشور ارائه داد، بالاترین خط فقر ماهیانه برای شهرستان تهران به دست آمد که در سال ۱۳۹۵ برای یک خانوار چهار نفره دو میلیون و ۷۶ هزار تومان بوده اما در تابستان ۱۳۹۷ به حدود دو میلیون و ۷۲۸ هزار تومان افزایش پیدا کرده است.
طبق این پژوهش رسمی، خط فقر در تهران تنها در تابستان ۱۳۹۷ نسبت به بهار ۱۳۹۷، در حدود ۳۰۰ هزار تومان برای یک خانوار چهار نفره افزایش داشته است. با توجه به اینکه در زمان انجام این پژوهش متوسط نرخ رسمی تورم هنوز کمتر از ۱۵ درصد بود، وضعیت خط فقر در شرایط فعلی که تورم رسمی عددی بالای ۴۰ درصد است احتمالا وضعیت بدتری خواهد داشت.

واقعیت این است که در شرایطی که اقتصاد کشور به دلیل تحریم های ظالمانه خارجی و برخی کج کارکردهای داخلی در شرایط نامطلوبی به سر می برد، نهاد قانون گذار کشور باید بیشتر از هر نهاد دیگری به تکاپو بیافتد تا بتواند جلوی ادامه هرج و مرج در اقتصاد را بگیرد.
سال گذشته  همزمان با رخداد شوک ارزی و فوران حجم نقدینگی انباشت شده در اقتصاد کشور، سرمایه های سرگردان و دلالان فرصت طلب هر آنچه در بازار بود را به کالایی سرمایه ای تبدیل کردند، در حالی که اگر دستگاه قانون گذاری به موقع عمل می کرد می توانست با وضع قانونی مشخص حداقل در حوزه مسکن جلوی ادامه دلال بازی ها را بگیرد تا شاهد جهش قیمت ها در این حوزه و خالی شدن بیشتر جیب مردم نباشیم. در عوض اما در طول این مدت مجلس محترم در حال رسیدگی به لوایح کاذبی مانند حذف چهار صفر از پول ملی یا تغییر قانون تجارت بودند که از اساس طرح هایی درجه چندم در شرایط فعلی اقتصاد کشور هستند.

اما قانون مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن چگونه می توانست جلوی افزایش قیمت مسکن یا رونق دلال بازی ها را بگیرد؟ تصور کنید یک فرد دلال یک واحد آپارتمانی را به مبلغ ۵۰۰ میلیون تومان خریداری می‌کند؛ او این خانه را به مدت چند ماه بلااستفاده نگه می‌دارد تا بتواند آن را به مبلغی بیشتر به فروش برساند و در نهایت موفق می‌شود با استفاده از شگردهای خاص ذلالی، همان خانه را بدون اینکه ارزشی را به اآن افزوده باشد به مبلغ ۵۵۰ میلیون تومان بفروشد. اتفاقی که در این فرایند می‌افتد این است که آن واحد آپارتمانی جدای از ارزش واقعی خود و بدون اینکه سودی به مردم برساند به ابزاری برای کسب سود آن فرد تبدیل می شود و این پروسه تا بی نهایت ادامه پیدا می کند و نتیجه همان رشد ۱۶۵ درصدی قیمت مسکن می شود.
در چنین اوضاعی وضع یک قانون مانند مالیات بر عایدی سرمایه مسکن فرد مورد نظر را مکلف می کند که از آن ۵۰ میلیون تومانی که سود می کند ۴۰ میلیون آن را به عنوان مالیات پرداخت کند؛ در این شرایط قبول ریسک دلالی در بازار مسکن بالا می رود و قیمت ها شکل واقعی خود را پیدا می کنند، ضمن اینکه عدم کاهش قیمت خرید مسکن باعث کنترل قیمت اجاره بها هم خواهد شد.
مالیات بر عایدی سرمایه تکنیکی ساده برای کنترل دلال بازی ها در بازارهای سرمایه است که از سابقه ای بیش از ۱۰۰ سال در کشورهای دیگر برخوردار است که در حال حاضر نیز حدود ۱۸۰ کشور جهان آن را اجرا می کنند. واقعیت این است که در آن کشورها هم اگر ابزارهای مالیاتی وجود نداشت، بازارهای سرمایه‌ای و مخصوصا بازار مسکن اوضاعی مشابه وضعیت موجود در کشور ما داشت چرا که همیشه عده‌ای هستند که بخواهند با دلالی و خرید و فروش به سودهای بادآورده دست پیدا کنند اما مهم این است که قانون‌گذار اجازه چنین بازی را به احدی ندهد.

۱۷۱۷

تحویل همه واحدهای مسکن مهر تا پایان ۹۹

احمد اصغری مهرآبادی در برنامه رادیویی «صبح و گفتگو» با موضوع فروش اقساطی مسکن مهر با اشاره به فرآیند واگذاری واحدهای مسکن مهر به صاحبان آنها بیان کرد: اولین گام در فرآیند واگذاری و فروش اقساطی، تکمیل واحد از هر نظر و گام بعدی اخذ گواهی پایان کار و اخذ سند اعیانی واحد است که در این صورت کار فروش اقساطی به مراتب آسان‌تر خواهد شد و فشاری هم به مردم بابت ضامن وارد نمی‌شود.

وی افزود: پس از فروش اقساطی، واحد باید به صاحبان تحویل داده شود که متأسفانه برخی مردم مراجعه نمی‌کنند و این به ضرر خودشان است زیرا باید کل مبلغ تسهیلات را در مدت زمان کمتری پرداخت کنند.

قائم مقام وزیر راه و شهرسازی در طرح مسکن مهر در خصوص فشار بانک‌ها برای تسریع در فروش اقساطی واحدها قبل از تکمیل واحدها تأکید کرد: ما قطعاً زیر بار این قضیه نمی‌رویم، واحد باید تکمیل شده و قابل سکونت باشد.

مهرآبادی خاطرنشان کرد: از بالغ بر دو میلیون و سی هزار واحد مسکن مهر ساخته شده، در حال حاضر یک میلیون و ۹۰۰ هزار واحد آن تحویل شده و مابقی هم به خاطر مشکلات تحویل داده نمی‌شود.

وی ادامه داد: عمده این واحدهای ناقص در شهرهای جدید پرند و هشتگرد و در استان‌های خوزستان و کرمانشاه است و در برخی استان‌ها هم کار تکمیل واحدها تا پایان سال تمام خواهد شد ضمن اینکه حدود ۶۵ هزار واحد نیمه تمام بلامعارض نیز داریم.

قائم مقام وزیر راه و شهرسازی در طرح مسکن مهر در پاسخ به این سوال که آیا پروژه مسکن مهر تا پایان دولت دوازدهم تمام خواهد شد؟ گفت: دولت با تنگناهای مالی مواجه است و تنها منابع ما در قانون بودجه ۹۸ هم زمین بود لذا تصمیم گرفتیم که ۱,۵۰۰ میلیارد تومان زمین را از طریق فروش یا تهاتر در اختیار پیمانکاران قرار دهیم که هزار و ۵۰ میلیارد آن باید در شهرهای جدید و ۴۵۰ میلیارد تومان هم در سایر استان‌ها هزینه شود.

وی اضافه کرد: دولت سرمایه بانک مسکن را افزایش داد تا با وام ۲۵۰۰ میلیارد تومانی از این محل زیرساخت‌ها و محوطه‌ها تکمیل شوند.

مهرآبادی در پایان با بیان اینکه نمی‌توان تاریخ دقیقی برای تحویل واحدهای باقی مانده مشخص کرد عنوان کرد: تحویل واحدهای باقی مانده تا پایان سال ۹۹ تمام خواهد شد.

۲۲۳۲۲۹

 به گزارش خبرآنلاین، فعالان بازار وقتی با این سئوال روبرو می شوند که وضعیت بازار مسکن چگونه است سری تکان می‌دهند و می‌گویند شرایط مثل همیشه نیست.

 این واژه مثل همیشه اما به چه معناست ؟غالبا مسکن ، سرمایه‌ای ترین کالای خانوار ایرانی نه شب عید که در ماه‌های پیش از این، خریداری می شود. فصل داغ خرید و فروش مسکن اتفاقا خرداد ماه اغاز می شود و دی ماه به پایان می رسد اما امروز شرایط تغییر کرده است. خرق عادت اما از کجا آغاز شد ؟ بررسی‌ها نشان می دهد پس از سهمیه بندی بنزین بود که برخی سفته بازان و نوسان گیران شرایط را برای بازگشت به بازار مسکن مناسب دیدند. این چنین بود که قیمت‌ها روندی افزایشی را در پیش گرفتند، این افزایش در حالی اتفاقا افتاد که قیمت‌ها در بازار از اردیبهشت ماه رو به کاهش بود و وضعیت بازار نیز نشان می داد تقاضایی برای خرید مسکن وجود ندارد. در برخی مناطق حتی کاهش قیمت تا ۵ میلیون تومان در هر متر مربع گزارش شد و ریزش قیمت‌ها بسته به منطقه کمتر از این میزان نیز اعلام شد.

 پول لازم‌ها مهمترین فروشندگان بازار و مصرف‌کنندگان واقعی نیز مهمترین نقش آفرینان در قالب خریدار بودند اما سهمیه‌بندی بنزین شرایط را دگرگونه کرد. شائبه افزایش نرخ تورم در ماه‌های آتی نه فقط بازار مسکن، که بازار ارز و خودرو و سکه را نیز تحت تاثیر قرار داد و قیمت‌ها در همه بازارهای مهم کشور روندی افزایشی را طی کردند اما خانه‌های ایرانی وضعیتی متفاوت را دارا هستند .

 وقتی خریدار نیست

 در شرایطی که خریداران واقعی قدرت تبدیل تقاضای بالقوه خود را به تقاضای بالافعل ندارند، بررسی‌ها نشان می‌دهد سرمایه‌گذارانی که هنوز نقدینگی در دستانشان باقی مانده و به دنبال تبدیل پول به کالا هستند، فضا را برای حضور دوباره در بازار مسکن مساعد دیده‌اند .

افزایش محسوس خرید و فروش و البته رشد قابل توجه قیمت‌ها در آذر دال بر این مدعاست. هر چند ترمز رشد قیمت‌ها در دی ماه کشیده شد اما در این ماه نیز وضعیت به حالت عادی بازنگشت و حالا فعالان بازار مسکن از افزایش مراجعه به  مشاوران املاک برای یافتن واحد مسکونی، ان هم جهت سرمایه گذاری می گویند . دی ماه امسال، ۹ هزار و ۶۶۴ فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل-آذر ۹۸-با رشد ۱۳ درصدی و در مقایسه با دی‌ماه سال گذشته-مدت مشابه سال قبل-با رشد ۶۷ درصدی مواجه شده است. آذرماه امسال در حالی حجم معاملات خرید مسکن بعد از چند ماه پیاپی ابررکود معاملاتی در بازار مسکن به سطح ۸ هزار و ۵۳۵ فقره معامله رسید که در آبان‌ماه تنها حدود ۳ هزار و ۵۰۰ فقره معامله خرید مسکن انجام شده بود.

 پیش‌بینی‎ها حکایت از این دارد خرق عادت در بازار مسکن در ماه‌های پیش رو یعنی ماه جاری و اسفند نیز ادامه یابد و ۹۸ همان طور که متفاوت آغاز شد، متفاوت از سال‌های دیگر نیز به پایان خود نزدیک شود .

 بازار مسکن ایران مدتهاست درگیر کافی نبودن میزان عرضه در قیاس با تقاضاست و همین امر سبب شده است این بازار مهم و استراتژیک به بازاری برای سودجویی و سرمایه‌گذاری بدل شود.عواقب این اتفاقا نیز در کاهش سطح رفاه خود را نشان می دهد چرا که هزینه مسکن از استانداردها فاصله ای قابل توجه می گیرد.

رصد  مسکن در سال ۹۹

 برخی فعالان بازار می‌گویند تحلیه حباب از همین حالا اغاز می شود، چرا که حتی بازار اجاره نیز با رکود روبروست . از سوی دیگر با توجه به نبود کشش قیمتی و اغاز طرح مسکن ملی در سال آینده احتمال افزایش قیمت‌ها ضعیف تر از حالاست و در نتیجه سرمایه‌گذاران این بازار باید با سودهای بالا و باداورده خداحافظی کنند. در قالب طرح مسکن ملی قرار است ۴۰۰ هزار واحد مسکونی برای خریداران واجدالشرایط احداث شود.

۲۲۳۲۲۳