براساس مشاهدات میدانی در مناطق مختلف تهران با توجه به امکانات اطراف منزل و موقعیت آن قیمتهای مختلفی را می بینیم در این گزارش سعی کردیم از هر منطقه ۲۲ گانه تهران یک مورد قیمت مسکن را با عمر بنای متوسط ۸ سال و متراژ متوسط ۸۰ متر گردآوری کنیم.
توجه کنید که قیمتها بر حسب مترمربع به تومان بوده و تقریبی است، چراکه قیمت مسکن در تهران با توجه به نوع ساختمان، امکانات، خیابان و یا نظر مالک تغییر میکند.
لیست قیمت واحد مسکونی در مناطق مختلف تهران به شرح زیر است:
در این گزارش سعی کردیم از هر منطقه ۲۲ گانه تهران یک مورد قیمت مسکن را با عمر بنای متوسط ۸ سال و متراژ متوسط ۸۰ متر گردآوری کنیم.
توجه کنید که قیمتها بر حسب مترمربع به تومان بوده و تقریبی است، چراکه قیمت مسکن در تهران با توجه به نوع ساختمان، امکانات، خیابان و یا نظر مالک تغییر میکند.
لیست قیمت واحد مسکونی در مناطق مختلف تهران به شرح زیر است:
محمود محمود زاده با بیان اینکه پالایش ثبت نام کنندگان مرحله اول طرح اقدام ملی مسکن به صورت کامل انجام شده است، گفت: پالایش کسانی که واجد شرایط بودند انجام شده و البته تعدادی از ثبت نام کنندگان اعتراض داشتند که در حال بررسی مدارک و اطلاعات آنها بودیم اما به دلیل شیوع ویروس کرونا به هفته های آینده موکول شده است.
او با اشاره به اینکه مرحله دوم ثبت نام طرح اقدام ملی مسکن یک میلیون و سیصد و شصت هزار نفر ثبت نام کردهاند گفت : حدود ۵۰۰هزار نفر از طریق سامانه طرح اقدام ملی مسکن ثبت نام کرده و هم اکنون اطلاعات آنها در حال بارگذاری و پالایش است.
محمود زاده با بیان اینکه از همان مرحله اول پالایش ثبت نام کنندگان شروع شده است گفت : طبق بخشنامه صادر شده تا پایان اردیبهشت ماه تمامی واجدان شرایط طرح اقدام ملی مسکن مشخص می شود و با توجه به آن که ۸۰۰ هزار نفر هم از طریق پیامک ثبت نام کرده بودهاند و ما تنها کد ملی سرپرست خانوار را داریم باید زمانی را برای ارائه اطلاعات و بارگذاری مدارک این افراد را هم تعیین کنیم.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی تصریح کرد: بعد از ۴۵ روز نتیجه پالایش و غربالگری متقاضیان اعلام میشود که بعد از اتمام آن متقاضیان میتوانند مراحل بعد از جمله واریز مبالغ و تکمیل اطلاعات را انجام دهند.
محمودزاده خرید و فروش امتیاز واحدهای مسکن ملی هم اشاره کرد و افزود: متاسفانه سوداگری هم به طرح اقدام ملی مسکن رسیده و برخی از این افراد سعی دارند از کمبود اطلاعات تعدادی از متقاضیان سوء استفاده کنند و با کلاهبرداری از آنها مشکلاتی را برای این افراد ایجاد کنند.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه وشهرسازی با تاکید بر اینکه امکان خرید و فروش امتیاز مسکن ملی به هیچ عنوان وجود ندارد، اظهار کرد: در مرحله اول حدود ۵۰ درصد از کسانی که ثبت نام کرده بودند واجد شرایط بودند بنابراین به صورت علنی و امکان خرید و فروش این واحد ها وجود ندارد .
محمودزاده اضافه کرد: متقاضیان به هیچ عنوان فریب این افراد را که اعلام می کنند می توانند امتیازات این واحدها را خرید و فروش کنند را نخورند چرا که این امر امکان پذیر نیست.
محمودزاده توضیح داد: متقاضیان نگران پالایش و غربالگری اطلاعات خود در این مرحله نباشند چرا که از همان ابتدا کارشناسان وزارت راه و شهرسازی در تمامی شهرها و اطلاعات آنها را بررسی کرده و نتایج ثبت نام کنندگان تا ۴۵ روزه آینده خواهند داد.
گفتنی است به نظر میرسد که طرح اقدام ملی مسکن که پیش از این اعلام شده بود از طریق قرعه کشی در مرحله دوم متقاضیان انتخاب خواهد شد هنوز مشخص نیست و وزارت راه و شهرسازی و معاونت مسکن و ساختمان برنامه دیگری را برای این متقاضیان در این مرحله در نظر گرفته اند.
به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، ویروس کرونا این روزها اجارهنشینها را هم مستاصل کرده است؛ آن هم در شرایطی که زمان زیادی تا فصل نقل و انتقال مسکن باقی نمانده و اجارهنشینها یا باید قرارداد خانههای خود را تمدید کنند یا تصمیم به جابهجایی بگیرند.
به نظر میرسد در سالجاری با توجه به شیوع ویروس کرونا، بر تعداد قراردادهای تمدید اجاره افزوده شود؛ گزارشهای میدانی نیز نشان میدهد با توجه به شیوع ویروس کرونا نگرانی غالب مستاجران در هفته های اخیر به جابجایی هایی مربوط می شود که می تواند تهدیدی برای سلامتشان باشد. به همین دلیل انتظار به حق آنها از موجران تمدید قرارداد است؛ هر چند طبق آمار نرخ رشد اجاره در قراردادهای تمدید، بالاتر از قراردادهای جدید است.
بنا به اعلام مرکز آمار ایران، میزان افزایش اجارهبها برای پایتخت در پاییز ۱۳۹۸ نسبت به پاییز ۱۳۹۷، ۳۱ درصد بوده است؛ اگرچه گزارش های میدانی نشان می دهد که در بعضی مناطق پرتقاضا همچون مناطق ۲، ۴، ۵، ۱۰، ۱۴ و ۱۵ میانگین افزایش نرخها تا ۵۰ درصد میرسد.
طبق آمار رسمی، متوسط اجاره ماهانه یک مترمربع واحد مسکونی در تهران در پاییز سال گذشته ۴۴ هزار و ۳۴۷ تومان با میانگین مساحت ۸۰ مترمربع و سن بنای ۱۴ سال بوده است. نرخ اجاره زمستان هنوز اعلام نشده است.
عرضه زودهنگام آپارتمان برای اجاره
در این میان، با وجود اینکه هنوز فصل طلایی نقل و انتقالات ملکی یعنی تابستان که بیشترین آمار انعقاد قرارداد اجاره را به خود اختصاص میدهد، آغاز نشده و دو ماه تا آن زمان فاصله داریم، اما برخی موجران با در نظر گرفتن احتمال مدت طولانی انتظار برای اجاره رفتن املاک خود، تصمیم به عرضه زودهنگام آنها در بازار مسکن گرفتهاند.
گزارشها از بهای پیشنهادی رهن و اجاره آپارتمان مسکونی در تهران حاکی از آن است که در منطقه امیرآباد، کارگر شمالی یک واحد آپارتمان ۱۱۵ متری ۵۵۰ میلیون تومان رهن با ۵۰۰ هزار تومان اجاره گذاشته شده است. همچنین در منطقه نارمک، آیت یک واحد آپارتمان ۵۵ متری حدود ۶۰ میلیون تومان رهن با یک میلیون و ۹۰۰ هزار تومان اجاره فایل شده است.
در منطقه دربند، اسدالهی یک واحد آپارتمان ۸۰ متری حدود ۶۵ میلیون تومان رهن و ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره داده میشود. همچنین بالاتر از میدان ولیعصر یک واحد آپارتمان ۹۷ متری در حدود ۱۰۰ میلیون تومان رهن و ۵ میلیون تومان اجاره، فایل شده است.
یکی از طرحهایی که متولی مسکن طی سالهای گذشته برای ساماندهی بازار اجاره و تعدیل نرخ در این بازار مورد بررسی و اشاره قرار داد، تعیین سقف مجاز برای افزایش اجارهبها در پایان قراردادهای یکساله بود. در این طرح سقف ۱۰ درصدی برای افزایش اجارهبهای سالانه مورد تاکید قرار داشت. اما این طرح در نهایت به سرانجام نرسیده و به بازار اجاره وارد نشد.
از دیگر برنامههایی که در این زمینه مطرح شد، بحث دو ساله شدن قراردادهای اجاره مسکن به منظور کنترل نرخ رشد اجارهبها و ساماندهی بازار اجاره از طریق کاهش تقاضا برای جابهجایی در واحدهای استیجاری بود. این طرح نیز در نهایت به فراموشی سپرده شد و هیچگاه در بازاراجاره اجرایی نشد.
موضوع در نظر گرفتن معافیتهای مالیاتی برای موجرانی که واحدهای مسکونی خود را برای مدت دو سال و با رعایت سقف مجاز تعیین شده برای افزایش نرخ اجاره بهای سالانه به بازار استیجار عرضه کنند، از دیگر برنامهها و ایدههای مطرح شده، اما اجرایی نشده متولی مسکن در سالهای اخیر برای بازار اجاره بود.
سال گذشته موضوع پرداخت تسهیلات اجاره مسکن به افراد واجد شرایط مطرح شد؛ اما این طرح نیز هنوز به بازار اجاره نرسیده است. طی روزهای اخیر باز هم این وعده تکرار شده است، هر چند اعلامی درخصوص تصمیم قطعی برای اجرای این طرح دست کم برای سال جاری صورت نگرفته است.
در حالی که زمان کمی به شروع فصل طلایی جابه جاییها در بازار اجاره باقی مانده است، به نظر میرسد امسال نیز طرحها و برنامههای اشاره شده در این زمینه در حد وعدههای غیرقابل اتکا به مستاجران باقی خواهد ماند و بازار اجاره مسکن در سال جاری نیز شاهد اجرای طرحی برای حمایت از مستاجران نخواهد بود.
این در حالی است که اخیرا وزیر راه وشهرسازی اعلام کرده است در سال جاری بهطور قطع قانون دریافت مالیات از خانههای خالی اجرایی خواهد شد. هر چند اجرای این طرح میتواند تاثیر مثبت بر افزایش عرضه مسکن و کمک نسبی به تعدیل نرخ اجاره داشته باشد، اما این برنامه نیز به تنهایی نمیتواند بازار اجاره را از شرایط نابسامان فعلی خارج کند.
با این وجود، عرضه واحدهای طرح اقدام ملی مسکن به مستاجرها میتواند در افزایش عرضه مسکن مناسب گروههای مصرفی حاضر در بازار اجاره کمک کند که واگذاری و عرضه این واحدها به بازار نیز با توجه به زمانبندی این طرح دست کم به تابستان امسال نمیرسد.
هدایت خانههای خالی به بازار اجاره
چندی پیش معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه یکی از اهداف راهاندازی سامانه ملی املاک و اسکان شناسایی خانههای خالی و هدایت آنها به بازار اجاره است، گفت: مستاجران به دلیل بحران کرونا توان پرداخت اجارهبها را ندارند.
محمود محمودزاده با تاکید بر اینکه بازار اجاره همواره توسط بخش خصوصی ساماندهی میشود، افزود: موضوع اجاره داری حرفه ای بهطور جدی توسط معاونت مسکن و ساختمان در حال پیگیری است. راهاندازی نظام اجارهداری حرفهای راهکاری قابل اطمینان برای نظم دادن به بازار اجاره مسکن است.
وی با بیان اینکه از دیگر موضوعاتی که توسط وزارتخانه در خصوص بازار اجاره در دست پیگیری قرار دارد، تکمیل اطلاعات سامانه املاک و اسکان است، تصریح کرد: هدف ما در وزارت راه و شهرسازی از تلاش برای راه اندازی این سامانه و تکمیل اطلاعات آن توسط سازمانها و دستگاههای مختلف، شناسایی خانههای خالی و هدایت آنها به بازار اجاره است.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه عنوان کرد: هدایت خانههای خالی به سمت بازار اجاره موجب خواهد شد تا شاهد تاثیر مثبت در بازار اجاره باشیم. با توجه به وضعیتی که هم اکنون برای مستاجران وجود دارد و کاملا قابل درک است که بخش عمدهای از آنها به دلیل بحران کرونا، از عهده مخارج و هزینه کرایه واحدهای مسکونی برنمیآیند، امید است تا بتوانیم کمکی انجام دهیم و شاهد روند کاهشی اجاره بها به جای افزایش آن باشیم.
پیش بینی کارشناسان از قیمت اجاره
در این میان، یک کارشناس بازار مسکن معتقد است: عاملی که میتواند در جهت منفی و کاهش قیمت اجاره عمل کند، این است که توقف فعالیتهای اقتصادی در تهران به حدی برسد که بسیاری از مهاجران کسبوکاری به این نتیجه برسند که به شهرهای مبدا خود بازگردند. در این صورت، تقاضا برای اجاره مسکن و به دنبال آن، قیمتها کاهش خواهد یافت.
مهدی سلطانمحمدی درباره بازار اجاره در وضعیت کرونا و امکان کاهش معاملات آن و کاهش قیمت توضیح داد: میزان رشد قیمت اجاره با وجود اینکه طی دو سال گذشته بسیار زیاد بوده، هنوز نتوانسته همپای رشد قیمت خرید و فروش رشد کند.
به گفته وی، با توجه به اینکه رشد قیمت مسکن و تورم طی سال گذشته بالا بوده و همینطور تورم انتظاری امسال هم افزایشی است، پیشبینی این است که قیمت اجاره تا حدی افزایش یابد. اما عاملی که میتواند در جهت منفی و کاهش قیمت اجاره عمل کند، این است که توقف فعالیتهای اقتصادی در تهران به حدی برسد که بسیاری از مهاجران کسبوکاری به این نتیجه برسند که به شهرهای مبدأ خود بازگردند. در این صورت، تقاضا برای اجاره مسکن و به دنبال آن، قیمتها کاهش خواهد یافت.
به دنبال تعطیلی حدود ۴۵ روزه بازار مسکن از روز گذشته همزمان با بازگشایی دفاتر املاک، تحرکات محدودی برای آگاهی از نرخ های جدید آغاز شده است.
در این بین برخی مالکان با لحاظ قرار دادن شرایط ابهام آلود سال جاری، نااطمینانی از شرایط اقتصاد کلان، انتظارات تورمی و احتمال تغییر قیمت دلار، در اقدام پیش دستانه قیمتهای پیشنهادی را مقدار اندکی بالا بردهاند اما عمده فایل ها با نرخ های اسفند ماه عرضه شده است.
با اینکه هنوز آماری از تعداد معاملات مسکن شهر تهران در فروردین ماه ۱۳۹۹ ارائه نشده و دفاتر املاک به دلیل شیوع کرونا از فعالیت منع شده بودند تخمین زده می شود که تعداد قراردادهای خرید و فروش در اولین ماه از سال ۱۳۹۹ از سقف ۲۰۰۰ فقره فراتر نرفته باشد.
واحدهای صنفی مشاوران املاک از پایان اسفند ماه اجازه فعالیت نداشتند؛ هرچند برخی دفاتر از نیمه اسفند ماه با توجه به کسادی معاملات و نگرانی از بیماری کرونا تعطیل بودند. به هر حال دفاتر از روز ۳۰ فروردین ۱۳۹۹ با رعایت پروتکلهای بهداشتی امکان بازگشایی یافتند. البته واحدهای صنفی داخل پاساژها اجازه فعالیت ندارند و این مجوز صرفا برای واحدهای خارج از مجتمع های تجاری است.
دفاتر املاک با رعایت جوانب بهداشتی و درج کد رهگیری و سایر آیتمهای بهداشت حرفه ای برای خود و کارکنان امکان فعالیت دارند.
کارشناسان در شرایط کنونی سناریوهای مختلف و بعضاً متناقضی از آینده بازار مسکن ارائه می کنند. اما آنچه مسلم است این که با توجه به رفتارهای قبلی بازار مسکن، نوسانات بازارهای موازی به خصوص روند نرخ ارز در اثر گذاری بر قیمت ملک اجتناب ناپذیر است.
از سوی دیگر تغییر قیمت نهاده های ساختمانی به عنوان عامل داخلی، شرایط اقتصاد کلان و تحولات سیاسی به عنوان عوامل خارجی در رفتار بازار مسکن تاثیر گذار خواهد بود. به طور مثال برخی کارشناسان یکی از عوامل فاندامنتال در سمت و سوی بازار مسکن را انتخابات آمریکا در اواسط سال جاری عنوان می کنند و معتقدند که اگر ترامپ انتخاب نشود و رئیس جمهور بعدی آمریکا به برجام برگردد احتمال رکود بیشتر معاملات، توقف رشد قیمت مسکن یا حتی کاهش قیمت وجود دارد.
نکته دیگر اینکه با توجه به تعطیل بودن بازار مسکن در فروردین ماه هر نوع آماری اعم از افزایش یا کاهش معاملات و نرخ مسکن نمیتواند ملاکی برای ارزیابی این بازار یا چشم انداز پیش روی آن در سال ۱۳۹۹ باشد و باید منتظر ماند تا تحولات بازار مسکن در اردیبهشت و خرداد ماه را مشاهده کرد.
نرگس رزبان اظهار کرد: در رابطه با وضعیت بازار مسکن در سال ۹۹ باید چند پارامتر مهم درونی و بیرونی مؤثر بر بازار را مورد توجه قرار داد و هر نوع پیش بینی در خصوص وضعیت پیش روی بازار ملک را بر اساس آن اعلام کرد.
وی با بیان اینکه در شرایط فعلی ارائه هر گونه پیش بینی در خصوص وضعیت پیش روی بازار مسکن امر چندان آسانی نیست و ممکن است به دلیل وجود برخی نااطمینانی ها شرایطی کاملاً متفاوت با وضعیت فعلی در ماههای آینده بر بازارها از جمله بازار مسکن حاکم شود گفت: تحلیلها و پیش بینیها در خصوص وضعیت پیش روی بازار مسکن با فرض ثبات شرایط و پارامترهای درونی و بیرونی بازار مسکن ارائه میشود و ممکن است در صورت وقوع وقایع غیرمترقبه، شرایط دیگری بر بازار حاکم شود.
وی خاطر نشان کرد: بر اساس مؤلفههای درونی و بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن با فرض ثبات شرایط کنونی، رشد قیمت مسکن در سال ۹۹ نباید از حد تورم عمومی فراتر رود؛ پیش بینی میشود رشد قیمت مسکن در سال ۹۹ نسبت به سال ۹۷ حداکثر معادل ۳۰ درصد رقم بخورد و بنابراین انتظار جهش قیمتی برای بازار مسکن سال ۹۹ تقریباً امری بعید به نظر میرسد.
قیمت مسکن در سال ۹۹ چند درصد رشد خواهد کرد؟
رزبان توضیح داد: یکی از مهمترین عوامل درونی بازار مسکن که باعث محدود شدن رشد قیمت مسکن در سال جاری حداکثر به میزان تورم و حتی کمتر از آن میشود وضعیت مالی و توان خرید سمت تقاضای مسکن است. با توجه به اینکه هم اکنون سمت تقاضای مصرفی مسکن و به خصوص خانه اولیها با توان مالی تضعیف شده در بازار مواجه اند انتظار میرود در سال جاری هم مانند سال گذشته این افراد در خرید مسکن چندان موفق نباشند. در واقع تضعیف قدرت خرید سمت تقاضای مصرفی به دلیل رشد قابل توجه قیمت مسکن طی دو سال گذشته در سال ۹۹ نیز بر حجم تقاضای مسکن اثرگذار خواهد بود. این موضوع حتی میتواند سایر تقاضاهای موجود در بازار مسکن به خصوص تقاضای سفته بازی را تحت تأثیر قرار بدهد و از میزان آن نیز بکاهد.
وی تأکید کرد: از سوی دیگر نیاز به واحدهای مسکونی کوچک متراژ و ارزان قیمت برای پاسخ به تقاضای آن دسته از گروههای مصرفی که همچنان قادر به تأمین هزینه خرید واحدهای مسکونی حداقلی هستند افزایش خواهد یافت و از این رو بهتر است سرمایه گذاران ساختمانی در سال ۹۹ توان فنی و مالی خود را در این زمینه به کار بگیرند. چرا که تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی کوچک متراژ و ارزان قیمت همچنان رو به افزایش است.
رزبان همچنین از تحولات نرخ ارز، افزایش نقدینگی، کاستیهای تولید، تحریم، شیوع بیماری کرونا و … به عنوان دیگر عوامل تأثیرگذار بر روند تغییرات بازار مسکن ۹۹ نام برد و افزود: در چنین شرایطی انتظار میرود میزان افزایش قیمت مسکن در سال ۹۹ کمتر از تورم عمومی باشد. این در حالی است که در سال گذشته میانگین قیمت مسکن در شهر تهران بیش از ۵۰ درصد رشد کرد.
خانههای ۴۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومانی در کدام مناطق تهران به فروش میرسد؟
لیست واحد مسکونی۴۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان در تهران به شرح زیر است. توجه کنید که قیمتها بر حسب مترمربع به تومان بوده و تقریبی است، چراکه قیمت مسکن در تهران با توجه به نوع ساختمان، امکانات، خیابان و یا نظر مالک تغییر میکند.
آخرین اخبار مربوط به مسکنرا در صفحه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان بخوانید
هفته گذشته نرخ سود بانکی برای سپردهها تعیین تکلیف شد. اکنون کاهش نرخ سود سپردههای بانکی از رقمی که در همان حالت چندان برای سپردهگذار جذابیت نداشت، میتواند از دو جهت، دو حوزه فعال در بازار مسکن را تحت تاثیر قرار دهد. در سمت دیگر بازار مسکن، سایه تحولات بورسی وجود دارد که از نگاه برخی کارشناسان اقتصادی در سال جاری ممکن است این سایه بر روند متغیرهای بازار ملک، کارساز شود. سال گذشته و سال قبل از آن، این بازار ارز بود که سکان هدایت بخشی از بازار معاملات مسکن را بهدست گرفت.
